Земля в мелкую «нарезку»
Опубликовано: 24 февраля 2010
Несмотря на сложную ситуацию на загородном рынке, объем предложения в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти практически не сократился. Но за прошедший год продажа участков, как с подрядом, так и без него, стала для большинства игроков почти единственным источником дохода, позволившим держаться на плаву.
Несмотря на сложную ситуацию на загородном рынке, объем предложения в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти практически не сократился. Но за прошедший год продажа участков, как с подрядом, так и без него, стала для большинства игроков почти единственным источником дохода, позволившим держаться на плаву.
По итогам 2009 года продажи в коттеджных поселках, по разным данным, упали от трех до пяти раз. В большей степени это коснулось домовладений, в меньшей – участков под застройку. Тем не менее, объем предложения на начало 2010 года не только не сократился, но и, по оценкам некоторых аналитиков, немного подрос. По подсчетам специалистов компании «Петрополь», на рынке загородной недвижимости сегодня реализуется 197 проектов, около четверти из которых заявили о себе в минувшем году. По данным заместителя директора департамента «Новое Строительство» АН «Итака» Яны Долотовой, в январе 2010 года в Ленобласти и ближайших пригородах Петербурга в продаже находилось 200 различных поселков, включая поселения из таунхаусов.
По наблюдению Яны Долотовой, в 2009 году в продажу был выведен 31 новый проект, большая часть которых приходится на северные районы: Приозерский (9), Всеволожский (7), Выборгский (6) и Курортный (6). Наиболее крупные поселки появились в Приозерском районе (360 объектов), в Петродворцовом (свыше 300 участков) во Всеволожском (несколько поселений от 200 до 300 наделов), проект на 166 участков в Кировском районе и др. По мнению Долотовой, примерно 60% новых проектов ориентировано на средний класс, еще 33% позиционируется в сегменте бизнес.
Без подряда
Основной тенденцией ушедшего года стало резкое изменение структуры предложения, вызванное смещением покупательского спроса в сторону самого дешевого сегмента.
Ситуация в экономике еще не стабилизировалась, у большинства граждан по-прежнему нет уверенности в завтрашнем дне. Поэтому покупатель загородной недвижимости пребывает в ожидании дальнейшего снижения цен или улучшения своего материального положения. Он не готов бездумно тратить средства на приобретение того, что не является предметом первой необходимости. А те, у кого есть возможность и какая-то уверенность в перспективе, предпочитают вкладываться понемногу и постепенно - сначала в покупку земли, а потом – в строительство дома. Клиент стал более требователен и избирателен, а соотношение «цена-качество» стало для него главным условием, как при покупке готового дома, так и участка без подряда. Поэтому если что-то и продается в организованных поселениях, то зачастую это наделы для самостоятельного освоения, реже – с подрядом. Хит продаж – инженерно подготовленный участок без подряда стоимостью от 1 до 3 млн. рублей. Другие специалисты называют диапазон от 2 до 5 млн. По оценке Ольги Трошевой, на конец января такие участки можно было приобрести в 65,7% коттеджных поселков.
«За период кризиса цены на участки в коттеджных поселках упали примерно на 20% в рублях. Открытых снижений не было, но в виде скидок и бонусов дисконт доходил до этой величины. В наших проектах мы давали скидки 15-20%. Рублевая цена уровня 2008 года во многом сохранилась, но вырос курс доллара», - поясняет генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.
Другой крупный игрок загородного рынка - ГК «Евросиб-Девелопмент», предлагающий наделы без подряда, также пересмотрел прайс в сторону понижения. «Обычно деньги от продажи участков в одном проекте, мы вкладывали в следующий. С кризисом мы скорректировали этот подход, сократили рекламный бюджет и оптимизировали другие расходы, что позволило нам снизить цены примерно до 30%. С одной стороны, мы попали в востребованный ценовый сегмент, и средства от продажи позволяют нам нормально функционировать. С другой, не остается денег для закладки новых проектов. И такая ситуация у многих игроков», - говорит директор по развитию ГК Марина Агеева.
Перспектива в тумане
У тех, кто решился на корректировку цен и концепции проекта, продажи шли довольно успешно. В поселке «Галактика» ГК «Евросиб-Девелопмент» за прошлый год реализовано 20 участков без подряда, средняя динамика – 2-3 объекта в месяц. Подготовленные наделы от 13 до 17 соток предлагаются по цене 1,5-3 млн. рублей. По словам Марины Агеевой, продажи были открыты в конце лета 2008 года, и сегодня из 60 участков нереализованными остались 20. Компания «ПулЭкспресс» в августе прошлого года вывела на рынок коттеджный поселок «Приветинское». До нового года девелопер продал 40 наделов по цене 80 тыс. рублей за сотку. Покупателям предлагались участки с инженерией в среднем около 15 соток. Примечательно, что предложения без подряда появились не только в недорогих проектах, но и в элитном сегменте. Территорию элитного поселка «Румболово» во Всеволожском районе застройщик разбил на две части: одна - с готовыми коттеджами, либо с подрядом, в другой можно купить участок под индивидуальную застройку. «Но при этом проект застройки обязательно согласовывается с нами, чтобы дом вписывался в общую концепцию», - поясняет Андрей Бочков. С прошлого года ассортимент товара другого оператора элитного сегмента, компании «Олимп-2000», также пополнился наиболее востребованным продуктом – участками без подряда.