Перепады законодательной температуры
Опубликовано: 30 ноября 2010
Психиатры знают: поздняя осень, как и ранняя весна, – период весьма неблагополучный. В это время обычно обостряются некоторые хронические заболевания. По-видимому, такая периодичность характерна не только для отдельных индивидов, но и для нашей законотворческой системы в целом
Психиатры знают: поздняя осень, как и ранняя весна, – период весьма неблагополучный. В это время обычно обостряются некоторые хронические заболевания. По-видимому, такая периодичность характерна не только для отдельных индивидов, но и для нашей законотворческой системы в целом. Рамки неблагоприятных перемен задало правительство. В обновленной программе «Жилище» размеры бюджетной поддержки строительной отрасли, а также затраты на обеспечение жильем тех, кому квадратные метры обязано предоставить государство, урезаны в 10 раз. Премьер-министр Владимир Путин, выступая на заседании правительства, напомнил, что в период кризиса в жилищную сферу было вложено порядка 1 трлн. федеральных рублей. С будущего года объем государственной поддержки отрасли сокращается на порядок. «Национальный проект» сворачивается – по крайней мере, на высшем официальном уровне это словосочетание больше не употребляют. В новой версии федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы предусмотрено финансирование в размере 620 млрд. рублей. Почти половину суммы (291 млрд.) даст федеральный бюджет, на 110 млрд. должны раскошелиться региональные и муниципальные власти, а еще 219 млрд. – это «собственные и заемные средства граждан». В «раскладке» Минфина в 2011 году по программе «Жилище» запланированы расходы в размере 51 млрд., в 2012-м – столько же, в 2013-м – около 41 млрд. Тяжесть жилищных обязательств переносится на регионы. Каждый субъект РФ должен разработать и выполнять собственную программу развития жилищного строительства. При этом Минрегион будет «доводить» до субъектов РФ плановые показатели по вводу жилья, а по их выполнению - делать выводы о качестве работы губернаторов. В качестве «пряника» предусмотрена «поддержка лучших региональных программ». Их выберут на конкурсе и дадут денег «на прокладку дорог в районах массовой застройки, а также на уплату процентов по кредитам, взятым под строительство коммунальной инфраструктуры». Подобные конкурсы Минрегион уже проводил, до кризиса. Результат получился неутешительный. Еще одно нововведение связано с предоставлением участков под застройку. В Думу поступил законопроект, предусматривающий льготное предоставление земли компаниям, которые будут строить жилье эконом класса. На льготы сможет претендовать фирма, которая пообещает продавать квартиры ниже «минрегионовской» планки. Для этого понадобится внести поправки в Градостроительный и Земельный кодекс, а также - в федеральный закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Земельные участки будут предоставляться застройщику по договору с муниципальными властями или «под развитие» (если речь идет о застроенных территориях), или под «комплексное освоение». В случае «развития» застройщику предстоит брать на себя дополнительные обременения – например, по расселению ветхого и аварийного жилья и пр. Застройщик обязуется возводить на предоставленном участке только жилье эконом-класса «в соответствии с рекомендациями Минрегиона». Рекомендации изложены в приказе № 79 от 27 февраля 2010-го: площадь однокомнатных квартир в новостройках должный быть от 28 до 45 кв. м, «двушки» – 44-60 кв.м, «трешки» - 56-80, четырехкомнатные – 70-100; индивидуальные дома – не более 150 кв.м и так далее. При этом на льготных участках можно строить ТОЛЬКО эконом-класс, и продавать его ТОЛЬКО по зафиксированной цене. А цена будет установлена в ходе «голландского» аукциона, на понижение. При этом начальная цена аукциона (стоимость квадратного метра) будет установлена «исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья, определяемой Минрегионом для конкретного субъекта РФ на соответствующий квартал». Если конкретнее: если закон вступит в силу до конца года, то в Петербурге на «льготную землю» смогут претендовать те, кто согласится строить и продавать дешевле 44,3 тыс. рублей за кв.м, в Ленобласти – дешевле 31,8 тыс. рублей. В принципе, застройщиков, которые согласятся построить и реализовать жилье по такой цене на «готовом» участке со всеми положенными сетями, найти можно. Другое дело, что таких участков ни в Петербурге, ни в области нет. И затраты на их подготовку в бюджетах субъектов федерации, насколько нам известно, не запланированы. Впрочем, сети может проложить и сам инвестор. И школу построит. Однако этим же законопроектом предусмотрено, что возведенные застройщиком объекты социальной и инженерной инфраструктуры нельзя передавать муниципалитету безвозмездно – местные власти должны их выкупить. Механизм ценообразования для таких сделок, правда, в документе не раскрывается. В петербургском бюджете средства на строительство жилья за счет казны сократились в разы (около 24 млрд. – в 2009 году, 9 млрд. – в 2010-м и 8,3 млрд. – в 2011-м). Программа расселения коммуналок «урезана» в 20 раз: с плановых 10 млрд. до реальных 500 млн. в 2011 году. Проект бюджета Ленобласти предусматривает, что на программу «Доступное жилье» в 2011-м будет выделено 310 млн. рублей. (В 2009-м на жилищные программы область потратила 1,9 млрд., в 2010-м, по предварительным данным, – 1,45 млрд.). Теперь, видимо, предполагается, что жилье для очередников бросятся строить частные компании? А власти будут такие квартиры понемножку выкупать и предоставлять гражданам? В законопроекте указано именно так: приоритетное право покупки «экономического» жилья будут иметь «льготные категории» граждан, а также местные власти – для обеспечения жильем очередников, бюджетников и пр. Сам застройщик имеет право заключать договоры только с физическими лицами.И чтобы у девелопера не возникло искушения продать построенное дороже, предусмотрены штрафы – до 1 млн. рублей за каждое нарушение. А все строящиеся квартиры должны быть занесены в специальный государственный реестр, в котором в отдельной графе будет указана цена. В общем, получается дивный «рыночно-социальный» гибрид, в который изначально заложены законодательные нестыковки и возможность многочисленных злоупотреблений. А чтобы совсем не было скучно, ответственные лица Минрегиона выступили с заявлениями о том, что 214-й закон (который только-только начал действовать в полную силу) – несовершенен, и надо бы его отменить совсем. Чтобы граждане покупали квартиры только в готовых домах. Это даже хуже, чем глупость. Граждане все равно найдут возможность вкладываться на стадии котлована. Хотя бы потому, что это дешевле. И строители им такую возможность радостно предоставят. В комплекте со всеми рисками, от которых законодатели и пытались уйти последние несколько лет.