Коттеджное перепроизводство
Опубликовано: 19 ноября 2010
Петербургский рынок организованных коттеджных поселков – это более 200 комплексов (у разных компаний цифры могут отличаться), порядка 11 000 домовладений, из них около 4000 составляют участки без подряда. Ситуацию на рынке определяет перепроизводство: параллельно с существенным «кризисным» снижением спроса продолжается вывод на рынок все новых коттеджных проектов.
По расчетам экспертов АРИН, сокращение темпов продаж (или, что то же самое – увеличение времени экспозиции) в сегменте «премиум» по сравнению с докризисным периодом составило 68%, в элите - 52%, в бизнес-классе - 43% и в эконом-классе - 66%. Год назад, в третьем квартале 2009-го, аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» насчитали в петербургском регионе 178 коттеджных поселков, сегодня – 217. Рост предложения за год составил 22%. Спрос при этом практически не увеличился или вырос незначительно. По расчетам специалистов компании Knight Frank SPb, по отношению к периоду покупательского «бума» (2008 год) спрос упал почти в три раза.
На пике покупательского интереса, например, во 2 квартале 2008-го, застройщикам за квартал удавалось реализовать до трети выставленных на продажу домов и более половины участков (индекс активности 52,8%). В начале 2010-го индекс рыночной активности упал до 3,8% по домовладениям и до 4,9% - по участкам. То есть за квартал продавались 4 дома из 100 выставленных на рынок и 5 участков из 100.
За прошлый год в целом показатель ликвидности по коттеджным поселкам составил 27%. То есть товарного запаса объектов застройщикам хватило бы на 3,5 года - при условии, что новых проектов на рынке не появляется. По итогам 2010-го ликвидность будет несколько выше (видимо, около 35%), но это не решает проблемы перепроизводства проектов. Тем более, что прирост в 22% - это если считать поселки в штуках. Но количество домовладений и участков, представленных на рынке, растет опережающими темпами: застройщики выводят на рынок все более масштабные проекты. В каждом поселке (в среднем) больше домов, чем два-три года назад.
В 2009 году на рынке появились «Петергоф-Сити» (I очередь – 74 дома, всего свыше 300), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов).
В 2010 году появились «Новые Дубки» (361 домовладение), «Петровские сады» (147 участков с подрядом и 133 – без подряда), «Смольный» (188 домовладений), «Кантеле» (240 секций в таун-хаузах в Репино).
Объем продаж в коттеджных поселках (по рынку в целом) в 2009 году можно оценить в 2000 объектов (при этом доля участков – 60-65%), в 2010 году – примерно 2500 объектов. Примерно 40% спроса приходится на зону постоянного проживания (20-25 км от городской черты).
Специалисты Knight Frank SPb считают, что сегодня предложение жилья в коттеджных поселках превышает спрос в 10 раз. Рост предложения – одна из причин, приведших рынок к снижению цен. Хотя оно было и не таким существенным, как можно было бы ожидать. Одна из важных «антикризисных» реакций» - увеличение в 2009 году доли продаж участков без подряда. Эксперты полагают, что это явление со временем выделится в отдельную ветвь загородного рынка (например, под названием «дачные поселки»). Специалисты Knight Frank полагают, что эта тенденция обусловлена стремлением девелоперов ориентироваться на более низкий ценовой сегмент и относительно более быстрые темпы реализации.
Массовый вывод на рынок недорогих участков без подряда и с обещанием инженерной подготовки в неопределенном будущем дезориентирует покупателей, искажает их ценовые ожидания. В 2010 году доля продаж «без подряда», доходившая на пике кризиса до 80%, сократилась примерно до 40%. Сейчас около трети объема предложения рынка строящихся коттеджных поселков сосредоточена в классе В, примерно половина – в классе С. Высший ценовой сегмент представлен 18 коттеджными проектами.
Это максимальное количество элитных поселков в одновременной продаже за всю историю загородного рынка. Руководитель проекта «Петровские сады» Юрий Жилин считает, что элитный сегмент на сегодня перенасыщен предложением. Впрочем, по мнению коммерческого директора компании «Петростиль» Михаила Фуксмана, «как не было в достаточном количестве адекватного предложения, так его и нет».
Михаил Фуксман готов отнести к «безусловно элитным» лишь несколько проектов: «Патрикки», «Северный Версаль» (с оговорками), «Медовое», HONKA Family Club; «Морской клуб (с оговорками - есть проблемы с правами и довольно сложные ограничения), «Мариньи дачи» (тоже с оговорками – довольно жесткая концепция). Остальные, по мнению Фуксмана, будут вынуждены демпинговать или привлекать внешние инвестиции, чтобы выйти на более высокий уровень готовности.
Кстати, в элитном сегменте также отмечена тенденция к росту количества домовладений. Например, в жилом парке «Уварово» фирма «Династия» планируется построить 77 каменных особняков площадью от 413 до 841 кв. м на участках 16 – 25 соток. По экспертным оценкам, в сегменте готовых домов и участков с подрядом в зоне постоянного проживания падение было менее существенным, дома в «дачных» поселках подешевели более заметно.
На фоне общего спада особое внимание привлекают проекты, где продажи идут заметно активнее, чем в среднем по рынку. В «Охтинском парке» компания «ПулЭкспресс» практически закрыла продажи в первой очереди (99 домовладений). За январь-сентябрь компания заключила 57 сделок (6,3 сделки в месяц) при цене около 200 тысяч рублей за сотку (без стоимости подключения к электросетям).
В конце сентября «ПулЭкспресс» открыл продажи во второй очереди (72 участка под застройку), и за октябрь провел 12 сделок, уже по 300-350 тысяч рублей, но с электричеством. Цена домовладения – 12-15 млн, это объекты уровня «верхнего бизнес-класса», в котором, по мнению экспертов АРИН, темпы продаж составляют в среднем 1,7 домовладения в месяц.
Для сравнения: в комплексе «Сторожевая гора», где в сумме будет 360 домовладений, за этот же период продано 8 объектов, в комплексе «Вартемяги» (100 домовладений) – ни одной сделки.
В эконом-классе можно привести в качестве успешного примера проект «Новые Дубки». Продажи начались в мае 2010-го. Поселок со статусом ДНП располагается в 29 км от города. В дачном массиве будет 360 домов, участки - по 12-15 соток, в середине садоводства останется просторная лесопарковая зона. Минимальная стоимость сотки на старте составляла 65 000 рублей, осенью поднялась до 70 000. За четыре месяца в проекте реализовано около 40 участков.
На Курортном направлении высокие темпы продаж демонстрирует ГК «ЦДС», фирма возводит комплекс «Кантеле»: 206 секций в таунхаусах первой очереди и 34 – во второй. Продажи начались в июле 2010-го. Продано около 30% первой очереди. Сейчас темпы снизились до 10 объектов в месяц, компанию это устраивает. С момента старта застройщик несколько раз повышал цены. Сегодня цена минимального лота – 5,5 млн. рублей.
Домовладения хорошо продаются, если при адекватной концепции цена на них устанавливается в нижнем диапазоне своего сегмента. Доля сезонного жилья вблизи мегаполиса будет сокращаться. Уже сейчас многие жители Токсово предпочитают иметь дачу где-нибудь на Ладоге. В целом на рынке загородного жилья для постоянного проживания в сегменте коттеджных поселков в ближайшие годы будет господствовать жесткая ценовая конкуренция, обусловленная многократным превышением спроса над предложением.
Как и в городском сегменте, начинается соревнование концепций. Параллельно происходит снижение издержек: «очистка» проектов от избыточной инфраструктуры, упрощение инженерных решений. Второй путь представляется рискованным, поскольку возрастает требовательность покупателей к качеству строительства и комфорту будущего проживания. Возрастает также значимость репутации и «портфель» уже реализованных проектов.