Как изменить концепцию без ущерба статусу
Опубликовано: 08 июня 2009
Рынок загородной недвижимости Ленинградской области сегодня переживает не самые простые времена. Главный момент, определяющий сегодня стратегию всех без исключения девелоперов коттеджных поселков региона – фактор неопределенности. Однако уже сейчас становится заметно, что под влиянием финансового кризиса многие застройщики элитного загородного жилья начинают менять концепции поселков. И здесь встает главный вопрос: как провести реконцепцию, но при этом не «выпасть» из элитного сегмента?
Рынок загородной недвижимости Ленинградской области сегодня переживает не самые простые времена. Главный момент, определяющий сегодня стратегию всех без исключения девелоперов коттеджных поселков региона – фактор неопределенности. Никто толком не знает, что будет дальше, поэтому долгосрочных стратегий никто не строит. Однако уже сейчас становится заметно, что под влиянием финансового кризиса многие застройщики элитного загородного жилья начинают менять концепции поселков. И здесь встает главный вопрос: как провести реконцепцию, но при этом не «выпасть» из элитного сегмента?
На ранних этапах развития кризиса большинство экспертов полагали, что изменится исключительно ценовая концепция, самих поселков проблемы не затронут. Одно уже весной стало ясно, что цена как не была решающим фактором при покупке элитного жилья до кризиса, так и не стала им до сих пор.
Люди, которые покупают недвижимость в высших ценовых сегментах, по-прежнему располагают свободными деньгами, они могут себе позволить такую покупку. Такое мнение высказывали многие эксперты на форуме Elite Estate, прошедшем в мае в Санкт-Петербурге.
Исходя из того, что цена не является определяющим моментом, загородные девелоперы Ленинградской области пошли дальше, они стали вносить изменения в концепцию самих элитных поселков.
На форуме были обнародованы результаты опроса, проведенного среди десяти ведущих элитных застройщиков. Первый вопрос, который был задан респондентам, звучал так: «Если бы вы сегодня начинали новый элитный проект, что бы вы изменили?». Только 2 компании из 10 заявили, что ничего бы менять не стали. Это компании «Петростиль» и «Пулкспресс», которые уверены, что все их проекты продуманы и сделаны правильно.
Председатель правления российского представительства компании HONKA Александр Царев ответил, что вероятно следует заняться оптимизацией земельных ресурсов. Общеизвестно, что HONKA хорошо выбирает места для своих поселков в Ленобласти, и эти места далеко не самые дешевые. По словам Царева, сейчас в компании всерьез озабочены более рациональным распределением своих земельных угодий, расположением на местности сервисных служб, экономии площадей под инженерию.
Некоторые девелоперы, в частности, в компании «Т-Дом», ответили более категорично. По мнению владельца Дмитрия Зюзина, сегодня начинать элитные проекты вообще не следует, а если уж так не повезло, что «вляпались» еще до кризиса, то надо эти проекты поскорее завершать.
Аналитики «Петербургской недвижимости» полагают, что и для элитных проектов сегодня время есть, но при очень хорошем расчете концепции с упором на серьезный анализ будущего спроса, провести который, правда, практически нереально. Второй вопрос, заданный элитным застройщикам Ленобласти, это вопрос о том, чем можно поступиться при корректировке концепции коттеджного поселка, то есть от чего можно отказаться, не выпадая из категории элитного жилья. Из ответов специалистов можно вывести ряд тенденций.
В числе обязательных опций, о чем заявили все без исключения респонденты, остаются вещи, связанные с безопасностью, то есть охрана, система сигнализации, система наблюдения. Остается современная инженерия, причем в полном комплекте.
А вот серьезной трансформации подвергается набор объектов социальной инфраструктуры. Еще год назад в коттеджных поселках было модно заявлять и SPA, и гольф-клуб, и бассейн, и другие дорогостоящие объекты.
Сегодня же застройщики скорее склонны рассчитывать на внешнюю инфраструктуру. По словам главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, они скорее потратят деньги, чтобы приобрести участок, прилегающий к развитому населенному пункту, где все эти объекты и так есть. Это может быть Зеленогорск, Сестрорецк или Парголово. Некоторая трансформация наблюдается и среди представлений девелоперов о традиционных элитных материалах для строительства коттеджей.
Клееный брус, оцилиндрованное бревно и кирпич по-прежнему остаются наиболее востребованными, однако уже можно встретить и газобетон, и даже каркасные, в частности фахверковые конструкции. Они уже не считаются принадлежностью строго эконом-класса, они уверенно обосновались в бизнесе, и возможно будут попытки использовать их в элитных поселках. Среди вопросов, заданных девелоперам, отдельное место было отведено архитектурной концепции.
Мнения экспертов при ответе на вопрос о том, насколько важно архитектурное решение поселка, и нужно ли привлекать к этой работе известных архитекторов, включая иностранные знаменитости, разделились. Большинство респондентов ответили, что качество самого проекта гораздо важнее имени архитектора. При этом многие компании указывали на то, что на загородном рынке Ленинградской области, в отличие от Подмосковья, еще нет имен, которые были бы у всех на слуху.
Но нашлись и те, кто считает, что дорогого архитектора нужно привлекать к работе над поселком, несмотря на кризис. Как заявил Владимир Федоров из компании «Леонтьевский мыс», одним из ключевых обязательных условий элитного проекта должна быть индивидуальность, и если архитектурное решение может эту индивидуальность обеспечить, значит это будет дополнительным плюсом поселку, который поможет продавать.
Такого же мнения придерживаются и в компании «Петростиль». Там считают, что для супердорогих проектов элитный архитектор – это вещь обязательная. Стоит отметить, что к работе над новым поселком «Медовое» «Петростиль» привлекли актуального и известного в Европе архитектора Гаэтано Пеше.
Ну и наконец, последний вопрос, адресованный застройщикам, звучал так: «Какие ошибки в проектировании и строительстве коттеджных комплексов выявил кризис?». Практически каждый девелопер отвечал, что самой главной ошибкой является непродуманная до конца концепция. На растущем рынке, когда покупалось все, многие застройщики не утруждались тщательной проработкой, за что теперь и расплачиваются.
Максим Берг из «Петростиля» также отметил, что одной из главных ошибок стала недостаточная оценка спроса. А Ольга Трошина из «Петербургской недвижимости» добавила, что распространенной ошибкой, которая прослеживалась и до кризиса, является подход застройщиков к позиционированию поселков в том или ином классе – сегмент определялся не качеством земельного участка под застройку, его местоположением, характеристиками, транспортной доступностью, а желанием девелопера.
Естественно, не обошлось и без упоминания распространенной сегодня на рынке, как Подмосковья, так и Ленинградской области, продажи участков без подряда в уже строящихся коттеджных поселках. Это явление назвали ошибкой аналитики «Петербургской недвижимости», отметив, что это увеличивает риски, и наверняка затянет сроки ввода и сдачи комплекса в эксплуатацию.
В числе типовых ошибок также назывались недостаточные инженерные мощности и избыточную инфраструктуру. На основании этого опроса можно сделать вывод, что большинство девелоперов элитной загородной недвижимости Ленинградской области не рассчитывают на скорое решение проблем в мировой экономике и возврата продаж дорогой недвижимости на докризисный уровень.
Девелоперы воспринимают кризис как долгосрочный тренд, готовы под него подстраиваться, исправлять ошибки, допущенные ранее, делать все для того, чтобы привлечь покупателей. И это правильно, ведь несмотря на финансовые неурядицы, нужно продолжать жить и работать.
Подготовлено на основе данных исследования журнала «Пригород».