Рынок элитной загородной недвижимости с оптимизмом смотрит в будущее, делая ставку на помолодевших покупателей

Опубликовано: 08 августа 2024

О том, какие тенденции и вызовы сейчас есть на рынке высококлассной загородной недвижимости, поговорили с Екатериной Крапивиной, директором по продажам Villagio Realty, коммерческого департамента Villagio Estate.

Екатерина, как сейчас себя в целом чувствует элитный загородный рынок?

С 2023 года с развитием ИЖС, рынок загородной недвижимости претерпевает серьезные трансформации. И в этом контексте в Московском регионе элитная загородная недвижимость становится объектом повышенного внимания как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. Активизируются девелоперы, обновляется предложение, меняется портрет покупателя. Можно однозначно назвать и прошлый и этот год периодом активного роста.

Рынок сейчас принадлежит продавцу. Сложившаяся ситуация обусловлена целым рядом факторов – общей переоценкой ценностей, произошедшей у покупателей во время пандемии и тем, что долгие годы на рынок не выходило новых проектов в этом сегменте, и тем, что сейчас политическая ситуация формирует привлекательность проектов в России, проектам за рубежом. Сейчас новые проекты появляются и будут выходить, но это точечные предложения в небольших объемах, они не смогут удовлетворить весь спрос, что приводит к росту потребительского интереса на вторичном рынке. Конечно, на этом рынке есть и ликвидные, и неликвидные объекты, которые могут подолгу задерживаться в экспозиции, но остается фактом то, что и земля в организованных коттеджных поселках, и дома «под ключ» год от года растут в цене и тренд этот продолжает набирать обороты. Сегодня наши клиенты хотят жить и отдыхать в России.

На него как-то влияет загородная ипотека и эскроу-счета? Какой вид оплаты предпочитают покупатели?

На нашем рынке ипотека используется как кредитное плечо, она пусть и не была чрезвычайно популярным инструментом продаж, но все же пользовалась спросом у небольшого процента покупателей, которые, например, не хотели извлекать  деньги из бизнеса на покупку недвижимости или ждали дивиденды.  Однако, с текущими ставками привлечение этого инструмента становится нецелесообразным, хотя у нас все еще проходят сделки с привлечением ипотечных кредитов. Выбирать кредитное плечо или не выбирать зависит всегда от конкретной ситуации покупателя. При этом, общее количество сделок с привлечением ипотеки сократилось и в сегменте элитной загородной недвижимости. Также мы наблюдаем, что наши клиенты, как правило, выплачивают кредит не более 3-х лет.

Если говорить про эскроу-счета, то с одной стороны это гарантия для покупателя, что объект будет точно достроен и сдан в срок, иначе деньги возвращаются ему в полном объеме, так как лежат на специальном счету в банке и переходят застройщику только после сдачи объекта. Но с другой стороны использование инструментов эскроу влияет на цену, так как при таком подходе застройщик привлекает банковское финансирование на строительство проекта и банковский процент закладывается в конечную цену. Но с другой стороны, безопасность стоит этого.  

Какие лоты наиболее популярны в элитном и премиум- сегменте?

Первенство в этой категории делят между собой два типа объектов – это новые дома «под ключ», где никто не жил и участки без подряда. Большая часть запросов приходится на категорию «новый дом под ключ», но в процессе поиска клиенты зачастую сталкиваются с тем, что не могут найти подходящий вариант, который бы им подошел, либо цена слишком высока, и если они располагают временем для того, чтобы построить дом самостоятельно, то и начинается поиск участка под строительство.

В тренде у покупателей малоэтажные коттеджи в современном стиле с плоскими кровлями и панорамными окнами с современными функциональными планировками, площадью - 500-800 кв.м, в которых до этого никто не жил, и участками 15-25 соток с хорошими видовыми характеристиками. Участками под строительство в проектах Villagio интересуются 70% покупателей.

Как изменилась стоимость премиальной загородной недвижимости с начала года?

С начала года цены на элитную загородную недвижимость выросли примерно на 10%. Стоит также отметить, что за последние четыре года, с 2019 по 2024 г. рост стоимости первичного предложения домов и участков в проектах Villagio составил 406,6%. 

Основной портрет покупателя на этом рынке?

Покупатели элитной загородной недвижимости за год помолодели и стали более рациональными. Как правило, это семейные люди с одним или более ребенком в возрасте от 35 до 55 лет. Среди наших покупателей есть люди, не достигшие и 30 лет. Также среди наших покупателей есть люди пенсионного возраста, приобретающие дома для себя, либо те, кто планирует покупку для детей. Но преимущественно это все-таки покупка для себя.

Сферы деятельности целевой аудитории достаточно различны - крупный бизнес, банковская сфера, ИТ индустрия, нефтегазовая сфера, селебрити и прочее. В последнее время, все чаще, среди наших покупателей встречаются инвесторы, которые занимаются микродевелопментом. Это относительно новое явление на рынке элитной загородной недвижимости, которое становится все более прибыльным и популярным бизнесом. Загородная недвижимость и земля, в том числе коммерческая, стала рассматриваться ими как инвестиционный инструмент.
 
Поделитесь планами компании по новым проектам?

Мы диверсифицировали свой портфель по классам и концептуально, но по-прежнему остаемся на Новорижском шоссе и весь «портфель» проектов мы реализуем именно там.
В планах компании развитие проектов за ЦКАД. В этом году на реализацию вышел КП VISION на Новой Риге с участками без подряда. К выходу готовится еще несколько новых проектов, которые будут находиться на значительном удалении от Москвы.

В глобальных планах компании, конечно же, активное развитие новых девелоперских проектов в премиум и бизнес-сегментах в том числе и в других регионах. В любом случае, мы всегда стремимся делать такой продукт, который с каждым новым проектом будет становиться лучше, отвечая современным требованиям покупателей.

Прогноз по развитию высококлассного сегмента до конца года?

Мы знаем, что есть проекты, которые готовятся к старту, я не уверена, что их будут выводить в продажу в этом году, но это в целом это не сильно изменит текущую ситуацию.

Объекты на элитном рынке недвижимости продаются всегда. Они менее всего подвержены тем или иным кризисным явлениям. Впрочем, загородный рынок традиционно зависит от сезонных факторов и в зимний период, как правило, наступает небольшая стагнация. Однако, прогнозы до конца года у нас оптимистичные: застройщики продолжат выводить на рынок новые проекты, а спрос на ликвидные предложения сохранится. Драйвером развития отрасли в целом становится развитие транспортной доступности и социальной инфраструктуры.

Беседу вела Анастасия Кременчук