Престижа ради. Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку. Инна Коломейская, газета "Финансовые известия".

Опубликовано: 24 марта 2003

Стоимость земли на престижных подмосковных направлениях выросла в два раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты уверены, что цены будут расти и дальше, поскольку участков не хватает, а спрос в элитном сегменте не спадает. Коттеджи покупают далеко не на последние деньги, а чем больше расходы, тем придирчивее становятся клиенты.

Стоимость земли на престижных подмосковных направлениях выросла в два раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты уверены, что цены будут расти и дальше, поскольку участков не хватает, а спрос в элитном сегменте не спадает. Коттеджи покупают далеко не на последние деньги, а чем больше расходы, тем придирчивее становятся клиенты. Качественных предложений на рынке сейчас мало, а по всем прочим доходность застройки сейчас стремительно падает. Если судить по объемным показателям, то сейчас уже можно говорить о насыщении рынка загородного жилья. По данным компании Penny Lane Realty, совокупный объем предложения домов в собственность в I квартале 2003 года превысил соответствующее прошлогоднее значение на 15-20%. Однако коттеджи, построенные по современным проектам и полностью удовлетворяющие потребителей, по-прежнему остаются в дефиците. Домов класса люкс сейчас строится очень мало. Это влечет за собой повышение цен. Например, в новом люксовом поселке X-Park в этом году было продано два из семи домов, вслед за этим стоимость остальных сразу поднялась на 10%. Продолжает дорожать и земля на престижных направлениях. "По сравнению с прошлым годом цены на готовые дома выросли в среднем на 70-80%, а на землю - в два раза, - говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". - Дело в том, что в последние три года не было новых лесных землеотводов, да и сейчас в оборот идут в основном земли сельхозназначения. А именно лесные земли являются наиболее дорогими". Стоимость земли на престижных направлениях уже перевалила за $40 тыс. за сотку (правда, уже с подведенными коммуникациями и построенными дорогами). Этому во многом способствовал выброс на рынок 200 га в Барвихе - появление в свободной продаже участков в месте, где предложение предельно ограничено, сильно подогрело спрос. При этом площадь среднего участка здесь составляет 1-2 га, купить 30-50 соток практически невозможно. Возросшая активность в Барвихе повлекла за собой рост цен и в соседней Жуковке - здесь за сотку приходится платить уже $30 тыс. По словам Игоря Малиновского, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane, разрешение всех вопросов с определением окончательных владельцев продаваемых земель растянется на ближайшие пять лет. За это время цены поднимутся уже до $50-60 тыс. Скорой стабилизации специалисты не прогнозируют. Основная борьба сейчас идет за освоение земли. Аналитики отмечают, что помимо бешено популярной Рублевки в лидеры спроса сейчас выбиваются Новорижское и Калужское шоссе. Они уже вышли на второе в Подмосковье место по ценам. Интерес к этим направлениям объясняется удобной и относительно незагруженной трассой, благоприятной экологией и красивыми ландшафтами. Калужская дорога, помимо всего прочего, выигрывает еще и за счет особого интереса к ней "Газпрома". Одним из самых перспективных считается Пятницкое направление. Риэлторы также фиксируют хороший спрос на коттеджи по Минскому и Сколковскому шоссе, а также интерес к любым местам, расположенным в пределах 1,5 км от крупных водохранилищ - таких как Пироговское или Клязьминское. Восточное и юго-восточное направления популярны гораздо меньше, в основном из-за высокой плотности промышленных предприятий. Спрос определяет и разброс цен на участки: на востоке сотку можно купить за $300-3000, на юге - за $1-5 тыс., на севере - за $1-10 тыс. Специалисты считают, что такое распределение сохранится еще в течение нескольких лет. Среди наиболее интересных проектов элитных коттеджных поселков, реализуемых в настоящее время, риэлторы выделяют "Князево", "Новоселово" и "Бельгийскую деревню" на Калужском шоссе, "Троице-Лыково" на Рижском, а также новый проект компании "Вимм-Билль-Данн" на Новорижском шоссе - "Бенелюкс". На территории 200 га здесь будут построены три поселка из 200 домов площадью 400 кв. м, которые будут предлагаться по цене $1,5 тыс. за кв. м. Аналитики полагают, что появление этого жилого комплекса сможет серьезно повлиять на рынок в целом. Тем более что главный инвестор хоть и не имеет опыта работы на рынке недвижимости, зато обладает всеми возможностями для успешной раскрутки поселка. Рынок загородного жилья сейчас можно назвать сбалансированным только по общему объему спроса и предложения. Большинство выставленных на продажу домов не соответствует требованиям клиентов, для которых на первое место теперь выходит эстетика. Состоятельные граждане хотят иметь дом только в поселке с единой концепцией застройки, привлекательной с точки зрения "места для жизни". Однако сами застройщики редко учитывают в работе эстетические критерии, а привлекать к разработке проектов риэлторов, более тонко разбирающихся во вкусах клиентов, они не хотят. "Поэтому можно говорить о том, что предложение на рынке загородного жилья спросу не соответствует, - считает Герман Барыш, директор департамента "Замосковье" агентства недвижимости "Домострой". - Хороших предложений по низким ценам сейчас нет, а то, что предлагается по высоким, часто не соответствует параметрам хорошего жилья". Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 5-20% годовых в зависимости от направления. При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю. Стоимость строительно-монтажных работ остается практически неизменной с середины 2002 года. Застройщики сейчас активно скупают дома отдыха, санатории и пионерские лагеря, которые уже имеют собственные коммуникации. Это сильно сокращает расходы при строительстве новых коттеджных поселков. По мнению Мажарова, понимание того, что действительно нужно покупателям, у застройщиков только формируется, поэтому качественное жилье появится на рынке не раньше чем через год. Тем временем тенденция к падению доходности застройки наметилась уже сейчас. Относится это в первую очередь к тем же неликвидным объектам. "Хорошо, если застройщик сможет получить по ним 30% доходности. Зато по качественному жилью она пока держится на уровне 100%", - говорит Мажаров.