Просроченная земля
Опубликовано: 13 января 2012
Новый год – это не только веселый праздник. По сложившейся традиции, каждое 1 января – это еще и день, когда вступают в силу новые законы, кодексы и изменения к ним. Не стал исключением и новый 2012 год. Один из начавших свое действие законов – это изменения в Земельный кодекс РФ, которые отменяют такое понятие, как «право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком». Cottage.ru разобрался, чем это грозит рынку загородной недвижимости
Новый год – это не только веселый праздник. По сложившейся традиции, каждое 1 января – это еще и день, когда вступают в силу новые законы, кодексы и изменения к ним. Не стал исключением и новый 2012 год. Один из начавших свое действие законов – это изменения в Земельный кодекс РФ, которые отменяют такое понятие, как «право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком». Cottage.ru разобрался, чем это грозит рынку загородной недвижимости.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – очень распространенный еще с советских времен способ обладания недвижимым имуществом. Однако вступивший в силу с 1 января 2012 года закон полностью упраздняет данный вид владения землей. И те организации, которые владеют наделами по этой схеме, обязаны пройти процедуру переоформления, заключив договор аренды или купли-продажи с местной администрацией.
По словам адвоката Олега Сухова, в отличие от граждан, организации и предприятия, обладающие землей в бессрочном пользовании, не имеют права на безвозмездное приобретение участков в собственность, только на платной основе. «Для переоформления земельного участка, уполномоченному представителю компании необходимо обратиться в органы государственной или муниципальной власти с соответствующим заявлением, прикрепив копии правоустанавливающих документов на землю. По данному заявлению органы государственной или муниципальной власти в месячный срок обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность (аренда, купля-продажа), после чего также в месячный срок с даты принятия указанного решения в адрес заявителя должен быть направлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка», - поясняет эксперт.
На этом этапе владелец земли может столкнуться с серьезной проблемой: с отказом в заключении возмездного договора передачи земельного участка. Согласно закону, основания отказа могут быть только обоснованными и мотивированными, например, ограничение в обороте земельного участка, запрет приватизации по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд, иные. Но в современной России чиновники «любят» трактовать законы по-своему. И не исключено, что на этапе заключения договора будет «выдумана» причина отказа, и для ее устранения понадобится оказать посильную материальную помощь заинтересованным лицам.
Еще одна «болезнь» российских чиновников – они крайне медлительные и не любят торопиться. В новом законе четко прописаны сроки, в течение которых должна быть рассмотрена заявка и подготовлен проект договора. Но, как известно, законы созданы для того, чтобы их нарушать, в том числе и теми, кто должен следить за их исполнением. В тех случаях, когда органы федеральной или муниципальной власти не направляют заявителю проект договора или предлагают заключить иной договор, к примеру, договор аренды, вместо купли-продажи, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов местной власти незаконными. В случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, суд обязывает соответствующий орган власти подготовить проект договора и направить его в определенный срок правообладателю недвижимости.
Кроме того, за оформление договора купли-продажи придется заплатить (а при оформлении договора аренды платить регулярно). «Выкупная стоимость земли определяется субъектом Российской Федерации самостоятельно, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Выкупная стоимость земли не может превышать 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в населенном пункте плотностью свыше 3 млн. человек. В иной местности стоимость земельных участков не может превышать 2, 5% от кадастровой цены земли. Рыночная цена участков в данных отношениях не применяется», - поясняет Олег Сухов.
Владельцам земли следует помнить, что обладая земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, с 1 января 2012 года они не могут распоряжаться ими, не вправе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование. Для того чтобы иметь возможность совершать с участком какие-либо действия, нужно пройти процедуру переоформления. Таким образом, новый закон доставит массу хлопот российским бизнесменам. Вряд ли это приведет к каким-то серьезным проблемам на рынке загородной недвижимости, но лендлордам придется потратить немало времени, денег, да и нервных клеток тоже.
Для справки:
В 2009 году вступил в силу ФЗ № 342-ФЗ от 27.12.2009 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности».
В новой редакции пункт 2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа».