«Загородный рынок сродни рынку мобильных телефонов»

Опубликовано: 25 октября 2007

Рынок элитного жилья — единственный сегмент в загородной недвижимости, который характеризует богатая история. Все остальные только начинают развиваться, в то время как этапы формирования «элитки» уже можно описать. Cottage.ru решил проследить эти этапы, от последних лет существования СССР до наших дней. В этом порталу помогли Директор Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор и Руководитель отделения «Проспект Вернадского» Сергей Цывин

Рынок элитного жилья, пожалуй, единственный сегмент в загородной недвижимости, который характеризует богатая история. Все остальные только начинают развиваться, в то время как этапы формирования «элитки» уже можно описать. Cottage.ru решил проследить эти этапы, от последних лет существования СССР, до наших дней. И даже немного заглянуть в будущее. В этом нам помогли Директор Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор и Руководитель отделения «Проспект Вернадского» Сергей Цывин.

Компания является лидером по объему операций на рынке загородной недвижимости Московского региона: ее риэлторская деятельность охватывает более 140 поселков начиная от эконом-класса, и заканчивая классом de luxe. Согласно данным независимых экспертов, в настоящее время на долю Департамента приходится более 65% из всех подмосковных поселков, находящихся в активной продаже, а жюри национального конкурса «Профессиональное признание» признало «ИНКОМ-Недвижимость» лучшей среди всех брокерских компаний, занимающихся продажей коттeджных поселков.

Андрей Кройтор: Элитное жилье существовало всегда, во все времена. И Советский Союз – не исключение. Что являлось Luxury-сегментом тогда? Закрытые поселки, так называемые госдачи, в которых ничего не продавалось, ничего не покупалось, а распределялось определенным образом среди определенного круга лиц. В отличие от того, что мы имеем сейчас – разбивку на 4 сегмента: эконом, бизнес, VIP и De Luxe, тогда было только два типа загородного жилья, прямо противоположных друг другу – то что мы сейчас называем «элит», т.е. госдачи, и эконом, участки в 6 соток с небольшими домами.

Сергей Цывин: Портрет первых покупателей всем хорошо известен, они уже давно стали героями многих анекдотов. Так называемые «новые русские»: малиновый пиджак и куча денег. То есть, контингент весьма своеобразный. Собственно они и представители бывшей номенклатуры и формировали этот рынок. Позже стали приходить люди, создавшие свой капитал более цивилизованными методами. Сейчас большинство наших покупателей являются топ-менеджерами крупнейших компаний.

Сергей Цывин: Скажем так, цивилизованный рынок начал формироваться совсем недавно, где-то с 2000-го года. До этого элитных поселков не существовало в принципе. Были отдельные дома, точечная застройка. На раннем этапе рынок элитной загородной недвижимости целиком и полностью формировался девелоперами. Руководители девелоперских компаний основывались на собственных представлениях, в чем-то старались перенять западный опыт. Затем к формированию рынка подключились риэлторы, которые вели диалог и с покупателем, и с девелопером. Ведь только риэлтор находится на острие спроса – понимает запросы покупателей, проблемы продавцов недвижимости.

Так что следующий этап – начала активно работать обратная связь от покупателей. В этих условиях сразу вырвались вперед девелоперы, исторически «вышедшие» из риэлторского бизнеса – такие, как «Инком». Вот вам, кстати, и один из секретов, почему наши собственные элитные поселки, которые Корпорация «ИНКОМ» объединила под общим брендом Villagio Estate – «Гринфилд», «Шервуд», «Риверсайд», «Лазурный Берег», Millennium Park – пользуются таким хорошим спросом. В них уже на стадии проектирования учтены возможные требования клиентов. Наконец, сейчас мы с вами являемся свидетелями четвертого этапа, когда на этот рынок выходят новые игроки, которые заимствуют опыт более крупных компаний.

Андрей Кройтор: Для того чтобы проводить аналогии, надо понимать, как вообще развивается рынок загородного жилья. В первую очередь начинает развиваться De Luxe-сегмент, а потом планка постепенно опускается и мы доходим до эконом-класса. Лично у меня эта тенденция ассоциируется с рынком мобильных телефонов, он начинался также с De Luxe-сегмента, а сейчас мобильный телефон есть у каждого. Если говорить о сегодняшнем дне, то можно еще сравнить с индустрией фитнеса. Первыми были дорогие World Class и «Планета Фитнес», а сейчас мы видим как начинают появляться более дешевые сети, которые все дальше уходят в эконом-класс.

Андрей Кройтор: В нашем понимании, это домовладения стоимостью от $1 млн., с участком площадью от 25 соток, домом от 450-500 кв. м., как правило, из кирпича, а также некий необходимый набор инфраструктуры. По инфраструктуре все время идут споры, связано это с тем, что рынок ищет свой путь. Если первые элитные поселки старались снабдить инфраструктурой по максимуму, туда входили и фитнес, и торговые центры, и медицинские учреждения, желательна «большая вода» и все то, что ей сопутствует, то сейчас здравый смысл начинает побеждать.

Как иллюстрацию, можно привести пример инфраструктурного комплекса Nova Riga. И я говорю о нем не потому, что это проект нашей компании. На мой взгляд, это и есть наиболее грамотный подход – вынос основной инфраструктуры за пределы элитных поселков. Взять хотя бы экономическую составляющую: затраты ложатся не на жильцов одного поселка, а нескольких прилегающих. Кроме того, услугами комплекса смогут воспользоваться все желающие, не обязательно жители этой местности.

Сергей Цывин: Такая тенденция действительно существует. Используя названия Элит и De Luxe, застройщики стремятся таким образом сделать некий маркетинговый ход, хотя на самом деле, на мой взгляд, это прямой обман потенциальных покупателей. Структура этого сегмента предусматривает определенный набор критериев, о которых сейчас говорил Андрей. В первую очередь это касается инфраструктуры. Без наличия ее основных компонентов, назвать поселок элитным нельзя. То есть, по большому счету, поселок попадает в высшую ценовую категорию только из-за своей стоимости, которая зачастую сильно завышена. Хотя, конечно, спрос на подобные вещи тоже существует.

Сергей Цывин: Тут, наверное, можно назвать две составляющие. Первая заключается в том, что достаточно большое количество застройщиков, помимо критериев коммерческого порядка, реализуют собственные амбиции. Ввидится поселок именно так, и компания начинает это видение реализовывать. Причем делается это по некоему наитию, по его собственному пониманию как это должно быть. Второй компонент – стоимость земли. Всем известно, что в ближнем Подмосковье она высока. Здесь мы приходим к тому, что, с учетом стоимости земли, поселок попадает в тот ценовой диапазон, который уже считается элитным. Но при этом сама его концепция может не соответствовать требованиям, предъявляемым к этому сегменту.

Сергей Цывин: Прежде всего, важна грамотная концепция. Идеальный вариант – строительство больших поселков, что бы затраты на покупку земли и проведение коммуникаций распределялись на большее количество покупателей. Немаловажным фактором является, как мы уже говорили, вынесение инфраструктуры за территорию. Все это позволяет снизить себестоимость каждого отдельного домовладения. Следуя этим правилам, можно вписаться в ценовые рамки, при этом предложить качественный продукт, который действительно будет считаться элитным.

Андрей Кройтор: Тут все зависит от транспортной инфраструктуры. Простой пример - потихоньку начинает развиваться вертолетный рынок. Все мы знаем, что над Москвой летать нельзя, а вот в Подмосковье можно. Стоимость хорошего комфортабельного вертолета - $500 тыс. - $ 2 млн. Могут ли покупатели элитного жилья позволить себе купить подобные транспортные средства? Я думаю, да. Уже сейчас начинается строительство вертолетных площадок на МКАДе, с развитием этого вида транспорта площадки начнут появляться и в коттеджных поселках. Естественно это будет способствовать расширению границ. До каких пределов? Пока сложно сказать, покажет время.