Подмосковный «шанхай». Третье пришествие
Опубликовано: 12 ноября 2009
Историки любят повторять, что ход времени имеет определенную цикличность. С этим сложно не согласиться. Как и с другим тезисом о том, что с развитием технологий временной промежуток между витками спирали истории заметно сокращается. В глобальном смысле примером могут служить финансовые кризисы, имевшие место за последние 100 лет, интервалы между которыми становятся все меньше. В более узком смысле можно рассматривать историю развития подмосковного рынка загородной недвижимости
Историки любят повторять, что ход времени имеет определенную цикличность. С этим сложно не согласиться. Как и с другим тезисом о том, что с развитием технологий временной промежуток между витками спирали истории заметно сокращается. В глобальном смысле примером могут служить финансовые кризисы, имевшие место за последние 100 лет, интервалы между которыми становятся все меньше. В более узком смысле можно рассматривать историю развития подмосковного рынка загородной недвижимости.
Больше года назад в массовую продажу стали поступать участки без обязательного строительного подряда. О том, какие последствия будет иметь это «хорошо забытое старое» нововведение, не говорил только ленивый. Вряд ли нужно дословно пересказывать слова уважаемых экспертов, поэтому обозначим их позицию в нескольких словах. «Участки без подряда практически уничтожат зарождающийся цивилизованный рынок загородной недвижимости, откатят его на несколько лет назад, вернут на просторы Подмосковья хаос и так называемый "шанхай" начала девяностых», - такова общая мысль критиков этого продукта. Несмотря на все эти громкие слова, среди покупателей загородной недвижимости участки без подряда пользовались неизменным успехом на протяжении первых месяцев с вывода предложения на рынок. Однако в летние месяцы спрос снизился даже в этом популярном сегменте, часть экспертов поспешили заявить, что покупатели одумались и переключились на готовые дома в организованных коттеджных поселках. В подтверждении этих слов кривая спроса на домовладения впервые с начала финансового кризиса поползла вверх. Казалось бы, опасность возвращения в «шанхай» миновала, этот цикл в истории развития рынка загородной недвижимости завершился без особых потерь.
Как уже было сказано, интервалы между циклами с развитием цивилизации сокращаются. Следуя этой логике, можно было предположить, что участки без подряда еще вернутся на рынок, но произойдет это через несколько лет. Но не тут-то было. Третий виток уже не за горами – предупреждают специалисты. Новый бум на рынке участков без подряда ожидается весной 2010 года
По прогнозам девелоперской компании «Красивая Земля», к началу весны будущего года в Подмосковье произойдет резкий взлет как объема предложений участков без подряда, так и объема спроса. По словам генерального директора компании Ильи Сапунова, в пользу нового бума играют макроэкономические факторы: «Второй волны экономического кризиса, которую неоднократно прогнозировали осенью 2009 года, не произошло».
Есть в этом прогнозе и политическая подоплека. Дело в том, что с 1 января 2010 года вступит в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Другими словами, лендлорды, владеющие сегодня сотнями гектаров земли сельскохозяйственного назначения, в большинстве случаев не смогут перевести свои наделы в земли ИЖС. Как отмечает Илья Сапунов, землевладельцы сейчас стали более активно проводить процедуры перевода. По итогу к весне следующего года в активах землевладельцев скопится большое количество участков, пригодных для жилищного строительства. Не так давно Cottage.ru писал о том, что неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты у владельца. Но тогда мы не упомянули о том, что такая же судьба ждет и землю ИЖС, только изымать ее будет Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
Естественно, не у всех девелоперов найдутся средства для строительства коттеджных поселков, многие решат продавать участки без подряда, чтобы не лишиться своих активов. Учитывая тот факт, что эта земля уже будет иметь «правильную» категорию разрешенного использования, спрос на них будет гораздо выше. Ведь львиная доля предложений, которые существуют на рынке сейчас – это сельхозземля с обязательством перевода в ИЖС. Поначалу такие участки продавались на «ура», но потом потенциальные покупатели стали более разборчивы, поняли, что таким обещаниям можно верить не всегда, спрос на них упал. Теперь же, когда все документы будут в порядке уже на стадии продаж, спрос неминуемо вернется. Таким образом, мы станем свидетелями третьего пришествия участков без подряда, причем два из них произойдут с интервалом меньше года. Если раньше еще оставалась надежда на то, что возвращения в «шанхай» можно будет избежать, то теперь остается только с этим смириться.