Пермский край — предложение стремительно растет

Опубликовано: 23 января 2009

Рынок загородной недвижимости каждого региона России развивается по похожему сценарию: сначала появляется хаотичная застройка индивидуальным жильем, затем начинают строиться коттеджные поселки. Вслед за ними на рынок выходят поселки с единой концепцией, затем их насыщают инфраструктурой и они становятся пригодными для постоянного проживания. Единственный показатель, по которому отличаются друг от друга субъекты Российской Федерации – дата зарождения рынка загородной недвижимости. Для Пермского края отправной точкой стал 2003 год.

Рынок загородной недвижимости каждого региона России развивается по похожему сценарию: сначала появляется хаотичная застройка индивидуальным жильем, затем начинают строиться коттеджные поселки, которые представляют собой огороженный по периметру кусок земли, поделенный на участки под застройку. Вслед за ними на рынок выходят поселки с единой концепцией, затем их насыщают инфраструктурой и они становятся пригодными для постоянного проживания. Единственный показатель, по которому отличаются друг от друга субъекты Российской Федерации – дата зарождения рынка загородной недвижимости. Для Пермского края отправной точкой стал 2003 год.

Общая картина

На момент зарождения рынка загородной недвижимости в Перми, Пермского края еще не существовало, было два отдельных региона России – Пермская область и Коми-Пермяцкий автономный округ. Их объединение состоялось 7 декабря 2005 года, через 2 года после того, как рынок индивидуального жилья начал приобретать осязаемые формы. Исторически он начал формироваться вокруг столицы края Перми, поэтому данный обзор и будет посвящен городу и его окрестностям.
По словам специалистов, 2008 год стал одним из самых удачных на рынке загородной недвижимости Перми. Несмотря на мировой финансовый кризис, в прошедшем году население Пермского края стало намного активнее вкладывать средства в покупку коттеджей и таунхаусов. Во многом это связано с тем, что рынок начинает приобретать цивилизованные черты, становится более прозрачным как для конечных покупателей, так и для инвесторов. От уровня спроса не отстает и предложение. «Сегодня, несмотря на молодость рынка, на нем представлены загородные поселки в едином стиле, с обязательным наличием инфраструктуры – продовольственные магазины, аптеки, организованные детские площадки, автомойки и другие объекты», - говорит руководитель отдела исследований Vesco Consulting Татьяна Алексеева. Но все же, от насыщения рынок еще далек. Объем предложения, как реализованный, так и заявленный, на сегодняшний день позволяет удовлетворить менее 45% от потенциального спроса. Это является хорошей возможностью для застройщиков успеть занять «место под солнцем», чем они и пользуются, в том числе и из других регионов России. «Рынок характеризуется низкой конкуренцией, что позволяет входить на данный рынок все большему числу девелоперов. Территория региона обладает всеми необходимыми для строительства загородного жилья технологиями и ресурсами», - говорит Игорь Мишин, генеральный директор «РОДЭКС-ЮКОН», дочернего предприятия корпорации RODEX GROUP.

Насыщенность рынка

По состоянию на декабрь 2008 года в Перми и ее окрестностях в продаже находились более 1,8 тыс. домовладений. Ассортимент предлагаемой покупателю загородной недвижимости не уступает по насыщенности подмосковному рынку. Тут есть и индивидуальные коттеджи, и таунхаусы, и загородные апартаменты и земельные участки без подряда в организованных поселках. Самих поселков насчитывается 42 объекта, из которых 2 уже полностью построены. Все 42 поселка находятся в стадии первичных продаж, кроме того, в 7-ми из них можно найти предложения на вторичном рынке. Среди полностью заселенных поселков всего один объект, но еще в нескольких ведется заселение по мере окончания строительства очередей.
В середине 2008 года один из самых авторитетных журналов Перми о недвижимости REZON составил рейтинг коттеджных поселков. Всего в нем приняли участие 30 объектов, которые были разделены по трем категориям – готовые и строящиеся. Так как полностью готовых поселков в регионе всего 2, к ним добавили еще 3, в которых завершено строительство первой очереди и идет ее заселение. Первое место заняла первая очередь поселка «Лукоморье» от компании ИСК «Новострой», а на втором, с отставанием в 0,4 балла расположился еще один проект от этого застройщика поселок таунхаусов «Боровицкий». Третье и четвертое места также принадлежат одному девелоперу, корпорации «Перспектива», с поселками «Троицкие поляны» (1-я и 2-я очереди) и уже готовым проектом «Славица».

В рейтинге строящихся поселков лидирующую позицию занял поселок со звучным названием «Борвиха-2». По всей видимости, лавры московской Рублевки не дают покоя местным девелоперам, которые, изменив всего одну букву в названии подмосковной Барвихи, достигли впечатляющих результатов – первого места в рейтинге. Втрое и третье места заняли поселки с более прозаичными названиями – «Новая Слобода» и «Южная Усадьба».

Одной из наиболее ярко выраженных тенденций последних 2-3 лет можно назвать появление большого количества поселков таунхаусов. Из общего числа пермских объектов они занимают почти четверть – 9 проектов на разной стадии готовности. По словам Ольги Ябуровой, руководителя аналитического центра «Мединана», таунхаусы в Перми предлагаются двух типов – в черте города, например комплексы на улицах Клименко и Лихвинской в микрорайоне южной, и за его пределами, в основном по направлению Усть-Качки. Здесь расположено сразу 4 поселка: «Новая слобода» (12 км от города), «Заречье» (на границе города), «Златоустье» (50 км) и «Южная Усадьба» (25 км). «Кроме того, активно предлагаются таунхаусы в организованных поселках. Как правило, они возводятся не отдельно, а в комплексе с коттеджами. В Перми большая часть поселков с таунхаусами расположена в пределах 15-30-километровой зоны», - говорит эксперт.
Что касается усредненных параметров коттеджных поселков, то на сегодняшний день в Перми преобладают проекты, насчитывающие порядка 40 домовладений со средней площадью участка в 18 соток и домами по 230 кв. м. Наличие коммуникаций и инфраструктуры стандартное, как и в любом другом регионе: электричество, газ, канализация, телефон, охрана, магазин, кафе, аптека, детская площадка и спортивные сооружения. Удаленность от города составляет порядка 30-40 км. «Большая часть поселков, около 65% расположена в зоне 20-40 км, что обеспечивает обитателям удобство транспортной доступности относительно города. Максимально удаленное расстояние, на котором застройщики ведут строительство в настоящее время, составляет 88 км от центра города», - говорит Татьяна Алексеева.

Классификация коттеджных поселков

Предложение на рынке загородной недвижимости Перми охватывает все ценовые диапазоны, но его большая часть, около 60%, сосредоточена в пределах $350-400 тыс. По данным аналитического центра «Медиана», в эконом-классе на сегодняшний день сосредоточено 38% от всего объема предложения. Этот сегмент представлен такими поселками как «Пальники» и «Хохловские горки». На долю бизнес-класса приходится 36% (поселки «Успенка», «Малая медведица»). Элитный сегмент занимает 16%, среди наиболее ярких представителей этого класса можно назвать поселки «Ермаки» и «Чистые пруды». Кроме того, эксперты выделяют еще одну категорию объектов, к которой относят поселки смешанного типа. Таких на сегодняшний день насчитывается порядка 9%. Средняя стоимость домовладения эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка $215 тыс., бизнес - $400 тыс., а цены на элитное жилье стартуют от $600 тыс.

Требования покупателей

Потенциальных покупателей загородной недвижимости в Перми можно разделить на 2 основные категории: те, кто выбирает дом для постоянного проживания, и те, кому дом нужен в качестве дополнения к городской квартире. И те, и другие не видят необходимости приобретения индивидуальной недвижимости в черте города по причине экологической обстановки. Набольшей популярностью пользуются поселки в пределах 15-ти километровой зоны. «Повышенным интересом пользуются направления Полазна (Добрянка), Усть-Качка, Хохловка, Троица, Краснокамск, направление поселка Лобаново. Интерес к большинству направлений сопряжен с близким расположением водоема», - говорит специалист Аналитического центра «Медиана» Александр Максименков. Также важными критериями являются транспортные развязки, экология, наличие лесного массива и однородное социальное окружение.



При выборе между домами в организованных коттеджных поселках и самостоятельным возведением, покупатели больше склоняются к первому варианту. «Раньше люди зачастую самостоятельно возводили жилье. Так как считали, что построить самостоятельно дешевле и проще, тем не менее, практика показывает обратное, сейчас купить коттедж в поселке организованной застройки гораздо выгоднее, чем построить дом самостоятельно, потому как все вопросы касающиеся проведение инженерных коммуникаций и других обременений, берет на себя застройщик», - говорит Татьяна Алексеева. В результате, большинство покупателей загородной недвижимости начинает склоняться в пользу домовладения в организованном поселке, где уровень комфорта и безопасности намного выше.

Загородная жизнь в кредит

В целом по региону ипотека в последние годы развивалась довольно стремительно, но так же как и во многих других областях страны, загородная недвижимость как объект для кредитования не сильно интересовала банкиров. В 2008 году ситуация начала меняться, ссуды на покупку загородного жилья, земельных участков и коттеджей присутствуют в списке продуктов почти любого банка, ориентированного на розничную работу. Кроме того, на рынке ипотеки Пермского края работают представительства крупных известных банков, таких как Альфа-Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк и Абсолют Банк. Эти финансовые организации, в силу опыта, накопленного в Москве и Санкт-Петербурге, с большей охотой идут на кредитование покупки загородной недвижимости.
Безусловно, Пермский край также оказался затронут мировым финансовым кризисом и его последствиями. Количество одобренных ипотечных кредитов в последние месяцы резко сократилось, однако эксперты прогнозируют, что уже в 2009 году ипотеки оправится и продолжит набирать обороты в регионе, в том числе и на загородном рынке.

Кризис и перспективы рынка

С сожалением стоит признать, что с момента прихода мирового финансового кризиса в Россию, рынок пермской загородной недвижимости несколько «поредел». По данным аналитического центра «Медиана», по состоянию на начало осени список поселков состоял из 67 объектов, из которых 42 находились в стадии строительства, остальные были только заявлены девелоперами. Нестабильность на мировых финансовых рынках привела к тому, что часть «бумажных» проектов исчезла с рынка, другая была подвергнута реконцепции. «Два проекта прекратили свое существование. Один проект был подвергнут реконцепции, и теперь, по замыслу компании-девелопера, покупателям будут предложены участки большего размера со всеми необходимыми коммуникациями, с возможностью заключения договора подряда на строительные работы по возведению дома», - приводит примеры Александр Максименков.



По мнению многих экспертов, рынок жилой недвижимости Перми в ближайшее время ожидают существенные изменения – мелкие компании будут вынуждены уйти с рынка, а контроль над строительным сектором сосредоточится в руках крупных пермских и региональных компаний, обладающих большим финансовым запасом прочности и репутацией.
Что касается прогнозов на дальнейшее развитие рынка, то давать их сейчас не рискует ни один специалист. «С точки зрения потенциального инвестора, рынок загородной недвижимости Перми еще несколько месяцев назад представлял собой достаточно привлекательный сегмент для вложений. Теперь же сегмент ожидают значительные изменения, прогноз развития которых можно будет давать через 4 месяца, когда наступит новый «продажный» год и станет точно ясно, скольким девелоперам удалось сохранить свои проекты в целости и сохранность, не перепродав в поисках источника финансирования другой деятельности», - говорит Татьяна Алексеева.
Cottage.ru, в свою очередь, надеется, что рынок загородной недвижимости Пермского края, который к началу кризиса уже довольно крепко стоял на ногах, сумеет перенести все финансовые невзгоды без особых потерь, а после стабилизации ситуации продолжит набирать обороты не менее стремительными темпами, как до осени 2008 года.

В материале использованы данные, любезно предоставленные журналом о недвижимости Перми REZON, интернет-изданием Metrosphera.ru, компаниями Vesco Consulting и RODEX GROUP.