Земля и коттеджи Подмосковья. Аналитический отчет компании Бест-Недвижимость.

Опубликовано: 09 марта 2003

Современный рынок загородной недвижимости начал складываться в 1992 году - после выхода в свет указа президента "О продаже земельных участков ...". Затем был бум 1993-1996 годов, сменившийся спадом в конце 90-х гг. Однако стабилизация экономики и развитие бизнеса выявили отложенный, но сохранившийся спрос на загородное жилье со стороны бизнес сообщества

Характеристика общей ситуации на рынке загородной недвижимости. Современный рынок загородной недвижимости начал складываться в 1992 году - после выхода в свет указа президента "О продаже земельных участков ...". Затем был бум 1993-1996 годов, сменившийся спадом в конце 90-х гг. Однако стабилизация экономики и развитие бизнеса выявили отложенный, но сохранившийся спрос на загородное жилье со стороны бизнес сообщества. По данным корпорации, в последнее время спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые участники рынка. Сейчас инвестиционная активность в коттеджном строительстве сравнима с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости, а доходность наиболее удачных проектов достигает 140-150%. Как следствие, увеличилось число сделок с землей, устойчивый рост цен на которую позволяет совершать спекулятивные операции. Повышенную активность на рынке проявляют некоторые коммерческие банки, так, DeltaCredit банк предложил клиентам программу ипотечного кредитования для приобретения загородной недвижимости. Оценка спроса и предложения в исследуемом сегменте рынка недвижимости Оценка проводилась по собственным статистическим данным корпорации "БЕСТ-Недвижимость". Учтены реальные сделки и находящиеся в работе заявки клиентов на покупку и продажу земли и коттеджей. Исследуемый период: январь-апрель 2003 года. Количество объектов: 1108 (681 - коттеджи, 427 - участки).

Рублевское шоссе, продолжающее иметь устойчивый спрос на участки, сдало свои позиции, что объясняется недостаточным количеством удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам. Бесспорным лидером является Новорижское шоссе, проходящее в нескольких километрах от Рублевского. Природные условия там почти те же, но земля дешевле минимум в полтора раза, и нет проблем с подъездными путями. На лидирующие позиции выходит Калужское шоссе. Некоторые направления по-прежнему остаются популярными: Минское, Можайское, Ильинское(как и на Рублевком шоссе, ограниченное количество предложений) и Осташковское. Ярославское направление, которое, по мнению некоторых аналитиков и по данным ряда агентств (в том числе и корпорации "БЕСТ-Недвижимость"), присоединилось к лидерам в 2002 году, по результатам 1-го квартала 2003 года таковым не является. Предложение значительно превышает спрос, и эта тенденция усиливается при оценке спроса и предложения на коттеджи. Однако это не умаляет потенциала данного направления, обладающего в 30-ти километровой зоне от Москвы рядом крупных водохранилищ и прекрасными лесными массивами. Наблюдается повышенная активность на рынке купли-продажи земли, характеризующаяся не только возросшим количеством заявок и сделок, но также большими размерами продаваемых и покупаемых участков. Распределение площади предлагаемых к продаже и заявленных на покупку участков по направлениям отличается от распределения числа предложений. Это связано с тем, что средняя площадь участков по различным направлениям существенно различается. Таким образом, при анализе активности рынка земли и сравнении ее по различным направлениям необходимо использовать число предложений (сделок), а при анализе оборотов рынка земли - общую площадь предлагаемых (проданных) участков. Представленные выше данные несколько отличаются от количественной оценки заявок на покупку и продажу земли. Возможно, их можно рассматривать как перспективу направлений загородного строительства, где количественный спрос отдельных покупателей на данный момент не велик, но можно в ближайшем будущем ожидать его роста. Например: Ленинградское шоссе утратило в последнее время свою привлекательность из-за загруженности трассы и вытекающих из этого экологических проблем, но оно обладает многочисленными водоемами, расположенными в глубине Химкинского и Солнечногорского районов, а также характеризуется близостью аэропорта Шереметьево. Это и есть недооцененная стоимость земли, стимулирующая интерес инвесторов.

Тенденции в распределении спроса и предложения на коттеджи похожи на описанные выше тенденции развития рынка земли. К лидерам присоединяется Киевское шоссе, обладающее стародачными поселками и новыми коттеджными застройками. Спрос на загородную недвижимость наблюдается также и на Варшавском направлении, но здесь определяющую роль играет невысокая цена удаленных от Москвы дачных домов. Представляется интересным рассмотреть распределение спроса и предложения не только по направлениям, но и по удаленности от МКАД.

Отмечается общая закономерность: во-первых, повышенный спрос на коттеджи и участки в 30-ти километровой зоне от Москвы; во-вторых, всплеск спроса в зонах водоемов ("большой воды") (Новорижское и Волоколамское ш.). Потребительские предпочтения В рамках имеющейся статистики получены следующие данные. Статистика по коттеджам, выставленным на продажу Удаленность от МКАД До 15 км - 33% 15-30 км - 28% 30-50 км - 17% >50 км - 22% Общая площадь дома До 150 кв.м - 34%; Sср=100 кв.м 150-500 кв.м - 53%; Sср=290 кв.м >500 кв.м - 13%; Sср=720 кв.м Средняя удельная площадь дома - 284 кв.м Цена До 50 тыс.$ - 37%; Сср=28 тыс.$ 50-150 тыс.$ - 25%; Сср=100 тыс.$ 150-400 тыс.$ - 26%; Сср=247 тыс.$ >400 тыс.$ - 12%; Сср=1120 тыс.$ Средняя удельная цена - 235 тыс.$ Площадь участка Средняя удельная площадь участка - 16 соток. Статистика по заявкам на покупку коттеджей Удаленность от МКАД До 15 км - 11% 15-30 км - 34% 30-50 км - 33% >50 км - 22% Общая площадь дома До 150 кв.м - 33%; Sср=94 кв.м 150-500 кв.м - 67%; Sср=270 кв.м >500 кв.м - 0% Средняя удельная площадь дома - 211 кв.м Цена До 50 тыс.$ - 37%; Сср=28 тыс.$ 50-150 тыс.$ - 36%; Сср=99 тыс.$ 150-400 тыс.$ - 23%; Сср=232 тыс.$ >400 тыс.$ - 3%; Сср=750 тыс.$ Средняя удельная цена - 235 тыс.$ Площадь участка Средняя удельная площадь участка - 14 соток. Экспертная оценка специалистов корпорации "БЕСТ-Недвижимость" По мнению сотрудников Департамента загородной недвижимости, предпочтительной для покупателей остается 30-ти километровая зона от Москвы в стародачных и коттеджных поселках. Наличие леса, водоема, "большой воды" повышает стоимость объекта в 2 раза. Большое внимание со стороны покупателей уделяется наличию и характеристикам коммуникаций. Централизованные коммуникации повышают стоимость объекта на 25%. По степени готовности дома на данный момент спрос распределяется следующим образом: · недостроенные дома (коробки) - 10%; · под чистовую отделку при наличии коммуникаций - 40%, без них - объект не продаваем; · под ключ - 50%. · В секторе дорогой недвижимости >800 тыс.$ 50% клиентов хотят купить готовые дома с мебелью и 50% участок и строить дом, размер участка от 30 соток до 1 га. В архитектуре предпочтение отдается западным стилям и малоэтажной застройке, одноэтажным домам с мансардой и двухэтажным домам (статистика по этажности предложения - 2,4 этажа). Чем выше статус дома, тем большее внимание уделяется инфраструктуре коттеджного городка и ландшафтному проектированию участка, последнее может повысить стоимость объекта в пределах 10%. Учитывается также размер оплаты обслуживания поселка. Отмечена зависимость соответствия размеров дома и участка: Sобщ=50-60 кв.м - 6-10 сот. Sобщ=100-150 кв.м - 12-15 сот. Sобщ >300 кв.м - >=20 сот. Большой дом >300 кв.м на 6-10 сотках - не продаваем. 4.Прогноз на 2003 год На рынке загородной недвижимости наблюдается устойчивый платежеспособный спрос, который с учетом ограниченности предложения по отдельным направлениям достаточно велик. Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, будет цена земли, которая по итогам первых четырех месяцев выросла на 10-30%. С учетом ограниченного предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, тенденция к росту сохранится. Темпы роста ее цены будут на уровне прошлого года - в среднем до 50% в год, на более удачные и элитные предложения цена может подняться в 2 раза.