Воронежская область. Аналитическая справка
Опубликовано: 18 января 2012
Воронежская область – крупнейший субъект федерации в составе Центрально-Черноземного экономического района и одна из самых крупных в Центральном федеральном округе. Регион занимает одну из лидирующих позиций по темпам ввода жилья в ЦФО. Вместе с тем, рынок загородной недвижимости развит не очень хорошо. Cottage.ru проанализировал ситуацию и выяснил, что мешает Воронежской области быть в лидерах и в малоэтажном сегменте.
Воронежская область – крупнейший субъект федерации в составе Центрально-Черноземного экономического района и одна из самых крупных в Центральном федеральном округе. Регион занимает одну из лидирующих позиций по темпам ввода жилья в ЦФО. Вместе с тем, рынок загородной недвижимости развит не очень хорошо. Cottage.ru проанализировал ситуацию и выяснил, что мешает Воронежской области быть в лидерах и в малоэтажном сегменте. Экономика. Воронежская область Экономические показатели региона дают двойственную картину. С одной стороны, несмотря на перевес в населении и площади по сравнению с соседями по Центральному Черноземью, Воронежская область не может похвастаться экономическим лидерством. По данным Росстата, в 2009 году ВРП региона составил 302,5 млрд. рублей, что на 2 млрд. меньше, чем у соседней Белгородской области, которая при этом в полтора раза меньше по населению и почти в два раза – по площади. Это неудивительно – в Воронежской области нет предприятий-гигантов, подобных двум горно-обогатительным комбинатам Белгородчины, ставшими основой экономики региона. Еще один минус – неравномерное экономическое развитие районов внутри Воронежской области: есть индустриально успешные, а есть и такие, где даже сельскохозяйственная отрасль находится в упадке. С другой стороны, по многим показателям Воронежская область занимает очень выгодное положение. Умеренный климат и плодородная почва-чернозем делают регион удобным для развития агропромышленного комплекса. Сельскохозяйственные угодья составляют 72% от всех земель области. Здесь выращивают зерновые культуры, сахарную свеклу, подсолнечник, картофель и т.д. В последние годы после упадка 1990-х годов активно развивается животноводство. На базе агропромышленного комплекса существует много относительно небольших предприятий по переработке зерна, мяса, молока, производству сахара и подсолнечного масла. На территории Воронежской области ведется добыча гранита, работают химические комбинаты (производство синтетического каучука, минеральных удобрений), машиностроительные заводы различных профилей. В регионе находится несколько предприятий оборонной промышленности, работающих на военную авиационную и космическую сферу. Впрочем, в последнее время они не имеют выраженного влияния на экономику региона из-за малочисленности госзаказов. В регионе расположена Нововоронежская атомная электростанция (НВАЭС), в настоящее время рядом строится вторая – НВАЭС-2. Основные отрасли специализации промышленности Воронежской области: Источник: Росстат Воронежская область имеет достаточно хорошую транспортную связь. Через нее проходят две федеральные автотрассы (М4 и М6). При этом магистраль М4 (Москва – Новороссийск) имеет на данный момент особое значение, так как является единственной федеральной автотрассой, ведущей от столицы России к Сочи – месту проведения Олимпиады-2014. В области также хорошо развито железнодорожное сообщение. Управляющие структуры Юго-Восточной железной дороги (филиал а ОАО «РЖД»), которая объединяет 11 областей, находится в Воронеже. На юге Воронежская область граничит с Украиной, поэтому для региона важны внешнеторговые связи с этим государством. В последние несколько лет Воронежская область заметно увеличила свою инвестиционную привлекательность. В регионе построили предприятия такие известные международные корпорации, как Bunge (производство подсолнечного масла), Siemens (Global Production Center Voronezh), российские компании «ЕВРОПАК» (производство гофрокартона), «Амтел» (производство шин) и другие. Активный интерес к Воронежской области проявляют европейские сельскохозяйственные компании, занимающиеся свиноводством, переработкой мяса и зерна. По среднему уровню ежемесячной заработной платы Воронежская область находится на третьем месте в Центральном Черноземье, уступая Белгородской и Липецкой чуть меньше тысячи рублей. По уровню безработицы во втором квартале 2011 года регион занимал 40-е место в списке всех субъектов РФ и показывал самый высокий процент (7,2%) в Центральном Черноземье. В рейтинге, социально-экономического положения субъектов РФ, проведенного Центром экономических исследований «РИА-Аналитика», Воронежская область занимает 35-е место, также заметно уступая Белгородской (16-е) и Липецкой (25-е). В результате экономическое положение Воронежской области можно назвать умеренно стабильным. Отсутствие крупных промышленных объектов, составляющих основу экономики региона, наоборот иногда дает позитивный результат: во время финансового кризиса 2008-2009 годов область не испытала сильного негативного влияния макроэкономических факторов. Не очень высокие показатели экономического развития региона связано во многом и с управленческим застоем, который продолжался в Воронежской области до 2008 года. Сейчас можно говорить о достаточно активном привлечении в область инвесторов из других регионов и стран. Ключевые направления развития – сельское хозяйство, производство строительных материалов. Экономика. Воронеж Воронеж – крупнейший город Центрально-Черноземного региона и второй по величине в ЦФО, имеет неофициальный статус столицы Центрального Черноземья. На начало 2011 года численность его населения составила 980 тыс. человек. Наиболее заметный потенциал Воронежа – научный и образовательный. В городе насчитывается около 40 государственных и коммерческих вузов и их филиалов, которые ежегодно обеспечивают большой приток иногородних студентов. Крупнейший вуз – Воронежский государственный университет, в 2011 году добился статуса федерального. Воронеж активно развивается в индустриальном направлении. В настоящее время при поддержке Инвестиционного фонда России областное правительство создает индустриальный парк «Масловский» для размещения более 100 новых предприятий, в том числе и трансформаторного завода компании Siemens. Строительство в Воронеже с начала 2000-х годов идет бурными темпами. В местной политике принято говорить о строительном лобби в областной и городской думах, в состав которых входят депутаты – руководители крупных строительных компаний города. Проект коттеджного поселка «Альпийская долина» Воронеж занял твердую середину (15-е место) в рейтинге лучших городов для бизнеса по версии Forbes. Большим спросом в городе пользуется коммерческая недвижимость. В Воронеже построены и успешно функционируют десятки торговых и бизнес-центров. Сейчас здесь работают 10 сетевых гипермаркетов (в том числе международных сетей «Ашан» и Metro) общей площадью 108 тыс. кв. м. В 2009 году в центре Воронежа был открыт торгово-деловой центр «Галерея Чижова» площадью в 144 тыс. кв. м. В 2010-м начал работать сити-парк «Град», расположенный на у въезда в Воронеж со стороны Москвы. Его площадь составила 196 тыс. кв. м, а объем инвестиций в строительство превысил 8 млрд. рублей. В 2009 году в Воронеже для жилищного строительства было выделено 35,4 га земли. Сейчас город активно застраивается по окраинам – за последние несколько лет села Малышево, Масловка, Никольское, Первое Мая, Придонской, Сомово, Таврово, Шилово и другие официально были присоединены к Воронежу и получили статус микрорайоны города. В некоторых из них (Первое Мая, Сомово и др.) преобладает коттеджная застройка. В 2010 году в Воронеже было введено в действие 506 жилых домов общей площадью 731 тыс. кв. м (11148 квартир), что выше уровня 2009 года на 20.1% процента. А вот доля участия индивидуальных застройщиков снизилась по сравнению с 2009 годом на 7.3%. Недвижимость. Статистика Воронежский рынок жилой недвижимости также развивается активно. На протяжении многих лет по объемам строительстважилья она занимает 4-е место среди других областей Центрального федерального округа. В период с 2000 до 2009 годы был достигнутпоказатель ввода жилья более 1 млн кв. м. Но эта активность проявляется, в основном, в самом областном центе и его окрестностях. В остальных районах Воронежской области застройка носит точечный характер. Ввод в действие общей площади жилых домов в регионах ЦФО (тыс. кв. м) | Центральный федеральный округ | 2000 г. | 2003 г. | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. | 2007 г. | 2008 г. | 2009 г. |
| Белгородская область | 703,7 | 671,2 | 807,4 | 830,8 | 938,8 | 1064,0 | 1285,3 | 1382,2 |
| Брянская область | 225,3 | 221,8 | 229,0 | 197,6 | 246,3 | 298,5 | 355,8 | 390,7 |
| Владимирская область | 280,6 | 279,4 | 324,3 | 326,9 | 341,3 | 376,0 | 448,6 | 520,2 |
| Воронежская область | 568,7 | 750,2 | 702,5 | 784,4 | 854,3 | 974,4 | 1120,5 | 872,5 |
| Ивановская область | 105,5 | 119,7 | 90,1 | 105,5 | 179,4 | 142,0 | 209,2 | 269,7 |
| Калужская область | 178,4 | 216,7 | 214,8 | 262,7 | 264,9 | 458,2 | 783,4 | 565,6 |
| Костромская область | 157,1 | 105,0 | 81,7 | 116,7 | 109,3 | 140,4 | 174,3 | 277,3 |
| Курская область | 175,7 | 275,9 | 285,6 | 297,5 | 326,7 | 375,8 | 519,6 | 536,5 |
| Липецкая область | 321,2 | 347,5 | 421,2 | 508,0 | 620,7 | 705,0 | 762,8 | 768,2 |
| Московская область | 2610,9 | 4114,8 | 5720,1 | 5296,5 | 6484,0 | 7805,2 | 9835,9 | 10342,9 |
| Орловская область | 245,1 | 239,4 | 241,6 | 247,9 | 252,6 | 310,0 | 417,6 | 352,3 |
| Рязанская область | 255,3 | 263,6 | 270,6 | 300,6 | 376,6 | 456,6 | 560,5 | 583,1 |
| Смоленская область | 169,6 | 260,0 | 263,6 | 269,6 | 297,2 | 300,3 | 406,7 | 396,3 |
| Тамбовская область | 241,1 | 258,7 | 311,1 | 350,3 | 420,9 | 501,7 | 657,1 | 610,0 |
| Тверская область | 217,7 | 292,5 | 321,4 | 291,2 | 354,3 | 418,7 | 370,7 | 471,6 |
| Тульская область | 251,1 | 223,2 | 215,9 | 198,7 | 250,8 | 322,2 | 466,1 | 443,6 |
| Ярославская область | 130,9 | 214,8 | 217,5 | 223,8 | 246,9 | 420,3 | 464,5 | 500,7 |
| г. Москва | 3342,3 | 4443,0 | 4578,6 | 4648,5 | 4779,7 | 4821,1 | 5457,4 | 4435,6 |
Источник: Росстат Одна из причин активного строительства – так называемая «скрытая» нехватка жилья: на одного воронежца приходится, по данным Росстата, около 20 кв. м жилплощади, что явно не дотягивает до среднеевропейских стандартов в 24-26 кв. м. Долгое время Воронеж тоже застраивался точечно, но на сегодняшний день, как считает председатель совета директоров ОАО «Домостроительный комбинат» Сергей Лукин, этот ресурс полностью исчерпан. Поэтому интересы девелоперов и застройщиков сконцентрированы сейчас на свободных площадях на окраинах города. В силу относительно невысоких доходов воронежцев, жилая недвижимость здесь дешевле, чем в более богатых Белгороде и Липецке. На конец 2011 года, 1 кв. м. в новом многоквартирном доме стоил в среднем 39,4 тыс. руб (в Белгороде – 47,5, в Липецке – 41,3). Зато темпы строительства помогают городу более успешно бороться с ветхим и аварийным жильем: его процент в Воронеже – самый низкий во всем Центральном Черноземье (1,1%). Структура ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м | Ввод жилья | 2000 г. | 2003 г. | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. | 2007 г. | 2008 г. | 2009 г. |
| Всего | 568,7 | 750,2 | 702,5 | 784,4 | 854,3 | 974,4 | 1120,5 | 872,5 |
| Многоэтажные здания | 358,9 | 475,5 | 446,8 | 524,1 | 619,9 | 674,4 | 798,4 | 505,8 |
| 63,11 % | 63,38 % | 63,60 % | 66,82 % | 72,56 % | 69,21 % | 71,10 % | 57,97 % |
| Малоэтажные здания | 209,8 | 274,7 | 255,7 | 260,3 | 234,4 | 300,0 | 324,1 | 366,7 |
| 36,89 % | 36,62 % | 36,40 % | 33,18 % | 27,44 % | 30,79 % | 28,90 % | 42,03 % |
Источник: Росстат Всего в Воронеже сейчас действуют 36 компаний-застройщиков. Строительную отрасль в регионе в последние годы активно поддерживает областное правительство. В 2010 году была принята региональная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах». Программа включает в себя и поддержку и малоэтажной застройки недалеко от Воронежа. Так, уже начато строительство в с. Ямное Рамонского района (площадь 138 га, предполагаемый объем вводимого жилья – 100 тыс. кв. м). Прогноз ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м | Вид строительства | 2011 год | 2012 год | 2013 год | 2014 год | 2015 год | ИТОГО |
| Многоквартирное жилье | 503385 | 502164 | 518160 | 574280 | 647584 | 2745573 |
| Малоэтажное жилье | 403615 | 459836 | 501840 | 597720 | 724416 | 2687427 |
| ИТОГО | 907000 | 962000 | 1020000 | 1172000 | 1372000 | 5433000 |
Источник: Департамент архитектуры и строительной политики Воронежскойобласти Недвижимость. Предложение Самостоятельная малоэтажная застройка в Воронеже началась уже в середине 1990-х в частном секторе города и на правом берегу Воронежского водохранилища. С начала 2000-х, обнаружив спрос, к строительству подтянулись застройщики, которые стали активно предлагать проекты новых поселков за городом. К 2008 году на расстоянии 10-60 км от Воронежа строились около 20 коттеджных комплексов. Однако бурный рост строительства загородной «малоэтажки» через полгода обернулся крупным обвалом, который похоронил надежды и деньги не только строительных компаний, но и самих потребителей. И дело было не столько во влиянии мирового финансового кризиса. Девелоперы и застройщики обнаружили, что строительство загородных комплексов требует особого подхода и учета ряда специфических факторов. Строительство коттеджного поселка «Лесково» (декабрь 2011) «Большинство тех компаний, которые создавали проекты коттеджных поселков в середине 2000-х, искренне считали, что для этого нужно всего два элемента: земля и стройматериалы, - рассказывает аналитик агентства «Инвест-консалтинг» Наталья Косякова. – На практике оказалось, что они не учли многих факторов, которые не возникали при строительстве многоэтажного жилья в городе. Например, компании спешили сбыть участок с еще непостроенным жильем клиентам. Те, тоже неопытные в этой сфере, доверчиво покупали голую землю и терпеливо ждали, когда же на ней появятся дома и инфраструктура. И тут вдруг застройщик сталкивался с проблемой коммуникаций: оказывалось, что их прокладка обойдется проекту чуть ли не больше, сколько само строительство». Самый яркий пример воронежского «коттеджного краха» - банкротство амбициозного проекта элитного клубного поселка «Чешски Град». Еще два года назад реклама проекта завлекала экологической чистотой, единым архитектурным стилем и эксклюзивным ландшафтным дизайном будущего поселения на территории 110 га. А в конце 2011 года ООО «Чешски Град» подало заявление в суд о собственном банкротстве, так и не успев порадовать своих клиентов, уже внесших немалые суммы, элитной загородной недвижимостью. На сегодняшний день в Воронеже реализуется около 15 проектов коттеджных поселков различного уровня (кроме эконом-класса). Но при этом спрос на подобное жилье остается достаточно высоким. В инвестиционно-строительной компании «Сота» считают, что причина в нехватке качественных предложений, которые бы имели собственную концепцию и выполнялись строго по намеченному плану и в срок. Проект коттеджного поселка «Новое Сомово» Впрочем, положительный опыт в реализации коттеджных поселков тоже есть. На сегодняшний день – это в своем большинстве элитное жилье в виде коттеджей или квартир в таунхаусах. Существуют и смешанные варианты поселков, где присутствуют оба типа жилья. Так, ИСК «Сота» и СК «Авирон» реализуют проект поселка бизнес-класса «Лесково» (20 га, 160 домовладений), ЗАО «АВА» предлагает участки без подряда в поселке «Фамильные усадьбы» (50 земельных наделов площадью от 0,45 до 1,1 га, на которых клиент сам решает, что и как строить). Компания «Новые строительные технологии» продает коттеджи в небольших поселках «Березка», «Доброе», «Новое Сомово», их размеры колеблются от 8 до 30 домов. Загородное жилье эконом-класса, не очень привлекательное для строительных компаний, ушло в Воронеже в сферу индивидуального строительства. Чаще всего оно ведется на территории садоводческих товариществ, сохранившихся с советского времени (например, «Ближние сады» и «Дальние сады» на ул. Острогожской в черте города), либо в частном секторе на месте снесенных старых построек. Недвижимость. Направления Выбор мест для строительства коттеджных поселков и таунхаусов в Воронеже зависит от нескольких факторов. Естественно, принимается во внимание близость к областному центру и удобство поездок в город. Поэтому поселки располагаются, как правило, в относительной близости к крупным магистралям, ведущим в Воронеж – либо это московское направление (федеральная трасса М4), либо тамбовское. Большое значение имеет наличие неподалеку коммуникаций, к которым можно было бы подключить построенный комплекс. Поэтому большинство территорий находится невдалеке от населенных пунктов, расположенных вблизи Воронежа (Рамонь, Новая Усмань, Семилуки). Некоторые коттеджные комплексы находятся прямо на территории сел (например, в Староживотинном, Бабякове, Ямном). Строительство коттеджного поселка «Фамильные усадьбы» (сентябрь 2011) Для элитных комплексов большое внимание традиционно уделяется природной составляющей: наличие лесных массивов неподалеку, а в черте самого поселка – водоемов (реки, озера) с пляжами, лодочными станциями и т.д. Вдали от Воронежа коттеджные поселки почти не встречаются, единственное исключение – комплекс «Тихий Дон» в г. Лиски (90 км от Воронежа), который включает в себя и коттеджи, и таунхаусы. Недвижимость. Цены «Ценовая политика малоэтажного жилья сложнее поддается систематизации», – говорит аналитик компании «Акма плюс» Константин Чачин. – Зачастую уровень цен зависит не от реальных затрат на строительство и ввод жилья, а от того, как девелопер хочет позиционировать конкретный проект. Поэтому предугадать ценовое поведение в этих случаях достаточно сложно». Тем не менее, спрос на загородную недвижимость в Воронеже ощутим. По результатам социологического опроса, проведенного Агентством бизнес-информации в 2011 году, более 60% воронежцев заявили, что хотели бы проживать в загородном коттеджном поселке. Соответственно, дело – в финансовых возможностях. Специалисты объясняют провал на рынке загородного жилья эконом-класса именно отсутствием механизмов, позволяющих небогатым клиентам купить участок или дом в рассрочку. Долевое строительство в этой сфере не развито, а банки в настоящее время не очень охотно выдают ипотечные кредиты на покупку такой недвижимости. «Предоставление ипотечных кредитов на строительство индивидуальных жилых домов связано с большими рисками, - объясняет руководитель центра ипотечного кредитования ВТБ24 Олег Бражников, - В этой связи рассмотрение подобных заявок, как правило, идет более длительное время, а так же требуется дополнительный залог иного недвижимого имущества». В прошлом году правительство Воронежской области заявило о реализации проекта коттеджного поселка с демократической ценой от 20 тыс. руб. за 1 кв. м. Пока же предложения продавцов скачут от 28 до 50 тыс. руб. за квадратный метр коттеджа. Покупка квартиры в таунхаусе в 130-150 кв. м обойдется в сумму от 3,8 до 6 млн рублей. И спрос на такие предложения есть. Риелторы компании «Сота» признаются, что приток покупателей «малоэтажки» не иссяк даже после новогодних каникул. Причем, по их словам, причина активности населения – политическая. Клиенты признаются, что опасаются экономических потрясений после президентских выборов в марте 2012 года и хотят срочно инвестировать свои средства в недвижимость. В результате незаметно даже традиционное сезонное снижение цен. Стремление перевести свои сбережения в недвижимость появляется и на фоне ожидания нового экономического кризиса. Снижения цен на загородную недвижимость не стоит ожидать еще и в связи со слабой активностью девелоперов в 2011 году, считает Наталья Косякова. Все проекты, которые сейчас реализуются более-менее успешно, стартовали несколько лет назад, а новых предложений пока нет. Инфраструктура Инженерная инфраструктура – одна из главных проблем при строительстве загородной «малоэтажки» в Воронеже. Дело в том, что в области за пределами городов не очень хорошо развиты коммуникации: электросети и водопровод нередко старые и изношенные. «Застройщики регулярно сталкиваются с проблемой, когда новая нагрузка на существующие коммуникации вызывает инженерные проблемы. В итоге решение этой проблемы может вызвать резкое увеличение затрат», - рассказывает специалист областного департамента строительства и архитектуры Тимофей Бражников. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются при реализации проектов элитного загородного жилья: заявленный уровень обязывает выбирать место, удаленное от существующих населенных пунктов, где коммуникации чаще всего не проложены. Проект коттеджного поселка «Доброе» Что касается социальной инфраструктуры, то обещанные в проекте объекты не всегда находят свое воплощение в жизни. Девелоперы строящихся поселков премиум-класса обещают появление там банков, поликлиник, школ и детских садов, но на практике такие полностью «социализированные» комплексы пока еще не появлялись. Чаще всего в новых поселках в первую очередь реализуются рекреационные зоны со спортивными сооружениями, облагораживается дорога и прибрежная зона водоемов, открываются магазины и т.п. Премиум-уровень также обязательно подразумевает закрытую территорию с охраной на пропускном пункте и видеонаблюдением. Перспективы Несмотря на ожидаемую вторую волну экономического кризиса, на рынке воронежской «малоэтажки» особых потрясений не ждут. «Цены будут медленно, но стабильно расти, - уверена Наталья Косякова, - ведь спрос на такую недвижимость есть, а новые проекты пока не появляются – компании осторожничают». Это означает, что рынок в ближайшее время будет развиваться только в рамках уже реализуемых застроек. В администрации Воронежской области уверены, что в ближайшем будущем на рынке региональной «малоэтажки» появится сектор дешевого жилья. Областное правительство намерено стимулировать эту сферу, обеспечивая преференции строительным компаниям, которые возьмутся за реализацию проектов эконом-класса. «Если властям удастся заинтересовать компании таким предложением, строительство загородного жилья пойдет внутрь области, потому что места вблизи областного центра, уже разобраны под дорогую застройку», - считает Константин Чачин. Проект обанкротившегося коттеджного поселка «Чешски Град» На формирование рынка недорогого загородного жилья может повлиять и инвестиционная деятельность, полагает Наталья Косякова. Если вокруг Воронежа будут строиться новые предприятия или, как предполагает правительство, целые промышленные кластеры, это вызовет приток работников, многие из которых захотят поселиться неподалеку. Что же касается элитного малоэтажного жилья, то на развитие этого сегмента эксперты смотрят с осторожностью. Пример неудавшихся проектов типа «Чешского Града» заставляет покупателей не спешить, а строителей – более трезво оценивать свои возможности. | Население | 2,34 млн. человек |
| Площадь региона | 52 216 кв. км |
| Плотность населения | 44,7 чел/кв. км |
| Среднемесячная зарплата | 15,6 тыс. руб. |
| Построено жилья (всего) | 6,63 млн. кв. м |
| Построено жилья (на одного жителя) | 2,83 кв. м |
| Построено малоэтажного жилья (всего) | 2,23 млн. кв. м |
| Построено малоэтажного жилья (на одного жителя) | 0,95 кв. м |
| Количество организованных коттеджных поселков | 15 |
| Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. | 39,4 |