Приключения льва в пустыне
Опубликовано: 25 февраля 2011
Есть такая старая задачка: как поймать одинокого льва в пустыне. Все просто: делим пустыню пополам. Определяем половину, в которой льва нет. Другую еще делим. И так - пока лев не окажется в клетке. Этот алгоритм идеально подходим для компаний, работающих на рынке загородного жилья
Есть такая старая задачка: как поймать одинокого льва в пустыне. Все просто: делим пустыню пополам. Определяем половину, в которой льва нет. Другую еще делим. И так - пока лев не окажется в клетке. Этот алгоритм идеально подходим для компаний, работающих на рынке загородного жилья. В 2010 году в петербургском регионе (область плюс пригороды) было продано около 4 тыс. объектов в коттеджных поселках. Население региона – примерно 6 млн. человек. Ну и как прикажете искать среди такой массы людей 0,06% заинтересованных покупателей? Никакие социологические опросы закономерностей не выявят: стандартная выборка – 1200 человек. Эффективность массовой рекламы – примерно такая же (в пределах 1 процента). Приходится включать вышеописанный алгоритм. Допущение первое: рынок загородного жилья – производная от рынка жилья вообще. За прошлый год в России было введено около 58 млн. кв.м жилья. Круглым счетом – 1 млн. квартир (и какое-то количество частных домов). Примерно 800 тыс. покупателей, средний размер семьи – 2,7, итого: Из 52 млн. российских семей – 1,5% купили какое-то жилье в строящихся домах или построили себе домик сами. Вторичный рынок: по данным Росреестра, за год россияне зарегистрировали 2,9 млн. сделок с жильем. Здесь есть определенные сомнения. По крайней мере, руководители теруправлений Росреестра по Петербургу и по Ленобласти (теперь это две конторы) уверяют, что ведомственная программа не умеет считать сделки купли-продажи отдельно. Только вместе с меной. И цифры дают – вместе с меной! Нет оснований полагать, что на российском уровне дело обстоит как-то иначе. Плюс в общую сумму попадают операции по купле-продаже долей, плюс там же «сидят» сложные цепочки, в которых деньги – только у конечного покупателя, и т.д. В общем, можно считать, что вторичный рынок примерно такого же объема, что и первичный – тоже около 1,5-2%. Всего, стало быть, 3,5-4,5% населения реально участвуют в сделках ежегодно. При этом от регионального уровня доходов доля покупателей практически не зависит. В Москве, конечно, народ побогаче. Но и там: введено около 2 млн. кв.м коммерческого жилья, зарегистрировано 85 тыс. вторичных сделок, итого – 120-130 тыс. продаж на 3,7 млн. столичных домохозяйств – те же три процента плюс-минус десятые. Потому что цены – тоже московские, не только доходы. (Для корректности стоило бы учесть сделки с квартирами в ближнем Подмосковье – эту в сумме даст около 5%). В Петербурге: продажи новостроек за год – 1,8-1,9 млн. кв. м, вторичные сделки - наверное, около 50 тыс. (точных цифр нет – по описанным выше причинам), итого – около 85-90 тысяч покупателей. Примерно те же 5%. Теперь о потребности. Потребность в улучшении жилищных условий велика, но в значительной степени субъективна. Более половины россиян (51%), по данным ВЦИОМ, в числе главных показателей статуса назвали хорошее жилье. Это много, но на 4% меньше, чем четыре года назад, в 2006-м. Кстати, с 2006 по 2010 год с 12 до 22% увеличилось количество тех, кто считает важным и престижным иметь загородный дом. Однако покупка недвижимости за рубежом ценится еще выше - 30%, как и возможность провести отдых за границей (28%), и необходимость дать детям хорошее образование (28%). Это не значит, что наш гражданин, выбирая между дачей в ближнем пригороде и домиком в Болгарии, чаще выберет Болгарию. Но стоит учесть, что эта самая Болгария в процессе принятия решения в сознании потенциального покупателя уже маячит. Еще один фактор, который необходимо учесть: у половины потенциальных покупателей какое-никакое хозяйство УЖЕ ЕСТЬ (в России – около 21 млн. семей владеют дачными или садовыми участками). Другой вопрос, что «исторические» шесть соток на выселках могут и не соответствовать растущим потребностям (и возможностям) владельцев. Возможности определяются уровнем дохода. По данным опросов и по мнению участников рынка финансовый порог, за которым для петербуржцев стремление приобрести квартиру или дом переходит в реальную возможность, начинается примерно от отметки в 25-30 тыс. рублей дохода на каждого члена семьи. 75-90 тыс. на семью с одним иждивенцем в месяц. Количество граждан с таким и более высоким уровнем дохода в Петербурге составляет, по сведениям социологов, около 5% - примерно 229 тысяч человек. То есть число платежеспособных покупателей – около 85 тыс. семей. Что каким-то мистическим образом совпадает с ежегодным числом покупателей. Что же получается? Либо у нас регулярно обновляется круг людей, получающих относительно высокие доходы, либо жилая недвижимость переходит из рук в руки внутри одной и той же немногочисленной группы лиц? Конечно, существенную часть «левых» (неучтенных) доходов статистика просто не видит. Платежеспособность сотрудника таможни или инспектора ГИБДД, контролера налоговой службы или муниципального чиновника средней руки, как правило, существенно превышает ту сумму, которую он может официально подтвердить «справкой по форме 2НДФЛ» (к примеру, оформляя ипотечный кредит). Насколько велико это расхождение – неизвестно. Можно допустить, что «теневой оборот» нашей экономики соотносим с официальным – тогда получим 8-10% потенциальных покупателей. Еще один фактор: куда понесет деньги человек, у которого они есть? В 2008 году на депозитах физических лиц в государственных и коммерческих банках лежало 5,9 трлн. рублей. В 2009-м этот показатель вырос до 7,5 трлн. (плюс 26,8%). Ну, допустим: высокие кризисные ставки, выгодные условия, общая нестабильность. Но в 2010-м эта сумма выросла еще на 34% - до 10 трлн.! Несмотря на то, что ставки к концу года упали ниже уровня инфляции. По прогнозам ЦБ, в 2011-м ожидается дальнейший прирост – до 12,5 трлн. рублей. То есть пока граждане несут и несут деньги в банк. А вовсе не девелоперам, и уж тем более – не на рискованный и малопонятный загородный рынок. Что должно произойти, чтобы этот тренд переменился на противоположный - неясно. Это не повод замораживать проекты и уходить с рынка – но причина призадуматься точно есть. Упомянутые выше 4 тыс. покупателей - люди, которым дачный домик (или постоянный дом в ближнем пригороде) действительно нужны. Они выбирают или действительно уникальные предложения, или варианты из нижней ценовой группы в каждом сегменте. Но шансы вычислить перспективную группу все-таки есть. Возьмем, к примеру, данные рекрутинговой компании Kelly Services. (Эти данные приводились на осеннем саммите по малоэтажному домостроению в Петербурге). В зарплатных ожиданиях высококвалифицированных специалистов нетрудно обнаружить «перспективные» (с точки зрения риэлтера или девелопера) профессии. Финансовый аналитик может зарабатывать от 80 до 150 тыс. рублей в месяц. Главный бухгалтер – 140-250 тыс. Речь идет, конечно, не о доходах «в среднем по отрасли», а о запросах востребованных «топов» в успешных компаниях. IT-директор готов сменить фирму за 200 тыс. в месяц, разработчик ПО согласится на 100 тыс. Директор по персоналу юридической фирмы получает от 150 тыс. рублей. Любопытно, что в группу граждан с приличным доходом попали специалисты фармацевтической отрасли: управленцы-фармацевты и менеджеры проектов зарабатывают от 80 до 150 тыс. рублей. И финансисты и айтишники практически наверняка уже получали самые заманчивые предложения от застройщиков, то медики пока не избалованы таким вниманием. Остался последний ход: а нет ли, случаем, в ближайших окрестностях мест, где перспективные неизбалованные фармацевты водятся стаями? Как ни странно – есть! К примеру, в городе Пушкин на 18 га планируют разместиться: «Фарм-Холдинг», «Герофарм», «Биокад», «Самсон-Мед» и «Неон». Можно подбирать «пятно» под застройку неподалеку и торговаться за места для размещения наружной рекламы.