Земля на любой вкус. Павел Пряников, "Квартира.Дача.Офис"

Опубликовано: 29 марта 2003

Рынок загородной недвижимости остается самым динамичным в Московском регионе. Например, рост числа продаж новых домов в прошлом году составил более 45%, а цены выросли на 25 процентов. При этом стоимость земли по некоторым направлениям увеличилась на 80-100 процентов. Резко изменились за прошедший год и предпочтения покупателей: наибольшей популярностью пользовались коттеджи в организованных поселках, а так называемый «сэндвич» (строительный материал, бетон + утеплитель) вышел из моды – его заменило дерево.

Рынок загородной недвижимости остается самым динамичным в Московском регионе. Например, рост числа продаж новых домов в прошлом году составил более 45%, а цены выросли на 25 процентов. При этом стоимость земли по некоторым направлениям увеличилась на 80-100 процентов. Резко изменились за прошедший год и предпочтения покупателей: наибольшей популярностью пользовались коттеджи в организованных поселках, а так называемый «сэндвич» (строительный материал, бетон + утеплитель) вышел из моды – его заменило дерево. Эти тенденции, как уверяют риэлторы, будут определять ситуацию на рынке загородной недвижимости и в этом году. За одним исключением – резко обозначившийся дефицит земли в ближайшем Подмосковье вынудит покупателей переориентироваться на второй или даже на третий «пояс области» — поближе к границам прилегающих к региону областей. Запад есть запад В многочисленных обзорах загородной недвижимости как-то незаметно оказалось размытым само понятие «качественный дом». Компания Penny Lane Realty дает ему такую характеристику: капитальные дома в районах с развитой инфраструктурой и благополучной социальной средой, пригодные для круглогодичного комфортного проживания. Если следовать этой классификации, то в Подмосковье на весну 2003 года, по различным оценкам, насчитывалось около 30 тысяч подобных капитальных строений. И большая их часть, как и прежде, располагается в западном квадранте области. По данным Penny Lane Realty, сегодня предложение коттеджей формируется тремя составляющими. Примерно половина всего объема предложения – это дома в новых поселках. На втором месте (примерно треть предложения) – вторичные предложения домов. Последнее место занимают предложения мелких застройщиков, осуществляющих строительство домов небольшими группами. Наиболее модны и востребованы сейчас проекты централизованно застраиваемых поселков. Обладатель дома в таком поселке получает не только удачно спроектированное жилье, но и высококачественное обслуживание, развитую инфраструктуру, однородную социальную среду, спокойствие и безопасность. Примерно в 80 процентах таких поселков обязательным «наполнением» являются детские площадки, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочная территория. В остальных 20% случаев к инфраструктуре не предъявляют значительных требований потребители из низшей и высшей категории. Первые — поскольку дополнительные опции инфраструктуры ведут к удорожанию предстоящей покупки. Вторые — поскольку сами в состоянии обеспечить себя многим из того, что в обычных условиях обеспечивается централизованно. Цены на землю в 2002 году в среднем возросли на 80 процентов. Однако этот рост по направлениям был неоднородным. Так, оптовые цены земельных массивов на Дмитровском, Новорижском и Минском шоссе выросли минимум на 40%, в то время как на Рязанском и Горьковском – только на 10-15 процентов. А на «Рублевке» – на 100 процентов. Как обычно это и происходит на рынке недвижимости московского региона, о доходности вложения средств в коттеджи первыми объявили западные девелоперы. На одной из международных конференций, состоявшейся в октябре прошлого года, они признали, что инвестиции в загородную недвижимость сейчас приносят не менее 100-120% годовых. Однако, по мнению западных застройщиков, бизнес этот весьма специфический, он связан в основном с хорошими связями в среде чиновников подмосковного правительства, а также глав местных администраций. В первую очередь, форс-мажорные ситуации на этом рынке возникают из-за непрозрачности сделок по купле-продаже больших земельных массивов. Высокая доходность операций на рынке загородной недвижимости привела к тому, что в 2002 году за строительство коттеджей взялись не только профессиональные девелоперы как из Москвы, так и из-за границы, но и наспех созданные «строительные отделы» при банках (в основном это были кредитные учреждения среднего ранга) и нефтяных компаниях (последние нередко возводят коттеджные поселки «под себя»). В коттеджные поселки сегодня инвестируют Промстройбанк, БалтОНЭКСИМбанк, «Еврофинанс», «Возрождение», Альфа-банк. Ряд экспертов полагает, что расти в цене в этом году будет только земля (минимум на 20-30%), так как на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет — не менее чем на 20 процентов — и стоимость прокладки инженерных коммуникаций (стандартный пакет – газ, вода, канализация и телефон – уже сейчас обходится не менее 30 тыс. долларов на один дом). А вот цена самой «коробки» коттеджа, а также его отделка в цене вырасти не должны (разумеется, этот прогноз не касается «эксклюзивных» вариантов, находящихся вне рыночных правил). Цена квадратного метра в новых коттеджных поселках в пределах 15-20 км от МКАД на престижных направлениях находится в пределах 1,5-1,7 тыс. долларов за кв. метр. А все, что дешевле 800 долларов за метр, риэлторы уже относят не к категории коттеджей, а просто к «хорошим домам». Последние тенденции Интересной тенденцией последнего времени является развитие строительства доходных поселков, дома в которых предназначены исключительно в аренду. Сейчас таковых в Москве и Подмосковье насчитывается около пятнадцати. Наиболее известные – Кусково, Moscow Country Club, Чайка, Серебряный бор, Росинка. Месячные ставки аренды в этих поселках составляют в среднем 2-6 тыс. долларов, но есть варианты и по 12-14 тысяч. Больше внимания покупатели стали уделять стародачным местам. Как правило, стародачный поселок представляет собой странное смешение стилей и конструкций. Сомнительная охрана, износившиеся инженерные коммуникации, нет услуг должного уровня... Но при всем этом легендарность и атмосфера такого места обеспечивают находящейся там недвижимости некую надбавку в цене за соответствующий статус. Снова «модными» материалами становятся кирпич (впрочем, мода на него и не проходила), а также дерево. Прежде широко присутствовавшие на рынке дома из сэндвич-панелей (дерево или бетон, а между ними утеплитель из минеральной ваты) все реже находят покупателей. И даже относительно невысокая цена таких строений (600-800 долларов за кв. м) не смогла сделать сэндвичи популярным материалом. Все дело в слухах об их неблагополучных экологических свойствах, относительной недолговечности (хотя 100 лет – разве мало?) и непрестижности. Меньшим спросом пользуются и дома из бетона. Так, если 3-4 года назад на них приходилось до 12% рынка загородной недвижимости, то сегодня – не более 6-7 процентов. Аргумент и застройщиков, и покупателей против строений из железобетона таков: люди наоборот убегают из города от бетона и асфальта – и опять возвращаться к нему? Кроме того, в специализированных СМИ в прошлом году некоторыми крупными застройщиками была проведена PR-компания, в которой утверждалось, что в монолитных домах образуется так называемая «ловушка Фарадея», в результате чего, якобы, через каждые 1,5 м в комнатах регистрируется аномально высокая концентрация электромагнитных волн. Так это или нет, никто толком не знает, но PR-компания принесла свои плоды – бетон выходит из моды. Зато дерево снова в фаворе. По различным оценкам на деревянные дома приходится сегодня не менее 15% рынка загородной недвижимости (учитывались строения стоимостью свыше 100 тыс. долларов). Характерный пример – два коттеджных поселка на Истринском водохранилище («Новое время» и «Дачный отель»), в которых дома возводятся из оцилиндрованного бруса. Квадратный метр тут оценивается в 1000 долларов, а сами дома занимают площадь в 200-400 кв. метров.