Обзор рынка коттеджных поселков конец 2002г - начало 2003 года. Инком-недвижимость.

Опубликовано: 14 марта 2003

По итогам ежемесячного мониторинга рынка коттеджных поселков (начало мониторинга – октябрь 2002г.) можно сделать следующие выводы

По итогам ежемесячного мониторинга рынка коттеджных поселков (начало мониторинга – октябрь 2002г.) можно сделать следующие выводы: 1. Количество предложений на рынке ежемесячно растет, только за прошедшие полгода прирост составил практически 60%. Корпорация «ИНКОМ-недвижимость» активно наращивает количество продаваемых коттеджных поселков, становясь, одним из крупнейших игроков на рынке, среди риэлторских компаний. Только за полгода, количество продаваемых КП, выросло более чем в два раза.

2. Распределение предложений по направлениям выглядит следующим образом:

А вот как распределяются КП по шоссе:

Из приведенной диаграммы видно, что безусловное лидерство принадлежит Рублево-Успенскому шоссе. Именно на этом направлении размещается большинство новых высококачественных поселков. На втором и третьем местах, соответственно – Новорижское и Калужское направления. За ними следуют все остальные. 3. Основными вариантами продажи домов в централизованно застраиваемых коттеджных поселках являются либо земля с подрядом (продажа земельного участка с условием заключения контракта подряда на строительство дома по проектам подрядчика), либо продажа построенного объекта с возможностью выбора проекта дома только из числа уже построенных. Хотя встречаются предложения на продажу земельных участков под строительство коттеджей по индивидуальным проектам и привлечением подрядных строительных организаций на усмотрение покупателя, но таких вариантов значительно меньше. Варианты продажи домов зависят от класса поселка. Чем выше класс поселка, тем чаще он строится по заранее выполненному архитектурному проекту всего КП без возможности влияния на процесс проектирования и строительства потенциального клиента. 4. Растет спрос на объекты в коттеджных поселках. По оценкам риэлторов, в 2001 году спрос, в целом по Подмосковью, вырос, по сравнению с предыдущим годом, в среднем на 16-17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%, а на 2003 год прогнозируется стабилизация роста спроса на уровне 2-3%. В Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12-19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6-7%. (по данным Г.М. Стерника). Что касается баланса спроса и предложения, то в целом спрос превышает предложение. Некоторые сегменты рынка сбалансированы в большей степени, чем другие. Тем не менее, это не означает, что новое предложение в этих секторах не найдет спроса. Для многих процесс покупки загородного дома явление периодичное. То есть с ростом благосостояния, изменением социального статуса, ростом семьи и другими причинами вновь возникает желание поменять место жительства при появлении такой возможности. 5. Можно прогнозировать повышение активности застройщиков в 2003 году. Высокая доходность удачных проектов привлекает новых участников рынка. Среди них и те, кто уже имеет неудачный опыт строительства, но рассматривает возможность пробовать свои силы в реализации новых проектов. Кстати говоря, удачные проекты строительства коттеджных поселков обеспечивают инвесторам рентабельность более высокую, чем могли бы принести проекты на любом другом рынке недвижимости, даже на бурно развивающемся рынке коммерческой недвижимости. В то же время, в Подмосковье достаточно неудачных поселков. В некоторых из них дома раскупаются очень тяжело. Среди причин могут быть неудачные проекты домов, низкое качество отделки, отсутствие необходимых коммуникаций, неопределенность в правовом статусе объектов недвижимости и т.д. Немало поселков, где цены просто завышены. На рынке коттеджных поселков, по мнению риэлторов, наблюдается превышение спроса над предложением. В то же время на рынке находится немало свободных домов, предлагающихся на продажу. Это обусловлено, так называемым невостребованными предложениями – именно той его частью, которая либо не имеет должного качества, либо имеет несбалансированные параметры. Удачные проекты раскупаются быстро и практически не нуждаются в широкой и длительной рекламной кампании. (По данным обзора на сайте Cottage.ru). 6. По прогнозам риэлторов, основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, будет цена земли. Цены на земли, пригодные для строительства высококачественной недвижимости, будут расти. Этому в немалой степени способствует ограниченность земельных участков, пригодных под строительство организованных коттеджных поселков. Темп роста цен сохранится на уровне 2002 года, то есть в среднем от 20 до 40% в год. Изменение цен за счет прочих факторов не будет столь заметным. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались, не востребованы в силу каких-либо причин. 7. Потребители становятся все более квалифицированными в вопросах недвижимости, их требования к приобретаемым объектам возрастают. Особенно это касается отделки, внутренних инженерных систем, благоустройства прилегающей и общей территории. По-прежнему, подавляющее большинство потребителей отдают предпочтение домам из кирпича, монолитного бетона или бетонных блоков. Но и качественные дома из дерева также находят своего покупателя, ориентированного на этот конструктивный материал, в особенности это касается «экологичных» зон застройки, вблизи водохранилищ и в лесных массивах. Среди подрядных организаций будут наиболее востребованы те, что способны выполнять качественную отделку и монтаж внутренних инженерных систем, проводить полный цикл работ по благоустройству объектов загородной недвижимости. Аналитик ДЗН Инком-Недвижимость Романенко Андрей