Рейтинг недоверия

Опубликовано: 17 января 2012

В середине января эксперты агентства Standard&Poor's объявили о снижении суверенных кредитных рейтингов девяти стран еврозоны. На два уровня понижены рейтинги Италии, Испании, Португалии и Кипра, на один - Франции, Австрии, Мальты, Словакии и Словении. В «высшей лиге» с тремя А остались: Финляндия, Германия и Нидерланды

В середине января эксперты агентства Standard&Poor's объявили о снижении суверенных кредитных рейтингов девяти стран еврозоны. На два уровня понижены рейтинги Италии, Испании, Португалии и Кипра, на один - Франции, Австрии, Мальты, Словакии и Словении. В «высшей лиге» с тремя А остались: Финляндия, Германия и Нидерланды.

«Казалось бы – при чем тут Лужков»?- вопрошал телекиллер «лихих 90-х» Сергей Доренко едва ли не после любого информационного сюжета. Какое дело российским участникам локальных рынков недвижимости до мнения кучки «высоколобых» экспертов о португальских долгах?

Однако включенность России в глобальные экономические процессы делает очевидной ее зависимость от внешних событий. «Тихая гавань» - это миф, с 2008 года у нас было много причин убедиться в этом. «Мне кажется, международные события не обойдут нас стороной, так как мы достаточно интегрированы в мировую экономику,- говорит Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства.- Хотя мы и сидим на своей трубе, но она имеет два конца, один из которых как раз находится в Европе. А тут наши выборы накладываются на мировую турбулентность. Поэтому год будет непростым. Но основные проблемы могут возникнуть внутри страны, многое зависит от качества принимаемых политических решений».

«После 2008 года всем стало понятно: никакой тихой гавани нет, мир глобален, процессы, происходящие в Западной Европе, так или иначе затрагивают и Россию,- считает Юрий Борисов, управляющий партнер "АйБи Групп". – Однако бегство капитала, отказ части инвесторов от своих проектов обусловлены не столько европейским долговым кризисом, сколько нашими собственными особенностями».

$84 млрд, выведенных из страны за прошлый год – серьезная цифра. Даже с учетом того, что часть денег осядет на оффшорных счетах российских компаний. По оценкам большинства специалистов, европейские инвесторы не скоро вернутся в Россию, а уж в мутноватый пригородный сегмент, с неясными правами и часто меняющимися правилами – тем паче.

Впрочем, девелоперы, работающие в пригородной зоне, рассчитывают, прежде всего, на внутренний спрос. Здесь тоже особо порадовать нечем: рост реальных доходов граждан за 11 месяцев по данным Росстата составил 0,2% - в пределах погрешности. При этом государственная статистика не сообщает об усиливающемся расслоении по уровню доходов. Кстати, эксперты Всемирного экономического форума именно этот фактор назвали одним из ключевых рисков для мировой экономики. Так что Россия – в глобальном тренде, хотя это и не радует.

Внутренние риски связаны с «горизонтом планирования». Так или иначе, но обустройство собственного загородного дома – процесс не на один год, даже если покупать готовую постройку. Девелоперы загородной зоны торгуют надеждой и уверенностью. А состоявшиеся покупатели самим фактом сделки подтверждают: мой бизнес здесь, и планы – здесь, и дети будут учиться не в Лондоне. Такая определенность дана сегодня немногим, даже из числа самого среднего класса.

«Ажиотажного спроса на рынке загородной недвижимости, думаю, никто не ожидает,- говорит Марина Агеева, руководитель службы маркетинга и рекламы УК "ПулЭкспресс". - Идея хранить деньги в земле дискредитировала себя в кризис 2008 года. Тогда, вопреки любимому девелоперами тезису Марка Твена "покупайте землю, ее больше не производят", на земельном рынке возник и продолжается по сей день локальный кризис перепроизводства. В 2012 люди будут покупать в основном "для себя" и "подешевле". Впрочем, эта тенденция характерна на протяжении последних трех лет».

Ближайшая значимая для рынка точка – президентские выборы, смена правительства, в Ленобласти – смена губернатора (по плановым срокам – в июле 2012-го, но возможно и ранее). Протестная активность – тоже неоднозначный фактор.

«В регионах, где правящая партия показала низкий результат, уже сокращено федеральное финансирование,- отмечает генеральный директор "БиГ-Дюрисол" Игорь Голдобин. - Если выступления оппозиции продолжатся и станут массовыми, рынок просто встанет».

Впрочем, некоторые аналитики склонны видеть полезное даже и в самой «эпохе перемен». Например, Сергей Бобашев, ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости», полагает, что любые выборы связаны с ротацией кадров в верхних эшелонах власти и в госкорпорациях: «Те, кто уходит, получают бонусы, кто приходит – возможности. Так что в середине года можно ожидать некоторого оживления в дорогом сегменте».

А объем предложения между тем растет и растет. По данным экспертов Knight Frank SPb, во Всеволожском районе предложение за год выросло в полтора раза, в южных районах - более чем в три раза. Обостряется ценовая конкуренция, застройщики вынуждены демпинговать.

Похоже, устойчивым ко всяким внешним и внутренним факторам останется конкурентный сегмент – те проекты и поселки, жилье в которых по цене соответствует городским окраинным квартирам, а по площади – привлекательнее.

Есть шанс на развитие и у дорогого сегмента. Художник и писатель Максим Кантор в одном из рассказов предложил свою версию московского рынка элитного жилья: все квартиры на самом деле стоят пустыми, их владельцы просто продемонстрировали власти свою лояльность. Вот если коттедж под Зеленогорском закрепится в сознании элиты в качестве такого «сигнала о лояльности» - спрос на них может слегка подрасти.