Золотые правила покупателя загородного дома
Опубликовано: 30 июня 2009
В этой статье я хотел бы поделиться своим опытом покупки в 2006 году загородного дома в одном из коттеджных поселков эконом-класса в Подмосковье. Уверен, что мой опыт поможет многим потенциальным покупателям обойти грабли, которые раскладывают инвесторы и застройщики и, в конце концов, поселиться в своем доме. Сформулирую несколько простых правил.
В этой статье я хотел бы поделиться своим опытом покупки в 2006 году загородного дома в одном из коттеджных поселков эконом-класса в Подмосковье. Уверен, что мой опыт поможет многим потенциальным покупателям обойти грабли, которые раскладывают инвесторы и застройщики и, в конце концов, поселиться в своем доме. Сформулирую несколько простых правил.
Правило №1. Внимательно читайте договор с инвестором.
В нашем случае Правило №1 особенно важно, так как цена вопроса высока. Договоров может быть не один, а два или три. В моем случае их было три – «на подготовку земли», «на строительство», «на оформление в собственность».
Данная схема с несколькими договорами раскрывается так: Инвестор получает землю от администрации района практически бесплатно, под организацию дачного некоммерческого поселка (ДНП) с названием, например, ДНП «СКМ», после чего продает ее вам по рыночной цене. Например, от $10 тыс. за сотку.
Естественно, цена в $10 тыс. должна быть обоснована, для этого Инвестор говорит, что в цену входят объекты инфраструктуры: центральные коммуникации, дороги, детские площадки, заборы, освещение, кафе и прочее. Часть из этого может быть действительно построена в будущем, но в договоре это не закреплено – только в рекламных буклетах. Поэтому, если у инвестора вдруг закончатся деньги, доказать и потребовать что-то будет невозможно.
Но как Инвестор может получить эти деньги за землю? Он не может продать вам участок, так как этот участок принадлежит дачному партнерству, а не Инвестору. Все просто – легким движением руки, Инвестор достает из стола первый договор, например, «на рыхление участка» и оценивает это в $150 тыс. Взамен, вас бесплатно делают членом ДНП и выдают вам книжку члена. Позже выясняется, что рыхлить граблями ваш участок будет не Инвестор, а, например, ООО «САПФИР», которому и нужно оплатить $150 тыс.
Далее, посмотрим на второй договор. Дом - это не земля: для строительства дома нужны сметы, кирпичи, работники и прочие компоненты. Поэтому договор строительного подряда может быть почти нормальным. Один его недостаток – он не прописывает в деталях, какой должен быть ваш дом. Будьте готовы к дополнительными незапланированными расходами в ходе строительства. Например, когда наступит этап установки окон, окажется, что по смете одна половина окна глухая, а вторая стандартная. И так на всех окнах размером 180х180 см. Сделать открывающейся вторую половину во всех окнах и добавить функцию вертикального открытия на некоторые окна стоит $3 тыс.
Другие примеры – дешевый газовый котел, простые радиаторы и черепица на крышах. За многое нужно будет доплатить, чтобы повысить качество. Причем доплата совсем не эквивалентна повышению качества. За замену черепицы на более качественную с вас опять попросят несколько тысяч долларов, хотя цена вопроса – 500$.
Правило №2. Ваши интересы и интересы инвестора противоположные
Вы думаете, что вы заплатили инвестору, и он на ваши деньги построил все дома, проложил все трубы и протянул все провода? Инвестор думает по-другому. Он уже заработал основную прибыль на рыхлении участка и думает о том, как можно обеспечить себе доход в будущем. Чтобы иметь постоянный доход от заселенного поселка, им нужно управлять. Чтобы им управлять, нужно быть Управляющей компанией (УК). Но, по закону, управляющую компанию члены ДНП могут сменить. Чтобы застраховаться от смены УК, инвестор должен перевести все общие объекты инфраструктуры на свою управляющую компанию. Став собственником общих основных средств, УК может диктовать вам тарифы на эксплуатацию и страхует себя от смены УК!
Здесь начинается самое интересное, так как в договорах, которые вы подписали, нет ни слова про общие объекты инфраструктуры – вам рыхлили участок и строили дом. По данным договорам, вы не оплачивали дороги, заборы, трубы за вашим участком и прочие общие объекты. Значит, они вам не принадлежат. А принадлежат они ДНП «СКМ», который их построил.
Вы спросите – как ДНП мог построить данные объекты, откуда у некоммерческого партнерства деньги – ведь целевых взносов не было? Эта шкатулка тоже открывается просто – номинальный председатель ДНП взял кредит от карманного банка, принадлежащего Инвестору, и на эти деньги построил все коммуникации.
Дальше следует следующий фокус Инвестора: ДНП вернуть кредит не может, его банкротят, активы забирают кредиторы и, через некоторое время, активы оказываются в карманах Управляющий компании. А как же вы со своей членской книжкой члена ДНП? Под любыми предлогами вас исключают из ДНП – кого-то убеждением, а несговорчивым присылают письма и просят дополнительно оплатить $50 тыс. за коммуникации или отключают электричество.
Правило №3. Готовьте к непредвиденным расходам
Как вы уже поняли из Правила №1, обязательно возникнут дополнительные расходы. Правило №3 просто еще раз повторяет это очевидное следствие вашего решения стать собственником загородного дома в поселке: начиная с первого дня подписания договора, на вас переложат расходы на содержание поселка – охрану, освещение, вывоз мусора и прочее. По закону ваш поселок считается строительной площадкой, которую содержит застройщик, – но это не играет роли и вас все равно заставляют платить членские взносы, которые составляют более 4 тыс. рублей в месяц!
Правило №4. Не торопитесь
Не надо ожидать, что поселок будет сдан в срок. Как говорит один из инвесторов, 1 год опоздания опозданием не считается – другие вот вообще остановили стройку из-за кризиса. С теми, кто все построил в срок, он себя не сравнивает и про то, что стройка должна была быть закончена до кризиса, не вспоминает.