Земельная лихорадка

Опубликовано: 30 марта 2003

Инвестиции в загородную недвижимость продолжали приносить в уходящем сезоне наибольшую доходность на московском рынке – до 40-60% годовых в валюте (при этом отдельные проекты демонстрировали прибыльность и 80% - в основном в стародачных поселках на престижных трассах). Однако эти «трудовые доходы» даются застройщикам все большим трудом – в первую очередь за счет обострившейся конкуренции, продолжающегося передела рынка и изменения покупательских предпочтений

Инвестиции в загородную недвижимость продолжали приносить в уходящем сезоне наибольшую доходность на московском рынке – до 40-60% годовых в валюте (при этом отдельные проекты демонстрировали прибыльность и 80% - в основном в стародачных поселках на престижных трассах). Однако эти «трудовые доходы» даются застройщикам все большим трудом – в первую очередь за счет обострившейся конкуренции, продолжающегося передела рынка и изменения покупательских предпочтений. Бразильский анализ рынка Главное наблюдение: рынок загородной недвижимости окончательно перестал быть «романтичным». А начинался он как раз с «романтики». В 1991 году на волне популизма московские власти объявили, что переселят всех проживающих в коммуналках в собственные загородные коттеджи. На это выделили обесценивающиеся с каждым днем рубли. И то ли они совсем обесценились, то ли, как обычно, «потерялись», но «коммунальщики» и по сей день проживают там же, где и 12 лет назад (злые языки поговаривают, что те деньги и положили начало Рублевке). Потом была череда исчезновений и гибели директоров колхозов, в чьем распоряжении находились дорогие гектары. Сегодня на эти земли приглашают итальянских дизайнеров и японских ландшафтных мастеров, а одинокие замки в романском стиле сменились коттеджными поселками, возведенными по канадским технологиям. Ненасытный загородный рынок манит все новых инвесторов. Свои десятки миллионов в Рублевку вкладывает американский миллиардер Джордж Рассел. Швейцарец иранского происхождения Кашоги, положивший начало теннисному «Кубку Кремля», всерьез ведет переговоры о вхождении его инвестиционного фонда на подмосковной рынок земли. А еще есть британский фонд «Флеминг», израильские, западно-европейские инвесторы и даже бразильцы. Представитель последних - да Силва — на одном из московских светских раутов заявил: «Коттеджное строительство у вас никогда не будет убыточным!». Российские инвесторы само собой также подразумеваются (когорта банков, брокерских домов и винно-водочных королей). Трехзначная доходность Несмотря на то, что загородный рынок еще очень молод, он уже выработал свои законы и даже классификацию. Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три крупные ценовые категории: поселки с домами эконом-класса (стоимостью до 200 тыс. долларов), бизнес-класса (от 200 до 600 тыс. долларов) и VIP-уровня (от 600 тыс. долларов и выше). При этом наибольшим спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категорий, тогда как на рынке наибольшее присутствие демонстрируют объекты из второй группы. Однако основа рынка – не коттеджи, а земля, на которой они располагаются. Как говорят риэлторы, от места расположения нового поселка зависит его капиталоемкость. Другое наблюдение специалистов: если удачно вложить деньги в землю, то дальше с участком можно ничего и не делать. По их словам, земля – своего рода валюта, которую просто покупают и ждут, когда она подрастет в цене. Дождавшись максимального пика стоимости, ее немедленно продают застройщикам. Последняя операция превалировала на рынке в этом году. По разным данным (четкого анализа рынка до сих пор из-за его закрытости нет) стоимость земли за первые 9 месяцев года увеличилась в среднем на 40-50%, а в некоторых местах отмечался более чем 100-120-процентный рост. Победителей не судЯт Год назад многие эксперты прогнозировали снижение популярности Рублево-Успенского шоссе. Якобы его лавры отойдут Новорижскому направлению. Тем не менее, спрос на коттеджи и участки вдоль правительственной трассы снова превысил предложение в 2-3 раза. И рост цен на рублевские земли и коттеджи также среди всех направлений был максимальным (+40-60 процентов). Правда, в такой статистике все чаще стали встречаться исключения (отдельные поселки на Клязьменском водохранилище, стародачные поселки), но погоды на рынке они не делают. В общем, среди лидеров, как и прежде, известные трассы: Калужская, Новорижская и Сколковская. Подтягиваются к ним (по цене и спросу) Минское и Киевское направления. Если в 2002 г. был отмечен рост популярности Ярославского и Осташковского шоссе, то в 2002 г. проснулся интерес к Пятницкому. Очень плавно набирает очки Дмитровское направление. Законы ценообразованиЯ Ценообразование на всех направлениях очень схоже. Рассмотрим рентабельность проекта на примере Одинцовского района. Земельный участок здесь на стадии принятия решения о его выделении — стоит 300-400 долл. за сотку (именно на этом этапе его и приобретают). С оформлением свидетельства о собственности на землю — уже 1500-1800 долл. за сотку. Цена земли, поделенной на участки в 15-20 соток, приближается к 2500-3000 долл. за сотку. После того как к участкам будут подведены все коммуникации (водопровод, газ, электричество), цена поднимется до 4500-5000 долл. за сотку. Еще на 1000-1200 долл. она увеличится с появлением на площадке строительной техники. А участок с готовым домом оценивается примерно в 8–10 тыс. долл. за сотку. Это и есть та цена, которая указывается обычно в рекламных предложениях. В абсолютных ценах те же самые цифры выглядят так. В среднем под земельный участок выделяют 20 соток. Самый ходовой метраж домов — 250–400 кв. метров. Оптимальное количество коттеджей в поселке — не менее 50. Еще 20-25% земли потребуется отдать под инфраструктуру. Получается, что для «идеального» поселка в 50 домов инвестор должен приобрести как минимум 12-14 гектаров. Учитывая, что средняя стоимость сотки составляет 5000 долл. (на престижных трассах рядом с Москвой), инвестору только на покупку земли придется затратить около 6-7 млн. долларов. Еще 1-1,5 млн. уйдет на подводку коммуникаций. То есть, на первом этапе требуется вложить 7-8,5 млн. долларов. А общий же объем инвестиций составит в среднем 13-15 миллионов. Продажа домов в поселке принесет минимум 22-24 млн. долларов. Доходность проекта считайте сами, однако надо учитывать, что его реализация занимает 1,5-2 года. Коттеджи напрокат Еще большую выгоду, хотя и растянутую по времени, приносит операция по сдаче в аренду коттеджей. Сегодня «напрокат» сдается в ближнем Подмосковье примерно 15-20 тыс. качественных домов. Основные их потребители — работающие в Москве иностранцы, в том числе посольские работники. Окупается проект в среднем через четыре года (хотя если считать и срок строительства, то он растягивается до шести лет). Однако для инвестора относительно невысокая доходность компенсируется другой выгодой — он набирает активы в виде недвижимости, которую в будущем всегда можно реинвестировать. Как прогнозируют эксперты, и в следующем году на рынок загородной недвижимости будут продолжать притекать большие капиталы. Неизбежно усилится конкуренция и вырастут цены. Выиграют от этого уже застолбившие место на рынке инвесторы и застройщики. И покупателей на подорожавшую «продукцию» не уменьшится.