«Этой зимой было трудно жить на Николиной горе»

Опубликовано: 24 апреля 2007

Аренда загородного жилья, как и любая операция с недвижимостью – это сложная процедура, осуществить которую под силу не каждому. Тут есть свои проблемы, свои подводные камни. Недостаток знаний может повлечь за собой большое количество проблем. Для того, чтобы помочь вам избежать ошибок, Cottage.ru попросил ответить на наши вопросы генерального директора компании ТЕРРА-Недвижимость Тимура Сайфутдинова

Аренда загородного жилья, как и любая операция с недвижимостью – это сложная процедура, осуществить которую под силу не каждому. Тут есть свои проблемы, свои подводные камни. Недостаток знаний может повлечь за собой большое количество проблем. Для того, чтобы помочь вам избежать ошибок, Cottage.ru попросил ответить на наши вопросы Генерального директора компании ТЕРРА-Недвижимость Тимура Сайфутдинова.

Хочу сразу оговориться, что для нашей компании основной рынок аренды – это все-таки Рублевка, очень мало – Минка и Можайка, и в связи со слабым развитием инфраструктуры – Новая Рига. Жилье в аренду для постоянного проживания сосредоточено в первую очередь вокруг объектов инфраструктуры, надо это понимать. Рынок сезонной аренды – это может быть и Пятницкое шоссе, на Истринском водохранилище, это может быть и Дмитровка, и берега Волги (Завидово). Это отдельная тема для разговора. Наш рынок аренды - это в основном деревни Раздоры, Барвиха, Жуковки, Горки-2 Они наиболее приспособлены для постоянного проживания. Уникальное место с точки зрения экологии и месторасположения – это Николина гора, хотя оно он наименее приспособлен для постоянного проживания. Подойдет разве что для уже неработающих людей, которым не надо регулярно выезжать в город.

Что же касается «лица» арендатора, то тут можно выделить несколько типажей. Сезонной арендой чаще интересуются иностранцы, но в основном они «сосредотачиваются» в отдельных поселках, например в «Росинке». То есть им нужно соответствующее окружение. По Рублевке иностранцы скорее редкость. Если говорить о российских гражданах, то в основном это топ-менеджеры, владельцы собственного бизнеса, те кто планируют в будущем покупать собственное загородное жилье, но хотят сначала попробовать пожить в Подмосковье.

Еще одна часть арендаторов – это те, кто считают, что содержать собственный дом в течении года не имеет смысла, поэтому снимают жилье для себя и своей семьи исключительно на лето. Ну и, само собой, люди, которые не могут позволить себе покупку дома, но хотят вывезти детей на лето подальше от городской пыли и грязи. Те, кто с детьми, стараются выбирать охраняемые поселки, с организованной детской площадкой, единой социальной средой, где подрастающее поколение сможет играть со своими сверстниками, а родители при этом будут спокойны за своих чад.

Человек, который собирается искать себе дом в аренду, должен предварительно подготовиться. Иначе он точно за один сезон не успеет найти то, что хочет. Хотя бы прицениться, понять, каких денег вообще стоит аренда. Сделать это можно через интернет.

Второй момент – попросить совета у друзей, которые уже имеют опыт загородной аренды и немного разбираются в ситуации. К примеру, этой зимой было трудно жить на Николиной горе и возить детей в школу из-за того, что был закрыт на реконструкцию мост через Москву-реку. Вечером приходилось ехать в темноте неосвещенному Ильинскому шоссе, дорога там не так хорошо очищается от снега, как Рублевка, носятся грузовики. Это было просто опасно для жизни. Всегда надо учитывать проблему транспортной доступности. Если взять Рублевку, то надо понимать, что ездить каждый день на работу из Жуковки или Барвихи можно, а вот дальше Горок-2 уже начинаются проблемы – в 9 часов утра можно готовиться к тому, что придется постоять в пробке на пересечении с Красногорским шоссе, так как сотрудники ГИБДД начинают ограничивать поток машин в сторону Москвы. Такие подводные камни могут знать либо те, кто уже имеет опыт загородной жизни, либо профессиональный консультант по недвижимости.

После того как вы собрали информацию, посоветовались с друзьями, подготовились к цене, пришло время определиться с основными требованиями, понять для себя, чего именно хочется. В первую очередь, надо решить, снимаете ли вы дом в поселке или нет, для длительного проживания или на сезон. Потом решить, насколько важна охрана. И так далее. Но не стоит забывать, что слишком много требований сразу выставлять не нужно. Каждый новый пункт резко сужает круг предложений и поднимает цену.

Еще раз напомню, что мы говорим об арендаторах дорогих домов В большинстве своем эти люди крайне взыскательны в своих предпочтениях. Прежде всего они обращают внимание на наличие охраны – это должен быть либо охраняемый поселок, либо дом в престижном месте с собственным отдельным домом для охраны. В элитном сегменте (от 20 тыс. долларов в месяц) люди ищут большие дома – 4-5 спален, 500-600 кв.м., на лесном участке. Основной критерий – тихое и спокойное место. Именно поэтому дорогая аренда имеет географические ограничения – Рублево-Успенское шоссе.

Начинают появляться предложения на Новой Риге, но она еще застраивается, а наши клиенты категорически не желают жить в строящихся поселках и тем более, чтобы стройка велась на соседних участках. На Новой Риге дома в аренду предлагаются в поселках Княжье озеро и Чистые пруды – ценник около 10 тыс. долларов в месяц. Еще один недостаток Новой Риги для потенциальных арендаторов – еще недостаточно развитая инфраструктура по сравнению с Рублевкой.

Характерной ошибкой можно назвать слишком высокую степень доверия к советам друзей. Как я говорил выше, друзей слушать надо, но только для того чтобы понять ситуацию на рынке. Все мы люди разные, и то, что удовлетворяет потребностям одного, абсолютно не подходит другому.

Еще одна распространенная ошибка – завышенные ожидания. Например, человек выделяет из семейного бюджета 5000 долларов и хочет снимать новый дом в охраняемом поселке, из кирпича или дорогого оцилиндрованного бруса, на относительно большом участке, не дальше 20 километров от Москвы. Представьте себе его разочарование, когда брокер начинает показывать старые дома в районе стихийной застройки с 2-3 спальнями на 10 сотках.

Но главная ошибка связана с юридической стороной вопроса. Оптимальный вариант – обращаться к профессиональным брокерам. Они помогут грамотно составить договор, привлекут профессиональных юристов и самое главное – сэкономят время клиентов.

Никаких особых пунктов нет, они все стандартны. Но все же, к составлению договора надо подойти со всей внимательностью. Первое, на что нужно обратить внимание – это коммунальные услуги, такие как водоснабжение, электроэнергия, телефония и интернет. В договоре обязательно должен быть указан их полный перечень и объем, а также прописано, кто и на каких условиях оплачивает эти услуги – арендатор или арендодатель. Если мы говорим о дорогом жилье, то тут обычно оплату коммуналки берет на себя владелец дома. Немаловажно прописать санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме. Кроме того, следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения.

Если ставка аренды превышает $10 000 в месяц, то обязательно нужно ставить вопрос о страховании дома. Стоимость страховки в некоторых случаях сопоставима с месячной платой за аренду жилья, однако ее наличие позволяет избежать массу проблем в случае, например, пожара, которые, к слову сказать, не так уж редки.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом – как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу, любой договор может быть расторгнут только по согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний возвращает деньги за оставшийся период и уплачивает штраф, оговоренный в договоре.

Ситуация по ценам на сегодняшний день обстоит следующим образом: низшая планка – в районе $3 000. Но для нас, как для консалтинговой компании, неинтересно работать с такими объектами. Оптимальная арендная ставка для нас – от $10 000 в месяц. Если говорить о Рублевке и прилегающих территориях, то диапазон цен очень велик. $3-7 тыс. – стоимость отремонтированной дачи с косметическим ремонтом, площадью 150 кв.м. За $10 000 можно снять дом в Жуковке площадью 250 кв.м. в хаотичной застройке. Таунхаус в пансионате Сосны будет стоить в районе $15 000. Кстати, еще два года назад эти таунхаусы сдавались за $8 000. Аренда дома площадью 450 кв.м. на участке 15 соток в Горках-6 на Ильинском шоссе обойдется в $16 000. Хорошие большие дома в престижных местах – в Жуковке, в Барвихе, даже на Николиной Горе – стоят от 20 тыс. долларов.

Верхняя планка держится пока на уровне $100 000. Но таких предложений лишь десятки. А желающих снять – в разы больше. За 40 тыс. долларов можно снять большой новый дом площадью от 600-700 м2, на лесном участке около 50 соток, с домом для охраны и отдельным гаражом, в доме может быть бассейн.

Рынок аренды мало насыщен предложениям. Спрос сильно превышает предложение. А если говорить о качественных предложениях, то их еще меньше. Не сложно понять почему. Целенаправленного строительства арендных поселков у нас почти не ведется. Девелоперы привлекают короткие кредиты российских банков под высокие проценты, эти проценты «отбить» арендой нереально. Рынок аренды на сегодня – это, во-первых, те, кто не хочет продавать дома, кто по каким-то причинам не живет в своем загородном доме. А во-вторых, те, кто, как я уже говорил выше, не могут продать свое жилье.

В ближайшие три года в Московской области будет появляться все больше новых коттеджных поселков, предназначенных исключительно под аренду. Уже сейчас можно наблюдать тенденцию появления элитных «доходных домов» в Москве, и вскоре этот процесс перекинется и на Подмосковье.

Ситуация на рынке складывается таким образом, что доходность девелоперского бизнеса падает за счет роста цен на землю и еще ряда причин. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится. А вот рынок арендных поселков практически не развит, хотя спрос на долгосрочную аренду загородного жилья растет. Инвесторы, оперирующие «долгими» деньгами западных банков, взятых в кредит под 5-6% годовых, уже начинают присматриваться к этой неразвитой нише.

Наиболее вероятно появление арендных поселков по Новорижскому направлению. Связано это, прежде всего, с тем, что инфраструктура на Новой Риге наиболее развита. Такие поселки будут появляться вокруг крупных объектов – «Agalarov Village», проекты компании Инком.