Загородные приоритеты. Роман Хохлов, Квадратный метр.

Опубликовано: 27 марта 2003

Приходится признать, что на сегодняшний день рынок загородной недвижимости Подмосковья находится в процессе своего формирования и пока плохо структурирован. При этом профессионалы рынка считают, что перспективы развития этого рынка более чем завидные. Итоги прошедшего года, когда на фоне относительно спокойной ценовой ситуации в секторе типовой недвижимости земельные сотки на престижных направлениях подорожали почти вдвое, подтверждают их расчеты

Приходится признать, что на сегодняшний день рынок загородной недвижимости Подмосковья находится в процессе своего формирования и пока плохо структурирован. При этом профессионалы рынка считают, что перспективы развития этого рынка более чем завидные. Итоги прошедшего года, когда на фоне относительно спокойной ценовой ситуации в секторе типовой недвижимости земельные сотки на престижных направлениях подорожали почти вдвое, подтверждают их расчеты. По прогнозам риэлторов, в этом году тенденция превышения спросом предложения сохранится и даже усилится. Причем это будет касаться как купли-продажи загородной недвижимости, так и ее аренды. В прошлом году застройщики стали проявлять повышенный интерес к строительству поселков, дома в которых были изначально предназначены для сдачи в аренду. Поэтому в этом году подобные предложения будут представлены в несколько большем объеме, чем раньше, но их по-прежнему будет недостаточно для удовлетворения возрастающего спроса. Всего, по приблизительным оценкам, в этом году ожидается сдача около 100 коттеджных поселков в среднем по 50 домов. Причем, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", порядка 30% придется на долю таун-хаусов. Специалисты компании Penny Lane Realty считают, что в этом году количество введенных в строй новых поселков превысит прошлогодние показатели. Причем основной объем новых домов придется на коттеджи высокой и бизнес-категорий (класс В и С), а предложение объектов высшей категории класса А ограничится всего лишь 1-2 поселками. Тенденцией 2002 года можно считать существенный рост запросов покупателей. Наряду с требованиями к высокому качеству отделки дома предпочтения стали отдаваться сдержанности и некоторой утилитарности архитектурных форм, а также экономической обоснованности размеров (наиболее популярный размер загородных домов - до 500 кв. м). В связи с этим, безусловно, возрастает потребность в услугах не только квалифицированных риэлторов и юристов, но и архитекторов, и дизайнеров, и подрядных организаций, выполняющих отделку и монтаж внутренних инженерных систем. Зачастую спрос на коттеджи застройщики сильно переоценивают. Реально платежеспособный спрос существует на ликвидные объекты, расположенные в известных стародачных местах, поблизости от естественных водоемов, водохранилищ или на лесных участках с ценными породами деревьев. Подобные факторы увеличивают стоимость участка на 30-50%. Например, если стоимость "полевой" сотки в Жуковке (9 км от МКАД) $10 тыс., то "лесной" участок обойдется как минимум в два раза дороже. Обычно наибольший разброс цен прослеживается на земельные участки, расположенные в 15-километровой зоне от МКАД, что объясняется ограниченным предложением выделяемых здесь землеотводов. Вследствие этого при выставлении цены на сотки все большее значение приобретают характерные особенности ландшафта или же аспекты престижного соседства. Зато по мере удаления от столицы количество предложений свободных участков растет в арифметической прогрессии. Причем "удаленные" сотки дорожают значительно медленнее. По прогнозам риэлторов, в этом году заметных изменений в рейтинге не предвидится. По-прежнему лидировать будет недвижимость, расположенная на западе. На первом месте - Рублево-Успенское шоссе, предлагающее своим обитателям развитую инфраструктуру, высокое качество недвижимости, однородную социальную среду. Поскольку здесь с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году "рублевские наделы" в зависимости от элитности места подорожали на 20-70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за сотку со всеми коммуникациями $50 тыс. На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на "новорижскую" землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас здесь средние цены на сотку земли составляют: $5,7 тыс. (0-15 км), $4,8 тыс. (15-30 км), $1,7 тыс. (до 50 км). Высокий спрос сохраняется на недвижимость, расположенную вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотки здесь находятся в пределах $3,7-4,2 тыс. (0-15 км) и $0,7-1,7 тыс. (до 50 км). В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость сотки по этим направлениям колеблется в пределах $4,2-4,6 тыс. (0-15 км) и $0,6-0,8 тыс. (до 50 км). Помимо этих направлений, по исследованиям специалистов компании Penny Lane Realty, в ближайшее время можно прогнозировать рост интереса к Пятницкому шоссе. Как считают в компании, это во многом будет связано с действиями группы застройщиков, архитекторов, дизайнеров и строителей, согласованно действующих на данном направлении. Южные и восточные направления остаются в числе аутсайдеров загородного рынка. Приятное исключение всегда составляют сотки в стародачных поселках, типа Малаховки или Салтыковки, стоимость которых сегодня доходит до $3-5 тыс. На земельные участки по Симферопольскому и Каширскому направлениям никакого ажиотажа не будет. Сегодня здесь средняя стоимость самых приближенных к МКАД наделов составляет всего $1,6 тыс. за сотку. А самые удаленные сотки по Щелковскому направлению можно купить и вовсе за бесценок - по $300. Спрос на землю во многом зависит от возводимой на участке недвижимости. Понятно, что чем выше статус дома, тем больше должен быть участок. По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в последние годы в расчете на строительство дорогого дома VIP-класса стоимостью от $800 тыс. покупатели, как правило, ориентируются на приобретение участков по 20-30 соток вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе не далее 15-20 км от МКАД. В таких поселках, рассчитанных не более чем на 50 домов, возводятся особняки площадью не менее 350-400 кв. м. Под дома площадью 250-300 кв. м в средней ценовой категории ($200-400 тыс.), как правило, предлагаются участки 12-15 соток, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД. Под строительство более дешевых объектов до $200 тыс. востребованы удаленные наделы (до 50 км) по 10-12 соток. Для дешевых категорий домов до $30 тыс., - дома и дачи в садовых товариществах и кооперативах, подходящие лишь для летнего отдыха, - неплохим спросом пользуются участки 6-8 соток в районе 50-60 км от МКАД, а также небольшие дачи площадью не более 150-170 кв. м в паре километров от станции. Стоит отметить, что традиционные шесть соток с каждым годом теряют свою инвестиционную привлекательность, поэтому вкладывать средства в строительство капитального дома для постоянного проживания на таком участке не совсем целесообразно. Гораздо выгоднее обзавестись недвижимостью в стародачных поселках, где цены, как правило, существенно выше, чем в целом по данному направлению. Причины вполне очевидны и связаны с жилым обликом этих поселков, для которого характерно наличие подведенных коммуникаций и устоявшейся инфраструктуры. Правда, поскольку в таких местах уже практически не встречаются предложения по продаже свободных под застройку участков, покупатель практически лишен возможности выбора. По всей видимости, в этом году в основной массе спрос не изменится по сравнению с прошлым летом. А значит, по-прежнему наиболее востребованными должны оказаться земельные участки размером 10-15 соток стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. с домами площадью 150-250 кв. м. Именно на приобретение участка с подрядом на строительство коттеджа в организованном поселке ориентированы сегодня большинство покупателей. Ведь покупка коттеджа по инвестиционному контракту позволяет будущим собственникам выбрать вариант проекта своего дома. Поскольку в договоре с застройщиком указывается фиксированная стоимость коттеджа, то у будущего собственника появляется реальная возможность спланировать бюджет более рационально. Хотя приходится признать, что относительно покупки уже готовых объектов выбор покупателя изначально ограничен крайне неравномерным местом их "прописки". Так, по данным АН "МИЭЛЬ-Недвижимость", в этом году основная доля предложений загородных домов (56%) будет находиться в 15-30 км от МКАД. Порядка 31% домов пропишется на удалении 30-50 км и только 13% будет построено на наиболее привлекательном 15-километровом приближении от кольцевой автодороги. В любом случае в этом году станет все более очевидной тенденция к росту числа граждан, приобретающих загородную недвижимость. В результате, по прогнозам риэлторов, земли, пригодные для строительства, будут только дорожать и темпы их роста скорее всего сохранятся на уровне прошлого года - в среднем до 50% в год.