Кризис закончился. Да здравствует кризис!

Опубликовано: 15 октября 2010

Самая острая фаза финансового кризиса уже позади. Все отрасли российской экономики потихоньку начинают восстанавливаться, бизнесмены «расправляют крылья», а обороты компаний медленно, но верно выходят на докризисный уровень. Но любой бизнес – это мужественное преодоление различных трудностей. И сколько бы не говорили эксперты, что кризис уже позади, насущных проблем у девелоперов все равно достаточно много. Cottage.ru опросил первых лиц ведущих компаний на рынке загородной недвижимости, и выяснил, что их больше всего беспокоит в данный момент

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что самая острая фаза финансового кризиса уже позади. Все отрасли российской экономики потихоньку начинают восстанавливаться, бизнесмены «расправляют крылья», а обороты компаний медленно, но верно выходят на докризисный уровень. Не является исключением и рынок загородной недвижимости. Позитива с каждым днем становиться все больше, размораживаются проекты, возвращаются покупатели, подтягивается ипотека. Но любой бизнес – это мужественное преодоление различных трудностей. И сколько бы не говорили эксперты, что кризис уже позади, насущных проблем у девелоперов все равно достаточно много. Cottage.ru опросил первых лиц ведущих компаний на рынке загородной недвижимости, и выяснил, что их больше всего беспокоит в данный момент.

Качество превыше всего

В социологии крайне редки случаи, когда все респонденты сходятся во мнении по какому-либо вопросу, и в итоге получается, что 100% опрошенных дают одинаковые ответы. Конечно, если не брать в расчет анекдоты, в которых на выборах какая-либо партия набирает 105% голосов избирателей. Проведенный Cottage.ru опрос не претендует на включение в учебники, да и анекдоты об этом вряд ли будут рассказывать, но все же достичь полного единодушия нам удалось. Все без исключения игроки рынка загородной недвижимости отметили, что самая главная проблема сегодня – это практически полное отсутствие качественного предложения.

«На рынке загородной недвижимости основной проблемой является недостаток качественных объектов по адекватной цене. Новые проекты не развивались, сейчас только начинают проработку, готовые коттеджи практически ушли с рынка. Остались или некачественные дома или дома с неадекватными ценами. Не хватает крупных люксовых проектов на Рублевке и Новой Риге. Практически полностью отсутствуют готовые проекты бизнес и эконом класса», - говорит Дмитрий Цветков, руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

С ним согласен Константин Романов, коммерческий директор компании Vesco Group, однако он делает упор на том, что сейчас существует острый дефицит качественного жилья эконом-класса: «Среди проблем, которые на сегодняшний день существуют на рынке загородной недвижимости, в первую очередь следует отметить недостаток качественного готового предложения в недорогом сегменте. Данная тенденция была продиктована последними веяниями рынка, когда девелоперы загородной недвижимости отказались от реализации поселков с готовыми домами в пользу земель без подряда на строительство».

Неутешительны и прогнозы на будущее. По мнению Самира Джафарова, коммерческого директора компании «11 Invest», в ближайшее время ситуация вряд ли изменится: «На сегодняшний день доля ликвидного предложения минимальна как никогда, а в условиях нестабильной экономики и отсутствия внешнего финансирования многих девелоперских проектов, будет продолжать сокращаться. Пополнение образовавшегося дефицита ликвидного предложения возможно лишь за счет тех загородных проектов, которые реализуются на основе самофинансирования девелоперской компании, либо с привлечением более стабильных иностранных инвестиций».

Отсутствие предложения рождает отсутствие спроса

Второй самой важной проблемой посткризисного рынка загородной недвижимости эксперты называют низкий уровень спроса. Покупатели не спешат заключать сделки, не до конца поверив в то, что кризис уже позади. «На сегодняшний день по-прежнему на рынке загородной недвижимости стоит отметить проблему спроса. В начале лета рынок действительно ожил, и девелоперы ждали дальнейшего сезонного оживления, но пожары и смог скорректировали ситуацию, и спрос вместо роста, к сожалению, упал», - сокрушается директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев.

По мнению Дмитрия Халина, руководителя отдела консалтинга и оценки, партнера компании IntermarkSavills, текущая ситуация со спросом – это следствие главной проблемы рынка загородной недвижимости: «На протяжении последних 12 месяцев ежемесячное количество первичных сделок в сегментах бизнес и элит не превышает 80-100. Это примерно в четыре раза ниже средних докризисных показателей. Пониженный спрос обусловливает незначительное количество новых качественных проектов на загородном рынке. Если до кризиса ежемесячно на рынок выходило 5-10 новых поселков, то сегодня в лучшем случае 1-2».

Злую шутку с девелоперами также сыграло желание продать в кризис хоть что-то, когда спрос стимулировался серьезными скидками. «Потенциальные покупатели до сих пор не рискуют приобретать загородную недвижимость, находящуюся на низкой стадии готовности, опасаясь риска долгостроя. При этом и сформировавшееся за период кризиса представление о значительных скидках, порой достигающих 50%, крепко закрепилось в сознании потенциальных покупателей. Однако в целом по рынку таких скидок уже давно нет, максимум на что можно рассчитывать – это 5-10%. Завышенные ожидания со стороны потенциальных покупателей и неготовность девелоперов иди на значительные уступки, ведут к долгим переговорам, более длительному периоду заключения сделок, а также способствуют формированию отложенного спроса», - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

Впрочем, есть на рынке игроки, которые не любят сгущать краски, и считают, что на самом деле эта проблема надумана. По крайней мере, в верхнем ценовом коридоре. «Элитный сегмент вообще сейчас более структурирован и прозрачен, здесь все чинно. Нельзя же назвать серьезной проблемой некоторое затишье интереса покупателя в конце лета – начале сентября? Все логично, люди в этот период заняты более важным: детьми, школой, у них сейчас нет времени на поездки и просмотры. Застройщики сейчас решают эту проблему, организовывая клиентские развлекательные мероприятия с участием звезд шоу-бизнеса, такого уровня, что их хочется посещать», - полна оптимизма Ирина Калинина, руководитель отела загородной недвижимости компании TWEED.

Ценовое недопонимание

В экономике понятия «спрос», «предложение» и «цена» всегда идут рука об руку. Поэтому обсудив ситуацию с первыми двумя показателями, нельзя не затронуть тему стоимости загородного жилья. Как уже было сказано выше, сегодня на рынке загородной недвижимости крайне актуально отсутствие взаимопонимания между покупателями и продавцами относительно цен. «Основная проблема посткризисного рынка загородной жилой недвижимости Подмосковья, в том числе характерная и для элитного сегмента, заключается в расхождении ценовых ожиданий потенциальных покупателей и продавцов: покупатели все еще желают приобретать объекты по сильно сниженным кризисным ценам, продавцы же уже к этому не готовы. Данная ситуация тормозит развитие рынка и не способствует заключению сделок», - считает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

Но, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», виноваты не только покупатели со своими ожиданиями, имеет место и элементарная жадность продавцов, особенно на вторичном рынке. «Проблемой является завышение цены продаваемого объекта. К сожалению, часто владелец оценивает свой дом по затратной схеме, не учитывая амортизации и рыночной ситуации», - говорит эксперт.

Глобальные мелочи

Справедливости ради стоит отметить, что проблемы спроса, предложения и цены волнуют игроков рынка всегда, вне зависимости ни от каких кризисов. Иногда даже создается впечатление, что это единственное, на что обращают девелоперы и риэлторы. Но на самом деле важных моментов в загородном девелопменте куда больше. Взять, к примеру, действующее законодательство. Многие видят в нем один из самых главных тормозов развития рынка загородной недвижимости. «Я считаю, что на сегодняшний день в загородной недвижимости не хватает законодательного регулирования, если глобально говорить. Не хватает ограничений. Малоэтажная загородная недвижимость выпала из законодательного поля, регламентируется только исключительно земля, этапы застройки, а остальные вопросы чересчур легко решаются. Не хватает законодательной регламентации, что строить, где строить, из каких материалов можно из каких нельзя. Сегодня все поселки называются коттеджными, но при всем при этом все отошли от требований, предъявляемых к коттеджным поселкам. Есть же четкое определение по дорогам, какие они должны быть, по зонам общего пользования, по каким-то общественным зданиям, либо социального назначения, а у нас все дальше и дальше от этого уходят, именно с точки зрения законодательства, поэтому получается, что на картинке красиво, а в реальности все как всегда», - говорит заместитель генерального директора ОАО «Клинстройдеталь» Александр Ковалев.

О проблемах с законодательством говорит и руководитель строительной компании GOOD WOOD Александр Дубовенко. По его словам, главные опасения вызывает нашумевший законопроект министерства регионального развития, который фактически запрещает строительство дач на землях сельскохозяйственного назначения. Также его волнует «беспредел» сетевых компаний, которые устанавливают заградительные тарифы на подключение: «Стоимость подключения одного киловатта электричества в Московской области может быть 550 рублей, а может быть 46 тыс. рублей. И заранее цена не известна. А при работе в эконом-классе это очень больно бьет по экономике проекта. Мы призываем, чтобы тарифы для пользователей были дорогими, но при этом само подключение – бесплатным!», - говорит Александр Дубовенко.

И это далеко не все вопросы, которые волнуют сегодня игроков рынка. Есть еще и проблемы с инвестициями, и практически полное отсутствие ипотеки на загородном рынке, и перспективы использования энергоэффективных технологий в малоэтажном строительстве. Перечислять можно практически до бесконечности. Кто-то ищет ответы на все эти вопросы и решает проблемы самостоятельно. Но умные игроки рынка загородной недвижимости находят их сообща на ежегодном Cottage Summit 2010. Встреча профессионалов, организованная порталом Cottage.ru, при поддержке компаний GOOD WOOD, «Клинстройдеталь» и VELUX, пройдет 21 октября в гостинице Ritz Carlton. Там соберутся руководители девелоперских компаний и финансовых организаций, архитектурных бюро и агентств недвижимости, собственники земельных участков и представители власти. То есть все те, кто реально влияет на рынок загородной недвижимости не только Подмосковья, но всей России в целом. Есть желание оказаться среди тех, кто формирует будущее? Если вы ответили «да» на этот вопрос, зарегистрируйтесь.

Подробнее о Cottage Summit 2010