Результаты исследования спроса на рынке загородной недвижимости от Г.М. Стерника.

Опубликовано: 09 февраля 2002

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление уже опередило Рублево-Успенское, что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади - 150-200 квадратных метров, что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа, что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены - увеличиваться и т. д. Но так ли это?

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление уже опередило Рублево-Успенское, что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади - 150-200 квадратных метров, что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа, что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены - увеличиваться и т. д. Но так ли это? Оказывается, что не совсем так. Поэтому при всем уважении к интервьюируемым экспертам мы считаем, что каждое такое утверждение должно проверяться статистикой. Что мы не так давно и сделали: провели специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. В качестве метода исследования было выбрано анкетирование большой группы экспертов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов из компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", имеющей наибольший опыт работы с покупателями в этом сегменте рынка. Эти эксперты в совокупности обслужили в 2001-2002 гг. более 4 тыс. клиентов и провели около 400 сделок. Персональные данные экспертов говорят о высоком уровне их образования, квалификации и опыта. Поэтому мы вправе рассматривать их ответы и оценки как компетентные. Анкетирование не было анонимным, что еще более повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель рассогласования мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных экспертов (11 человек) и проведены глубинные интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные. По обобщенному мнению экспертов, наиболее популярными направлениями у потребителей являются Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте - Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15-20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10-15 км (34,1%). Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 16-17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%. В Минско-Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12-19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6-7%. Полученные результаты позволяют в целом оценить ситуацию, складывающуюся на рынке коттеджей Подмосковья и в отдельных его сегментах. Так существенное снижение темпов роста спроса на рынке коттеджей подтверждается сделанным на основании мониторинга рынка выводом о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона переходит от послекризисной стадии роста в стадию стабилизации (с сезонными колебаниями - осенним подъемом и весенним спадом на 5-7%). Рынок жилья Москвы в этом процессе занимает авангардную позицию, по результатам первого полугодия 2002 года на нем уже наблюдается стабилизация уровня цен на квартиры. В Подмосковье же такое положение следует ожидать с некоторым временным лагом, по опыту предыдущих периодов составляющим от 3 до 6 месяцев. Конкретно в Минско-Рижском сегменте рынка коттеджей стабилизацию спроса можно ожидать на верхнем пределе этого диапазона (т. е. к концу 2002 года). А сейчас давайте посмотрим, какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов? Прежде всего, это по преимуществу москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) - жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, дальнее и ближнее зарубежье, Северный Кавказ и др.), по мнению экспертов, занимают по 2-6% в совокупной доле в 25,2%. Наиболее вероятными потребителями коттеджей (85%) являются семьи из 4-5 человек в составе 2-3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько). В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) число проживающих в коттедже составляет 6-7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана и т. п.). Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, находится в диапазоне 250-300 кв. м и занимает в спросе около 24%. Еще по 17-18% занимают коттеджи площадью 300-350 и 350-400 кв. м. По 7-8% приходится на диапазоны меньшей (100-150) и большей (400-450 и 450-500 кв. м) площади. Наибольшую же долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом стиле. За ними следуют коттеджи в стиле "модерн" - 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимает северо-европейский, скандинавский стиль. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли - от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, "эклектике" и другим стилям. Большое количество вопросов содержало оценку предпочтений потребителей в вопросах материала несущих конструкций и ограждений дома, внутренней и внешней отделки, количеству и площади помещений, этажности, оснащению коттеджа, а также размерам и обустройству участка при доме, элементам инфраструктуры поселка и сервиса и т. п. Так, было отмечено, что нередко существенно увеличивается продажная цена за счет некоторых элементов оснащения коттеджа: сауна - 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня - 7-8%, тренажерный зал, зимний сад, биллиардная, подвал - 4-5%, джакузи, выделенная интернет-линия - 3-3,5%. Оценка экспертами предпочтений покупателей в отношении благоустройства и других характеристик земельного участка коттеджа и поселка показывают, что в основном все проанализированные элементы являются значимыми факторами обеспечения высокой ликвидности коттеджей: лесная или развитая парковая зона пользуются спросом 90% покупателей, ограждение участка - 88%, поселка - 76%, лесные деревья на участке, ландшафтное проектирование участка, естественный водоем в поселке - от 58 до 72%, (за исключением такого элемента, как соседство знаменитостей, набравшего всего 20% в спросе). При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке - 26,8%; лесная или развитая парковая зона - 24,5%; ограждение коттеджного поселка -15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) - 8,8%; ландшафтное проектирование участка - 14%; естественный водоем - 17,8%; соседство со знаменитостями - 2,1%. Максимум спроса на цены за объекты с домом без окончательной отделки приходится на диапазон до 200 тыс. долл. (37%). Цены в 200-300 тыс. долл. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют 300-400 тыс. долл. (22%), 400-500 тыс. долл. (7,8%), 500-750 тыс. долл. (4%), 750-1000 тыс. долл. (1,5% спроса). Цены более 1000 тыс. долл. занимают в спросе всего 0,5%. Средневзвешенная полная цена объекта с домом без окончательной отделки составила 237 тыс. долл. По среднестатистической оценке респондентов, покупатель готов заплатить в среднем (безотносительно к размерам участка и вариантам его благоустройства) за окончательную отделку коттеджа 153 тыс. долл., что составляет 39% от цены объекта с совершенно готовым к заселению домом. Можно ли полностью доверять полученным результатам исследования? Вот что по этому поводу сказал руководитель компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов: "Сегодня крайне сложно получить развернутое мнение о своих потребностях у высокодоходных слоев населения. Принятая авторами исследования методика позволила обойти эту проблему и впервые аккумулировать знания о предпочтениях этих людей. Мы благодарны за то, что именно нас пригласили участвовать в исследовании, и постараемся в полной мере использовать результаты в практической