«Рынок загородной аренды начинался с дачных домиков»

Опубликовано: 22 апреля 2008

Рынок аренды жилья в России еще очень молодой, он начал развиваться вместе остальными сегментами недвижимости сразу после развала Советского Союза. Одним из первых профессиональных операторов эту нишу заняла компания «МИЭЛЬ», и уже в течении 15 лет специалисты компании занимаются становлением цивилизованного рынка. О том, с чего все начиналось и как обстоят дела сейчас в интервью Cottage.ru рассказала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Аренда» Мария Жукова.

Рынок аренды жилья в России еще очень молодой, он начал развиваться вместе остальными сегментами недвижимости сразу после развала Советского Союза. Одним из первых профессиональных операторов эту нишу заняла компания «МИЭЛЬ», и уже в течении 15 лет специалисты компании занимаются становлением цивилизованного рынка. О том, с чего все начиналось и как обстоят дела сейчас в интервью Cottage.ru рассказала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Аренда» Мария Жукова.

Ваша компания оперирует на рынке аренды вот уже 15 лет – с чего начиналось ее развитие, и какие трудности возникали в период становления?

Могу совершенно точно сказать, с чего начиналось развитие компании «МИЭЛЬ»: с аренды. Первая сделка в истории Холдинга касалась именно этого бизнес-направления. Сам же рынок в тот период был в зачаточном состоянии и едва ли мог вообще называться таковым. Что до трудностей, они соответствовали времени: не было технологии и деловых наработок – для многих это был совершенно незнакомый вид бизнеса.

Спрос на аренду квартир, безусловно, существовал всегда. Варианты съемного жилья, как правило, находили через объявления на столбах. Точно так же искали квартиры риэлторы, агенту приходилось бегать, обклеивая районы, дома и подъезды листовками вроде «сдам квартиру», «сниму квартиру», «агентство предлагает услуги по аренде квартир» и т.д. Позже появились газеты с объявлениями – можно сказать, дополнительный к остановкам и стенам носитель рекламных сообщений об аренде.

Кроме того, отсутствовала накопленная информационная база. Сейчас большинство риэлторских компаний обладают большими базами данных, где содержится информация о квартирах, которые поступают на рынок. В самом начале деятельности, вместо электронных баз были картотеки, куда записывались заявки клиентов.

Как менялась ситуация?

Первые риэлторские компании, как правило, не имели офисов в традиционном представлении. Таковые организовывались в жилых квартирах. Штат состоял из пяти-шести агентов. Постепенно начала усовершенствоваться техническая база. Соответственно, стала расширяться и сеть. Так маленькая комната с пятью агентами превратилась в кабинет с десятью - пятнадцатью сотрудниками. В некоторых компаниях начали организовывать вторые отделы. В «МИЭЛЬ-Аренда», например, в настоящее время их уже 10.

А что есть сегодня, из того, чего не было тогда, 15 лет назад?

Стал доступным Интернет, появились многочисленные носители рекламы, хорошее техническое оснащение офисов, электронные базы данных, компьютеры и мобильная связь. Все это повлияло как на скорость обработки информации, так и на скорость обслуживания клиентов. Повысилась грамотность агентов – раньше большая часть операций совершалась по наитию, а сегодня уже предельно отточились тексты договоров, в них учтены мельчайшие детали. Большое внимание стало уделяться обучению агентов общению с клиентом, азам юридической грамотности.

С одной стороны, больше средств и возможностей, а с другой – расширившийся круг задач. В результате Вам стало проще или всё-таки сложнее?

У нас есть лишь одна главная задача - качественное обслуживание клиента - и её, безусловно, значительно проще выполнить в современных условиях.

Повлияло ли на рынок аренды появление в России ипотеки? Стало ли ипотечное кредитование реальной альтернативой аренде?

Думаю, не повлияло, а сама ипотека не является и не станет в будущем приемлемой альтернативой аренде. Дело в том, что ипотечный кредит лучше брать при наличии хорошего начального капитала: хотя бы около 50% от полной стоимости жилья – в противном случае, проценты по выплате кредита будут слишком велики. Разумеется, куда приятнее отдавать деньги, зная, что квартира находится в вашей собственности, но без стартового взноса ипотека бесполезна. Говорить о конкуренции между ипотекой и арендой нельзя, даже несмотря на повышение арендных ставок: погашение кредита выйдет дороже.

Давайте все-таки обратимся к более близкой нашему порталу теме, к загородной аренде. Насколько мне известно, этот сегмент рынка гораздо более молодой, чем аренда квартир. Как тут обстоят дела?

Практика аренды загородных домов существовала ещё в советские времена, рынок же появился к концу девяностых годов. Компания «МИЭЛЬ-Аренда» занимается арендой загородной недвижимости с 2003 года. Всё начиналось дачных домиков на лето, а также с бывших партийных дач и домов отдыха, которые стали сдаваться в аренду и являлись прототипом современных коттеджных поселков. Затем стали строиться специализированные коттеджные поселки, и. как следствие, появляться предложения в аренду в таких поселках. В настоящее время рынок аренды загородной недвижимости представлен как отдельными домами в дачных поселках и деревнях, в специализированных коттеджных поселках, так и специализированными «арендными поселками». Цены на аренду загородного жилья, при этом колеблются в довольно широком диапазоне: от 500$ за домик с садоводческом товариществе до 100000$ за особняк в элитном коттеджном поселке.

Почему девелоперы практически не строят арендные поселки? Это не выгодно?

Я думаю, что здесь проблема та же, что и с доходными домами в Москве. Сегодня их выгоднее продавать. Есть поселки, где несколько домов выделено в отдельный блок, предназначенный для аренды, и спрос на них довольно высок, потому что снимать у собственника, юридического лица, всегда выгоднее, чем снимать у частника, даже учитывая тот факт, что цены там отнюдь не низкие. И, тем не менее, поселков, в которых бы все коттеджи сдавались в аренду, практически нет по той причине, что пока выгоднее продавать - быстрее окупаются затраты.

Насколько популярна аренда загородного жилья у москвичей, каковы её перспективы?

Популярна настолько, что можно говорить о «горячих сезонах» - лето и Новый год. Правда, последний в прошлом году явно не удался – сказалось отсутствие колоритной русской зимы. Люди предпочли отметить Новый год дома или за границей. Популярность аренды загородного жилья в летний сезон настолько велика, что спрос на него появляется ещё в феврале. Люди хотят заранее обеспечить себя местом летнего отдыха, потому что к концу весны лучшие предложения уже оказываются разобраны.

Относительно перспектив прогноз тот же, что в целом по рынку аренды: тенденции прошлого года, скорее всего, сохранятся, и цены будут расти. Конечно, изменения могут произойти – например, в случае глобального перенасыщения рынка, резкого сокращения спроса и т.д. Но такой поворот событий маловероятен.

Напоследок хотелось бы получить 2 совета от профессионала, для арендаторов и для арендодателей. Как правильно искать загородный дом, чтобы впоследствии не разочароваться и какие шаги должен предпринять собственник для того, чтобы выгодно сдать свою собственность?

И тем, и другим совет хотелось бы дать один: обращайтесь к профессиональным риэлторам. Специалисты помогут найти оптимальный вариант арендаторам и подыщут хороших съёмщиков для владельца недвижимости – для этого у нас есть опыт, технические и человеческие ресурсы.

Дополнительно: спрос на аренду квартир сегодня