Забытый средний класс. Илья Ступин, журнал "Эксперт"

Опубликовано: 22 марта 2003

Неразвитость рынка земли сдерживает освоение пустующей ниши загородного рынка недвижимости - домов средней ценовой категории. Уважающий себя средний класс в большинстве западных стран в мегаполисах не живет, находя их подходящими только для бизнеса, общения, развлечений. Более приемлемым для себя постоянным места обитания он считает собственный дом в пригороде - небольшой, благоустроенный, на лоне природы.

Неразвитость рынка земли сдерживает освоение пустующей ниши загородного рынка недвижимости - домов средней ценовой категории. Уважающий себя средний класс в большинстве западных стран в мегаполисах не живет, находя их подходящими только для бизнеса, общения, развлечений. Более приемлемым для себя постоянным места обитания он считает собственный дом в пригороде - небольшой, благоустроенный, на лоне природы. Одним словом, коттедж. У нас до недавнего времени самым распространенным видом загородной недвижимости была дача - нехитрая постройка на шести сотках - для летнего отдыха. Теперь пригороды обрастают коттеджами. Но они пока по карману только очень состоятельным людям. Приходите завтра Газеты и журналы сегодня пестрят объявлениями о продаже коттеджей. Однако редкие застройщики позиционируют свои объекты как небольшие загородные дома, ориентированные на покупателя со средним достатком. Акценты смещены совсем в другую сторону. Цена коттеджей в организованных поселках стартует со 100 тыс. долларов. Варианты приобретения домов с помощью рассрочки или ипотечного кредита не только слишком обременительны, но и встречаются крайне редко. Более того, зачастую относительно "дешевые" предложения при ближайшем рассмотрении оказываются вовсе не такими уж привлекательными, как их расписывают: местоположение плохое, дороги тоже или же площадь дома слишком велика. "Проблемных поселков немало, - подтверждают специалисты из компании Penny Lane. - Либо просто завышены цены, либо поселки не отвечают запросам того сегмента покупателей, на который они ориентированы. Например, застройщики возводят таунхаусы, но с площадью домов порядка трехсот-четырехсот квадратных метров. А людям, которые хотят жить в таунхаусах, такой метраж совсем не нужен. Довесок в сто метров - это не подарок, а дополнительные накладные расходы: на отделку, эксплуатацию". Естественно, здравомыслящим людям не очень хочется переплачивать. Как рассказывают риэлтеры, бывает, что после тщательного изучения предложений такие покупатели-"середняки", ничего не выбрав, удаляются копить деньги на более дорогие, но качественные варианты. При этом участники рынка признают, что количество заявок на дома ценой до 100 тыс. долларов достаточно велико. Но спрос остается неудовлетворенным. А на слишком уж дешевые варианты - с соотношением цена минус качество - средние русские "клевать" не желают. Земельный рынок закрыт Почему же за городом не строят доступные по ценам дома? Оказывается, все дело в земле. Девелоперы и риэлтеры утверждают, что строить дешевые дома нерентабельно. И причина здесь не столько в себестоимости самого строительства, сколько в неприлично высоких ценах на землю. По словам Андрея Мажарова, генерального директора компании "Терра", стоимость коттеджей стала заметно повышаться еще в 2000 году из-за стремительного роста цен на землю, который, в свою очередь, был вызван тем, что поступление на рынок привлекательных землеотводов, подходящих для жилищного строительства, начало постепенно сокращаться. По сути дела, владельцы земель получили возможность свободно спекулировать ими, а не заниматься реализацией девелоперских проектов. Зачем? Купил за рубль, продал за два - вот тебе и "навар" без издержек и хлопот. Результат такой "земельной политики" - рост цен по цепочке владелец земли-девелопер-риэлтер и, в конечном счете, неразвитость рынка. Уточним: участков в несколько соток под хаотичную застройку в пригородах не только Москвы, но и других крупных городов - пруд пруди. А вот прозрачного рынка крупных землеотводов - под организованную застройку - как такового не существует. В Подмосковье их наберется не больше сотни. Владельцы - так называемые лэнд-девелоперы, работающие в связке с чиновниками, - естественно, диктуют свои правила. При таких условиях ни о какой оправданной ценовой политике говорить не приходится. Нет четко регламентированных критериев оценки земли. Зачастую это просто умозаключения собственников. "Ведь до того доходит, что два расположенных рядом участка могут продаваться по разной цене, - говорит Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний 'Конти " . - Как ни странно, одним из существенных факторов, влияющих на цену участка, является не столько местоположение земли (как это принято во всех цивилизованных странах), а в большей степени ее правовой статус". Из-за отсутствия правил игры на земельном рынке и невнятной политики государства в лице региональных и местных администраций рынок зачастую размыт. Вроде бы публично чиновники говорят о нежелании отдавать земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда под жилищную застройку (под разными предлогами). Но в то же время такая земля время от времени "всплывает" на рынке. Кто-то из застройщиков правдами и неправдами выводит землю из категории и получает разрешение на жилищное строительство (говорят, "цена вопроса" в среднем составляет порядка 500 долларов за сотку - первую скрипку здесь играют чиновники). Другие обзаводятся землями лесного фонда и получают у тех же чиновников разрешение на строительство "спальных корпусов" коттеджного типа. Но не утруждаются объяснить покупателям, что такие корпуса вовсе не то же самое, что жилой или дачный дом. "Спальные корпуса" не могут находиться в собственности частных лиц. Поэтому застройщики предлагают своим клиентам, дабы у них имелись хоть какие-то права на владение домом, вступать в партнерства или другие некоммерческие организации. Но прав собственности на недвижимость они не получают. Есть и другие варианты. Например, по оценке риэлтеров, порядка 30% предложений землеотводов - участки с незавершенным оформлением прав на землю. Приобретателю (застройщику) предлагается подождать или решить проблемы за свой счет. Есть еще и такой, самый распространенный, вариант - различные финансовые схемы (мы вам землю - вы нам долю). Результат тот же - конечная накрутка цены. Диктатура продавца В свою очередь, узость рынка и негибкий ценовой диапазон позволяют и застройщикам диктовать правила игры покупателям. Например, при реализации такой формы приобретения жилья в коттеджном поселке, как покупка земельного участка, расположенного в его границах, под дальнейшую застройку. Есть два варианта - купить просто землю или землю с подрядом. В первом случае вы покупаете участок земли и нанимаете подрядную организацию на свой вкус. Во втором - предлагается, по сути, земля с обременением. Вам говорят, что построят дом по проекту, который вы выбрали, но строить его будет подрядная организация, которую вам предложат. Сегодня многих покупателей это не устраивает. Поэтому, по наблюдению риэлтеров, на рынке земли с подрядом наблюдается избыточное предложение. Действительно, как проверить, что это за подрядная организация, какой у нее опыт, какой дом она вам построит. Хуже всего, что от этого кота в мешке покупатель не может избавиться до конца строительства. Он находится с юридической точки зрения в таких отношениях с навязанным подрядчиком, что не может их разорвать ни при каких условиях. Даже если недоволен качеством работ. "То, что плохо для покупателя, хорошо для владельца землеотвода, - поясняет Ирина Могилатова, руководитель отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, - потому что он зарабатывает не только на земле, но и на подряде. Земля с подрядом в пересчете на сотки стоит дешевле процентов на десять-пятнадцать, чем земля без подряда. Но покупатель должен отдавать себе отчет, что строительство своими силами (с привлечением своего подрядчика) может выйти дешевле и качественнее, чем у подрядной организации, услугами которой он должен воспользоваться в обязательном порядке". Неразвитость земельного рынка, помноженная на "проколы" некоторых застройщиков, - проблема, ограничивающая уже непосредственно выбор потребителя. "Смотришь специализированные журналы, и кажется, что большой объем предложений, однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что это не так. Много предложений неликвидных. Цена завышена, плохое качество строительства", - сетует один из риэлтеров. Он говорит, что очень часто не учитываются разные виды почвы, каждый из которых пригоден для воплощения конкретного строительного замысла. То есть важно знать не только то, что строительство в принципе возможно, но и что именно можно строить. В этом плане чаще всего ошибаются организации, покупающие большие землеотводы. Они становятся владельцами земель, непригодных к использованию по назначению. Доходность велика только при правильном выборе земли, проекта дома и продвижении объекта на рынке. Но зачастую может быть неудачным проект дома. Можно не угадать с землей, купить не то и не там. Сейчас крупные компании, которые раньше никогда не проявляли интереса к строительству, выходят на рынок и занимаются возведением коттеджей, привлекая инвесторов. Они строят, например, дорогие дома на дешевой земле. Или наоборот: хорошую землю разбивают на маленькие участки по 12-15 соток и строят большие дома от 300-500 кв. м. Ни то ни другое не "влезает" в потребительский рынок. Кроме этих промахов новички допускают и массу других. В сетях инфраструктуры За рынком загородной недвижимости - несмотря на его начальную стадию развития - не поспевают инженерные и транспортные коммуникации. Это одна из причин того, что средний размер участков под застройку составляет от 20 до 50 га. В меньшем объеме - невыгодно, слишком дорогие инженерные сети. "Стоимость сетей зависит от многих факторов. Иногда она равна стоимости земли. А иногда ценность земли зависит от того, какие сети уже подведены. Мощность электричества, например, канализация. Компания или частный покупатель должны понимать, какой кусок земли у них в руках, какие на ней технические условия для сетевых мощностей. Если есть потрясающий землеотвод в пять-десять гектаров, но все сети нужно тянуть за двадцать километров, то себестоимость в результате окажется такой, что рынок ее не потянет. Или, например, на дом площадью пятьсот квадратных метров будет приходиться всего девять киловатт электричества, что совершенно неприемлемо. Нужно как минимум тридцать", - говорит г-жа Могилатова. Дороги - не столько их качество, сколько удобство подъезда (съезды с трассы, например) - еще одна головная боль. Девелоперы пока не очень охотно вкладываются в развитие дорог. Хотя понимают, что удобный подъезд повышает статус поселка, дает дополнительное конкурентное преимущество. К тому же это отличный повод попросить с покупателя побольше. В принципе девелоперы не против активного участия в развитии транспортных развязок. Но при условии, что область может рассчитаться за это землей. Растем-с "Рост цен на любой товар, конечно, сужает объем рынка. Но в деньгах-то он пока растет", - говорят риэлтеры о рынке загородной недвижимости. Правда, оценить оборот не могут - большинство сделок не проводится по полной стоимости. И, в общем-то, сложившееся положение их устраивает. Комиссионные опять-таки выше. В свою очередь, и застройщики не очень-то заинтересованы в расширении спроса - работать в узком ценовом диапазоне очень удобно. "Действительно, людям проще ждать и продавать объекты по завышенным ценам, чем развивать новые проекты. То есть выгодно работать на цене, а не на обороте" - таково мнение одного из специалистов рынка загородной недвижимости. Соответственно, и снижения цен на землю никто не ожидает. Когда освоят то, что есть, на рынок будет выброшена очередная порция участков - по еще более высоким ценам. Игроки рынка относятся к этому как к неизбежности. "Вся земля по наиболее популярным направлениям (Новая Рига, например, Рублевка) распределена между крупными лэнд-девелоперами. Даже если она еще не выставлена на рынок, она уже имеет хозяина, - поясняют они. - Поэтому цена будет расти. Этот процесс полностью регулируется". Как следствие, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать и "выравнивания" рынка загородной недвижимости, явно перекошенного не в сторону среднего класса.