«Самое главное – суметь воплотить идею в реальность»

Опубликовано: 16 декабря 2006

Программа «Доступное жилье» сама по себе – отличная идея. Но в нашей стране самое главное – это суметь воплотить идею в реальность

Михаил Подрабинек, руководитель проекта Cottage.ru, отвечает на вопросы РБК-ТВ.

Программа «Доступное жилье» сама по себе – отличная идея. Но в нашей стране самое главное – это суметь воплотить идею в реальность. Речь идет о том, что спрос на жилье есть у 60% семей, а семей в России почти 50 миллионов. То есть, 35 млн. из них нуждаются в жилье, но позволить себе его может только 12%.

Основные проблемы, на мой взгляд, это малые объемы строительства доступного жилья и неудовлетворительное ипотечное кредитование.

Если по ипотеке ситуация вряд ли улучшится в ближайшее время, так как уровень инфляции слишком высок, и процентные ставки не могут упасть ниже 9-10%, то по увеличению объемов строительства есть неплохие перспективы, к примеру, за счет малоэтажного строительства.

В первом полугодии 2006 года было запущено всего 3 коттеджных поселка «эконом» класса одновременно с 17 поселками бизнес-класса. Земля слишком дорогая, и строить доступные дома и поселки для большинства девелоперов просто невыгодно.

Приходится надеяться только на помощь государства, которое сможет субсидировать, возместить часть затрат на возведение доступного жилья.

35 миллионов семей нуждаются в жилье, но позволить себе его может только 12%

Недавно компания «Rodex Group» заявила, что она готова воплощать программу «Доступное жилье» в жизнь путем малоэтажной застройки в Подмосковье, но необходимо сделать прозрачным рынок земли, упростить согласования, определить критерии, по которым отдается предпочтение тому или иному застройщику. Также, государство планирует использовать ряд рыночных механизмов, для того, чтобы воздействовать на процесс формирования рынка доступного жилья.

Другие основания для успешного выполнения программы есть – это и подведенная правовая база, и принятый ряд законов.

Посмотрим, насколько это удастся – в течение ближайших 5 лет станет ясно. Сейчас понятно одно – государству придется вложить немало средств и усилий для успешного выполнения программы.

Говоря откровенно, шансов на равномерное развитие инфраструктуры практически нет. Только в случае, если будет запущена какая-то масштабная федеральная программа властей региона по строительству дороги, что маловероятно.

Как отдельные объекты – торговые центры, бизнес и развлекательные центры – строятся мало. Ведь все зависит от спроса.

Например, на Рублево-Успенском направлении есть спрос, так как там находится большая часть заселенных коттеджных поселков. Жителям этих поселков требуется инфраструктура – они активно работают и покупают, растят детей и дают им образование, весело отдыхают – на все это нужны торговые центры, бизнес центры, школы, сады, развлечения.

Новорижское шоссе – второе по популярности направление загородного жилья – характеризуется высокими темпами застройки, хорошей пропускной способностью трассы и масштабными проектами. Здесь не так сильно развита инфраструктура, как на Рублевке, но в течение 1-2 лет ожидается обострение борьбы за землю под строительство объектов инфраструктуры.

Одной из последних тенденций является вынос объектов инфраструктуры за пределы поселка.

Вместе с масштабностью проектов, которые развивают девелоперы, пришло понимание того, что удачная инфраструктура – это инфраструктура, рассчитанная не на определенное количество жителей одного коттеджного поселка, а на широкий круг людей – из соседних коттеджных поселков и ближайших населенных пунктов. То есть, застройщики выносят инфраструктуру за пределы своих поселков, чтобы ей могло пользоваться большее количество людей. В этом случае, потребителям можно предложить и гораздо более широкий спектр услуг. И эти услуги будут востребованы.

Инфраструктура не может опережать строительство жилья.

Например, площадки для экстремальных видов спорта – в отдельном, даже масштабном поселке возводить рискнет далеко не каждый. Но чем больше охват – тем больше шансов оказаться востребованным. Пример такого рода инфраструктуры - «Павлово подворье», которое вынесено за пределы коттеджного поселка «Павлово» (Новорижское шоссе).

Инфраструктура не может опережать строительство жилья. Это возможно только в отдельных случаях. Например, мы знаем, что заводы, находящиеся на территории Москвы, постепенно перемещают в область.

Соответственно, эти заводы предоставляют рабочие места, под них будет построено жилье, и постепенно выстроится инфраструктура. Ведь людям не надо будет ездить в город на работу.

Таунхаусы востребованы, и это действительно так. Но востребованы только в определенной мере – они заняли свою нишу на рынке загородного жилья, несмотря на то, что это сравнительно новый продукт на российском рынке.

Таунхаусы пришли к нам из Европы 5 лет назад. Поначалу было неясно, каково будущее этого продукта в России. Ведь по сравнению с Европой, где велика плотность застройки и распределение жилья равномерно, у нас бóльшие пространства, мы сами любим простор и уединение, у нас широкая русская душа, в конце концов.

Но окружающая действительность диктует свои правила, и таунхаусы нашли своего покупателя.

Ведь что такое таунхаус? Это небольшие дома, объединенные в блоки, где за стеной уже кто-то чужой и нет комфортного чувства уединенности. Однако он обладает рядом неоспоримых преимуществ, которые и позволили ему прочно закрепиться на рынке. Во-первых, это все-таки загородное жилье: и природа, и экология – несомненный плюс. Во-вторых, цена - важнейший фактор. По цене квартиры в Москве, покупатель получает больше квадратных метров, два этажа, гараж и небольшой огороженный участок.

Если транспортная доступность позволяет использовать таунхаус как постоянное жилье без особых неудобств – то это один из неплохих вариантов для достойного проживания за городом.

Как показывает статистика портала Cottage.ru, количество предложений по таунхаусам колеблется от 5 до 10% от общего объема предложений по загородному жилью.

Еще один аспект, влияющий на популярность таунхаусов – это возможность сдавать их в долгосрочную аренду, что достаточно выгодно как для желающих пожить какое-то время за городом, но не имеющих достаточных средств для оплаты аренды целого загородного дома и принадлежащей ему территории, так и для арендодателей.

Пример такого поселка, предоставляющего таунхаусы в аренду – «Раздоры», всего лишь в 5 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе.

Подводя итог, стоит отметить что таунхаус – это сформировавшийся продукт на российском рынке, занявший свою нишу, и на который есть и будет устойчивый спрос.