Нижегородская область. Аналитическая справка
Опубликовано: 16 августа 2012
Нижегородская область является одним из крупнейших регионов Центральной России. Его административный центр, который расположен на месте слияния Волги и Оки, по численности населения занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Однако, культура строительства организованных коттеджных поселков в Нижегородской области только зарождается, а рынок малоэтажного жилья сформирован слабо. Тем не менее, регион не лишен больших перспектив в этой сфере. Именно Нижегородской области посвящен очередной аналитический обзор от Cottage.ru
Нижегородская область является одним из крупнейших регионов Центральной России. Его административный центр, который расположен на месте слияния Волги и Оки, по численности населения занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Однако, несмотря на выгодное географическое положение и достаточно высокие экономические показатели, культура строительства организованных коттеджных поселков в Нижегородской области только зарождается, а рынок малоэтажного жилья сформирован слабо. Тем не менее, регион не лишен больших перспектив в этой сфере. Именно Нижегородской области посвящен очередной аналитический обзор от Cottage.ru.
Экономика
Нижегородская область относится к числу крупнейших индустриальных центров России с высокой долей перерабатывающей промышленности в экономике. По объему отгружаемой обрабатывающими предприятиями произведенной продукции область уверенно входит в первую десятку российских регионов (по итогам 2010 года занимала 6 место). Кроме того, по оценкам независимых экспертов Нижегородская область занимает 4 место в Российской Федерации по инновационному потенциалу (после Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области).
Ежегодный рост валового регионального продукта составляет 107-108%. Доля Нижегородской области в формировании совокупного ВРП регионов РФ составляет около 2%. Валовой региональный продукт в 2011 году увеличился на 7,5% при прогнозе – 4,2%. Объем ВРП оценивается на уровне 719 млрд. рублей. Согласно разработанному на 2012-2014 годы прогнозу в 2012 году ВРП увеличится на 3,6%.
Область поддерживает внешнеторговые связи со многими странами мира и активно привлекает российских и зарубежных инвесторов. Сегодня около 130 стран ближнего и дальнего зарубежья являются торговыми партнерами области. В Нижегородской области ведут бизнес такие компании как Сольвей, ИКЕЯ МОС, Асахи Гласс Компании, Сэн Гобен, Либхерр, Хайнекен Текникал Сервис, Арзамикс, Шотт АГ и другие.
Также стоит сказать, сегодня область входит в десятку лучших регионов России по развитию малого предпринимательства. Численность занятых в этой сфере составляет более 30% от общего числа занятых в экономике области.
Промышленные предприятия региона формируют около 40% ВРП области, выпуская самое большое среди профильных предприятий РФ количество грузовых автомобилей, автобусов, стиральных машин. В отличие от промышленности, где преобладающую роль играет машиностроение и металлообработка, сельское хозяйство области не имеет ярко выраженной специализации. Здесь в равной мере развито и растениеводство, и животноводство, широко представлено племенное хозяйство. Наибольший объем производства сельскохозяйственной продукции сосредоточен в сельскохозяйственных организациях – 57,1%, что на 4,2 процентных пункта больше 2006 года. В 2 раза увеличился удельный вес производства продукции в крестьянских (фермерских) хозяйствах и составил 5,8%.
Исторически в Нижегородской области сформировался комплексный транспортный узел: более 12 тыс. км. автомобильных дорог, с плотностью в 2 раза выше, чем в среднем по России. В области имеется 1300 км железнодорожных путей, при плотности железнодорожных путей общего пользования в три раза выше среднероссийского уровня.
Добавим, что по уровню поступлений в консолидированный бюджет РФ область занимает 12 место, являясь одним из крупных «налогоплательщиков» страны.
Население
В Нижегородской области проживает 3 297,047 тыс. человек (2012 год). Плотность населения по данным переписи 2010 года составляет 43,44 человек на кв. км.
По итогам 2011 года в Нижегородской области сохранилась стабильная ситуация по рождаемости. В 2011 году родилось практически столько же младенцев, сколько и в 2010 (36 299 человек — в 2010 году, 36315 — в 2011). В то время как в 8 регионах ПФО, в том числе в традиционно показывавших рост рождаемости республиках Башкортостан (97,6 % к уровню 2010 года), Мордовия (99,5 % к уровню 2010 года) и Чувашия (99,4 к уровню 2010 года), началась тенденция к снижению показателя. Рождаемость в Нижегородской области в январе-феврале 2012 года выросла на 13,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает Нижегородстат.
| НАСЕЛЕНИЕ | |||
| Численность населения по данным переписей, тыс. человек | 3739,4 | 3524,0 | 3310,6 |
| в том числе: | |||
| городское | 2867,4 | 2755,0 | 2611,5 |
| сельское | 872,0 | 769,0 | 699,1 |
По данным за 2011 год, Нижегородская область находится на 42 месте по уровню безработицы, который составил 7,2%, тогда как средний уровень по стране составил 6,6%. Минимальный уровень безработицы 1,4% зафиксирован в городе Москва, а максимальный в 48,79% - в Республике Ингушетия. Стоит добавить, что Нижегородская область вошла в число территорий, где отмечено максимальное снижение численности официальных безработных с начала текущего года. Таковы данные Минздравсоцразвития РФ.
Таблица усредненных статистических данных о занятости и безработице в Нижегородской области по годам| Год | Экономически Активные | Занятые | Безработные | Уровень Безработицы |
| 2011 | 1 801 000 | 1 672 000 | 130 000 | 7,20 |
| 2010 | 1 800 000 | 1 660 000 | 140 000 | 7,76 |
| 2009 | 1 824 000 | 1 688 000 | 136 000 | 7,43 |
| 2008 | 1 804 000 | 1 703 000 | 102 000 | 5,64 |
| 2007 | 1 818 000 | 1 736 000 | 83 000 | 4,54 |
| 2006 | 1 793 000 | 1 698 000 | 95 000 | 5,28 |
| 2005 | 1 801 000 | 1 694 000 | 107 000 | 5,95 |
| 2004 | 1 803 000 | 1 670 000 | 134 000 | 7,41 |
| 2003 | 1 807 000 | 1 695 000 | 112 000 | 6,19 |
| 2002 | 1 803 000 | 1 661 000 | 141 000 | 7,85 |
| 2001 | 1 815 000 | 1 666 000 | 149 000 | 8,22 |
| 2000 | 1 857 000 | 1 713 000 | 144 000 | 7,77 |
Средняя номинальная заработная плата в Нижегородской области за январь 2012 года составила 18156,7 рублей. По сравнению с январем 2011 года зарплата жителей Нижегородской области выросла на 12,5%. За январь-декабрь 2011 года средняя зарплата составила 18 550,8 рублей, что на 13,2% больше, чем в 2010 году.
Недвижимость. Общие показатели
В 2011 году по Нижегородской области в эксплуатацию было введено 1470,7 тыс. кв. м жилья. По сравнению с 2010 рост составил 1,4%. Нижегородская область является одним из немногих регионов России, где ввод жилья в кризисные годы не сократился. Кроме того, с 2002 года Нижегородская область совершила заметный рывок в жилищном строительстве, увеличив ввод жилья в три раза. Из крупных регионов России такая же динамика наблюдалась только в Новосибирской и Омской области.
Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности
| Годы | Всего введено в действие жилых домов, тыс. кв.м общей площади | в том числе построенных населением за счет собственных и заемных средств | На 1000 человек населения, кв. м общей площади | ||||
| в городах и поселках городского типа | в сельской местности | в городах и поселках городского типа | в сельской местности | в городах и поселках городского типа и в сельской местности | в городах и поселках городского типа | в сельской местности | |
| 2000 | 497,7 | 79,3 | 111,2 | 67,2 | 160 | 177 | 99 |
| 2001 | 456,0 | 76,6 | 134,9 | 63,3 | 149 | 164 | 97 |
| 2002 | 408,2 | 76,4 | 148,4 | 70,0 | 137 | 148 | 99 |
| 2003 | 476,3 | 99,4 | 154,8 | 90,3 | 165 | 174 | 131 |
| 2004 | 578,7 | 105,6 | 149,4 | 94,1 | 198 | 213 | 141 |
| 2005 | 649,0 | 98,8 | 173,7 | 95,6 | 218 | 242 | 133 |
| 2006 | 712,9 | 113,6 | 171,3 | 95,3 | 243 | 267 | 156 |
| 2007 | 922,0 | 150,0 | 215,9 | 134,4 | 318 | 348 | 209 |
| 2008 | 986,4 | 367,5 | 305,7 | 332,9 | 404 | 373 | 518 |
| 2009 | 794,3 | 609,6 | 321,2 | 588,2 | 421 | 302 | 870 |
| 2010 | 775,8 | 677,6 | 289,0 | 641,3 | 438 | 296 | 968 |
| 2011 | 794,9 | 675,8 | 293,3 | 635,2 | 445 | 305 | 974 |
По количеству вводимого жилья Нижегородская область находится на третьем месте среди субъектов Приволжского федерального округа, уступая таким богатым регионам, как Татарстан и Башкортостан. По России в целом Нижегородская область занимает 10 место по данному показателю. Для сравнения, в 2002 году она была лишь на 21 месте.
Сегодня рынок недвижимости Нижнего Новгорода достаточно уверенно развивается. По данным федеральной службы статистики в первом полугодии 2012 года в Нижегородской области было введено 638,3 тыс. кв. м жилья, что на 2,7% больше, чем в первом полугодии 2011 года. По этому показателю область заняла 7 место среди регионов РФ.
Среди тенденций, характерных для всех сегментов рынка, специалисты Vesco Consulting выделяют рост стоимости строительства, возобновление ранее замороженных проектов, увеличение спроса на жилье, рост доли сделок по ипотеке.
| Наименование показателя | Единицы измерения | 2011 г. | Январь-май 2012 г. | Январь-июнь 2012 г. |
| Ввод в действие жилых домов | тыс. кв. м | 1470,7 | 487,8 | 638,3 |
| в % к соотв. периоду предыдущего года | 101,2 | 103,2 | 102,7 | |
| Объем инвестиций в основной капитал (по полному кругу предприятий) | млрд. руб. | 221,7 | - | - |
| в % к соотв. периоду предыдущего года (в сопост.ценах) | 107,0 | - | - |
Средняя рыночная стоимость одного кв. м в Нижегородской области составляет 36,6 тыс. рублей. Это самый высокий показатель среди субъектов Приволжского федерального округа. Самая низкая стоимость кв. м в Саратовской области — 23,2 тыс. рублей.
Малоэтажное строительство. Предложение
В Нижегородской области к продаже предлагается загородная недвижимость трех типов: коттеджи или участки с обязательным подрядом на строительство коттеджей, таунхаусы и, конечно же, участки без подряда. Надо сказать, что последние лидируют и в структуре предложения, и в структуре спроса. При этом сегодня наблюдается такая тенденция, когда к половине участков без подряда не подведены коммуникации, около 30% застройщиков обеспечивают покупателей только электросетями.
Коттеджный поселок «Чешская деревня»
Малоэтажная недвижимость занимает небольшую долю в общем объеме сделок и потребительского интереса. Несмотря на положительную динамику показателей дохода населения, Нижний Новгород не является богатым регионом, лишь небольшая доля его жителей может задуматься о приобретении загородной недвижимости. По данным Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора Vesco Consulting, в год на первичном и вторичном рынке продается не более 1 тыс. домовладений, 70% - участки без подряда на строительство, зачастую, как уже было сказано, без коммуникаций.
На данный момент в окрестностях Нижнего Новгорода насчитывается около 60 загородных комплексов, часть из них уже давно построены заселены и проданы (например «Серебряный ключ», «Сан Сити», «Приозерный», «Бурцев ключ»), другие находятся на разных этапах строительства и реализации – «Земляничная поляна», «Владыкино», «Green village», «Русские просторы», «Солнечное Спирино» и т.д.
Среди наиболее интересных проектов можно отметить коттеджный поселок «Терраски». Здесь строятся 149 домов в едином архитектурном стиле - альпийском стиле шале. Территория поселка окружена лесом, рядом протекают реки Шава, Кудьма, Волга. Продажи на первичном рынке здесь полностью завершены.
Необычная архитектура и месторасположение выделяют поселок «Линдо-Усад». Проект находится в сосновом лесу на берегу реки Линда. Все дома в поселке построены по фахверковой технологии. Территория поселка состоит из двух частей: первая — исключительно лесная, названная ЛИНДО-УСАД Forest, вторая — на высоком берегу реки — ЛИНДО-УСАД River. Проект предусматривает всего 32 домовладения, расположение которых грамотно продумано архитектурной мастерской застройщика.
Коттеджный поселок «Линда-Усад»
Наиболее динамично застраиваются проекты Усадьба Каменки и Чешская деревня – лидеры по объему застройки и предыдущего сезона.
Если оценивать покупательский спрос, то можно сказать, что сегодня предпочтение отдается городской недвижимости, не смотря на то, что транспортная доступность в области находится на хорошем уровне. По данным специалистов регионального офиса компании «Гуд Вуд», среди объектов загородной недвижимости наибольшим спросом пользуется эконом-класс. Также большинство нижегородских домовладельцев предпочитает возведение индивидуальных домов по технологиям, использующим либо силикатный и красный кирпич, либо различные производные бетона. Такие дома составляют до 80% от общего количества возводимых домов, 20% - дома из дерева.
Цены
Что касается цен на загородную недвижимость, то стоимость одного кв. м в коттедже составляет 34-36 тыс. рублей, на участке с подрядом дома предлагается возвести по цене 25-27 тыс. рублей, «квадрат» в таунхаусе обойдется порядка 30 тыс. руб. Максимальная стоимость кв. м в коттедже сегодня составляет около 45 тыс. рублей.
| элит | бизнес | эконом | |
| Стоимость коттеджа, млн. руб. | 11,8 | 9,15 | 4,2 |
Районы
На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуются 2 направления - Богородское и Кстовское. По Кстовскому направлению возводится 7 поселков, по Богородскому - 11. Богородский район располагается в центральной части Нижегородской области и привлекателен хорошей транспортной доступностью, как от Нижнего Новгорода, так и ближайших крупных городов – Дзержинск, Володарск, Кстово. Кстовское направление интересно, прежде всего, с точки зрения близости к воде.
Стоимость земли на популярных направлениях достаточно высока. Особенно это видно по организованным коттеджным поселкам. Так по Кстовскому направлению 1 сотка стоит в среднем чуть меньше 90 тыс. рублей, по Богородскому больше 95 тыс. рублей. Наиболее высокие цены зафиксированы в поселке Нижегородского района, причем он находится на удалении 17 км от центра города, что для Нижегородской области считается довольно далеко. Стоимость сотки здесь составляет порядка 150 тыс. рублей.
Цена сотки земельного участка в Павловском районе - 80 тыс. рублей, в Городецком – 45 тыс. рублей, а Дальнеконстантиновском можно купить участок земли, где стоимость сотки составляет 24 тыс. рублей. Стоит подчеркнуть, что в данном случае речь идет об организованных поселках.
Большой потенциал развития специалисты компании Vesco Consulting прогнозируют на Борском направлении – множество лесных массивов, благоприятная экология очень востребованы у потенциальных покупателей загородной недвижимости. До сих пор развитие направления тормозил транспортный вопрос, но со строительством нового моста через несколько лет ожидается значительный рост предложения и спроса на этом направлении.
Престижными направлением можно считать Городецкий и Чкаловский районы. Причина - наличие рядом большой воды. Как правило, они используются в качестве дачи выходного дня.
Инфраструктура
Большинство коттеджных поселков планируют благоустройство территории и возведение на своей территории досуговых или развлекательных объектов. Однако по факту – большинство планов остается на бумаге, не более 20% будет выполнено. В качестве основных предпочтений потенциальные покупатели называют наличие охраны, качественных подъездных и внутрипоселковых дорог, зон отдыха, а также минимальный объем социальной инфраструктуры.
| Население | 3 297,047 тыс. человек |
| Площадь региона | 76 900 кв. м |
| Плотность населения | 43,44 чел./ кв. км |
| Среднемесячная зарплата | 18156,7 рублей |
| Построено жилья (всего) | 212 тыс. кв. м* |
| Построено малоэтажного жилья (всего) | 28 тыс. кв. м* |
| Количество организованных коттеджных поселков | 60 |
| Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. | 36,6 |