«Главное, что с рынка уходит вся глупость»
Опубликовано: 22 августа 2012
«До кризиса, по большому счету, 10-20% проектов были реально прибыльными, а экономика остальных больше была нафантазирована — но ведь рынок–то рос, все успешно продавалось, и у девелоперов с инвесторами появлялась иллюзия, что они всемогущи. Они переставали просчитывать проекты, приглашать консультантов, советоваться с грамотными архитекторами. А сегодня все понимают, сколько стоит земля, коммуникации, строительство, сколько надо вложить, сколько можно получить»
Не за горами сентябрь, и вместе с ним — старт очередного «высокого делового сезона». Активность Сергея Шойгу, которую бывший глава МЧС начал проявлять буквально с первых дней своего назначения губернатором Московской области, расширение Москвы за счет подмосковных территорий, кардинальная реконструкция Новорижского шоссе, передача Россельхозом 2,1 млн. га подмосковных лесов в ведение местных властей — лишь некоторые из внешних факторов, оказывающих заметное влияние на работу инвесторов, девелоперов и риэлторов сегмента массового спроса.
Но генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, пожалуй, прав: для загородной элитки (как и для любого субрынка, живущего по особым законам) важно, что происходит снаружи. Но куда важнее, что происходит внутри — в целом в сегменте, в покупательской и девелоперской среде и даже в каждой отдельно взятой компании.
Георгий, о чем сегодня свидетельствуют данные статистики? А главное, то, на чем настаивают сухие цифры, совпадает с вашими профессиональными ощущениями?
Помните, первую половину 2009 года людям, которые занимались продажами, образно говоря, нечего было есть — все висели, цены упали до 50%, хотя цены не показатель, потому что просто сделок не было.
Сегодня сделки — пусть в куда меньшем, чем до кризиса объеме — идут. Рынок постепенно приходит в порядок, но я бы сказал, что он все еще вялотекущий и веселья на нем нет вообще.
Точнее, так: более–менее «веселье» идет в сегменте домов стоимостью… ну, в районе $300 тыс. А если говорить о предложениях в $3 млн., то здесь срок экспозиции объектов примерно такой же, как до кризиса у домов стоимостью $10 млн.
Кого это все больше расстраивает — риэлторов иди девелоперов с инвесторами?
Владельцы элитной недвижимости аппетиты свои явно снизили: для девелоперов сегодня темпы продаж «2 дома в год» — уже хорошо. Конечно, и строится сегодня куда меньше — затянуть инвестора в дорогой проект трудно. Если не ставить себе целью его обмануть, а честно обрисовать ему все параметры, рассказать о реальных сроках экспозиции — он, скорее всего, не просто расстроится, а сильно огорчится.
Помню, в 2005 году один наш партнер обиделся, что мы слишком быстро распродали его поселок: через год цены там выросли вдвое, и покупатели, которые решили продать свои дома, заработали не по–детски. Потом еще один проект — и ровно такая же обида.
До кризиса наша компания часто обеспечивала покупателям кредиты, потому что суммы, которые им могли предложить банки — $200 тыс., $300 тыс., пускай $500 тыс., а для элитного сегмента надо $5 млн. Мы нашли, как с этим «бороться» — сначала через систему private–banking, потом создали свою систему ипотечного брокериджа. Но сегодня мы эту группу даже не развиваем — число «заемных» сделок абсолютно ничтожно: богатые клиенты взаймы под большие проценты не берут. Еще раз по слогам — не–бе–рут.
Как ни странно, смело берут «бедные» — почему–то полагая, что, в отличие от богатых, они на чем–то могут заработать 12,5% на капитал. Отсюда очевидно: пусть кредитов мы выдаем много больше, чем раньше, но мелкими «порциями» — большие заемные деньги никому не нужны. Так что ипотека как двигатель элитной торговли попросту не работает.
Послушают вас девелоперы с инвесторами — и вообще перестанут строить элитку!
Да меня это и не сильно беспокоит — у нас много чего понастроено, плюс огромный вторичный рынок.
Хотите историю? Во время одного мероприятия с нами в «Пестово» заехал один банкир, который интересовался, как ему развивать два участка примерно по 100 га — один на Дмитровском шоссе, другой на Рогачевском. Посмотрел он вокруг и честно сказал, что аналог «Пестово» не сможет создать ни за какие деньги. И отказался от идеи построить на своей земле какие–то поселки — о чем мы, собственно, ему и говорили.
Вообще, до кризиса, по большому счету, 10–20% проектов были реально прибыльными, а экономика остальных больше была нафантазирована — но ведь рынок–то рос, все успешно продавалось, и у девелоперов с инвесторами появлялась иллюзия, что они всемогущи. Они переставали просчитывать проекты, приглашать консультантов, советоваться с грамотными архитекторами.
А сегодня «космонавты возвращаются на землю», точнее, большинство уже вернулось. И дураков на загородном рынке почти не осталось: все понимают, сколько стоит земля, коммуникации, строительство, сколько надо вложить, сколько можно получить. И что без высокопрофессиональных консультантов не обойтись, тоже понимают.
А как тогда насчет конкурентной среды? В вашем, риэлторско–консультационном бизнесе она уплотняется?
В том–то и беда, что наоборот! Меня очень расстраивает, что конкуренты падают, рассыпаются, начинают заниматься какой–то ерундой. Понимаете, вдруг — ну, не вдруг, а где–то с середины кризиса — дела в нашем бизнесе стали решаться не по принципу «сговорились — ударили по рукам», а в рамках письменных, четко оформленных договорных отношений.
Параллельно в лучшую сторону меняется практически все — методы работы риэлторов, объем их знаний о каждом проекте, представленность объектов в Интернете, уровень аналитики. Рынок ведь перестал прощать подходы докризисного образца — вроде «Неграмотный продавец пытался что-то «впарить» еще менее грамотному покупателю». Результат — мы теряем конкурентов, наша доля на рынке растет! И это не очень хорошо.
Да неужели?
Представьте себе! Последние лет 10 в наших планах не стоит задача активно разрастаться, как это делает, скажем, компания «НДВ–Недвижимость». Мы давно стараемся удержаться в пределах 300 человек и более–менее знать имена друг друга, а ситуация вынуждает нас становиться не больше, но мощнее в смысле доли рынка, влияния на девелоперов, если хотите — власти.
К тому же, мало кто сегодня «делает события»: бюджетов на «ивенты» ни у кого нет, поэтому, что бы ни происходило — уже событие, а их авторы, в том числе и наша компания — по определению в центре внимания.
Так что я в целом доволен нынешним объемом клиентов, но при этом отлично понимаю: мы «съедаем» чужие сделки, при нормальном развитии рынка у нас такой его доли никогда бы не было.
Рынку стоит посочувствовать?
Насчет такого влияния Penny Lane Realty? Можете иронизировать, но на самом деле я пока не вижу предпосылок к тому, чтобы все резко изменилось. Еще остались люди, которые считают, что главное — дотерпеть до того светлого дня, когда кризис кончится.
Но другие поняли, что кризис — не «проблема в моменте», что надо учиться жить в новой реальности, где вместо $100 у тебя теперь $10. Ну и ничего, когда–то ведь начинали с $2! Надо просто протрезветь, избавиться от сумасшедшего докризисного опьянения и понять, что вновь дойти до $100 — это не завтра и не послезавтра, это долго. Те, кто в такой ситуации не опускают руки и продолжают работать, вдруг начинают понимать, в какой серьезный отрыв они уходят.
Не страшно?
Страшно интересно! Особенно сегодня, когда с загородного рынка постепенно уходит вся глупость, весь непрофессионализм, необоснованная эйфория. Может, только теперь и начинается настоящий бизнес?