Ленинградская область. Аналитическая справка
Опубликовано: 04 октября 2011
Рынок малоэтажной недвижимости Ленинградской области сегодня является вторым по величине, после Московского региона. Впрочем, в отличие от Подмосковья, у местного рынка есть своя специфика. Cottage.ru продолжает серию публикаций аналитических материалов по региональным загородным рынкам
Экономика. Санкт-Петербург К числу бесспорных преимуществ Северной столицы можно отнести выгодное экономико-географическое положение. Город по-прежнему остается «окном в Европу». Плюс к этому, несмотря ни на какие реформы, в городе остается достаточно высокий уровень образования, как следствие не менее высокий профессионально-квалификационный потенциал жителей Петербурга. К сожалению, недостатков также немало, но что самое печальное, они устраняются крайне медленно и конца этого процесса пока не видно. Безусловно, тормозит экономическое развитие мегаполиса высокий удельный вес предприятий военно-промышленного комплекса, многие из которых размещены в центральной части города. Редевелопмент фабрик и заводов происходит, но не в тех объемах, в которых хотелось бы. Кроме того, оставляет желать лучшего состояние инфраструктуры Петербурга. Отдельной строкой стоит проблема коммунальных квартир. По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга на 2011 г., в 105 тыс. коммуналок живут около 660 тыс. человек. Что по праву дает возможность называть город «коммунальной столицей» России. Специалисты отмечают, что для решения проблемы не хватит и всего бюджета Петербурга. Кстати, о бюджете. Доходная часть бюджета Петербурга на 2011 год с учетом корректировки составляет 380 млрд. 864 млн. 370 тыс. руб., расходная - 431 млрд. 939 млн. 763 тыс. руб. По сравнению с 2010 годом общий объем доходов петербургского бюджета возрос на 16 млрд. рублей, или 5%. Объем расходов снизится на 9 млрд. рублей, или 2,5%. Городские власти с оптимизмом утверждают, что Петербург прошел пик кризиса без серьёзных потерь, но последствия глобальной рецессии еще не ликвидированы полностью. «Мы продолжаем жить в режиме жесткой экономии и сохраняем консервативный подход в бюджетной политике», - отметила в своем ежегодном послании бывший губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Если говорить о проблемном жилищном вопросе, то в 2011 году на реализацию целевых программ по улучшению жилищных условий петербуржцев направлено свыше трех млрд. рублей. В том числе– на выполнение программы «Молодежи – доступное жилье» 2 млрд. рублей;– на развитие долгосрочного жилищного кредитования 550 млн. рублей;– на расселение коммунальных квартир 500 млн. рублей;– на приобретение жилищных сертификатов 100 млн. рублей. Кроме того, будет выделено 8,3 млрд. рублей на строительство жилья и 1,5 млрд. рублей – на приобретение жилья для льготных категорий граждан. В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» расходы на строительство домов для государственных нужд составят в 2011 году 8,3 млрд. рублей, а в 2012 году вырастут до 13 млрд. рублей. В 2012 году государство планирует сдать 297 тыс. кв. м бюджетного жилья. В бюджете выделено 1,5 млрд. рублей на приобретение 50 тыс. кв. м для льготников, а также для расселения тех, кто проживает в аварийных домах. Серьезной проблемой является неразвитость транспортной инфраструктуры. Как и Москва, Петербург испытывает огромные сложности с пробками на дорогах, поэтому открытие любой новой дороги или развязки имеет для города огромную ценность. В 2011 году было, наконец, полностью завершено строительство Кольцевой автомобильной дороги (КАД), работы на которой начались еще в 2001 году. Петербуржцы искренне завидуют и удивляются скорости строительства метрополитена в столице. Хотя к 2025 году в Петербурге и планируется построить 45 новых станций метро, но верится в это с трудом. Более реальными выглядят следующие перспективы: в следующем году будет сдана станция метро «Адмиралтейская». Также на 2012 год запланирована к вводу станция «Бухарестская», а на 2013 год – станция «Спасская». Экономика. Ленобласть Развитие Ленинградской области крайне неоднородно. Условно все города и села области можно поделить на те, в которых есть какое-то экономическое развитие и те, в которых никакого развития нет. Это отметил и губернатор области Валерий Сердюков: «Инвестиционная активность в районах Ленинградской области совершенно разная. И кризис наглядно показал, что основные проблемы возникают именно там, где на протяжении длительного времени не происходит обновление основных фондов, не внедряются новые конкурентоспособные технологии. Проблемы, которые мы имеем в отдельных так называемых моногородах Пикалево, Волхове, Сланцах, а в этом году и в Бокситогорске, – прямое следствие полного отсутствия или крайней незначительности вложений собственников градообразующих предприятий в технологическую модернизацию». Сравнивая объемы бюджетов Ленобласти и Петербурга можно ясно себе представить, насколько социальное и экономическое развитие области отстает от Северной столицы. В 2011 году собственные доходы прогнозируются в проекте областного бюджета на уровне 47,5 млрд. рублей, а расходы ожидаются на уровне 49,9 млрд. рублей. По данным правительства Ленинградской области, ожидаемые сборы от налога на прибыль и налоги на доходы физических лиц составят в 2012 году 21,1 млрд. и 13,1 млрд. рублей соответственно. Также в проект нового бюджета заложено повышение заработных плат работникам бюджетной сферы. По официальным сообщениям, уже в новом учебном году расчетная величина окладов учителей местных школ составит 6100 рублей. Сумма впечатляет! С точки зрения инвестиций в области также существует существенная диспропорция. С одной стороны, объем инвестиций в основной капитал в 2010 году увеличился почти на треть к уровню 2009 года и составил без малого 270 млрд.рублей против 193 млрд. рублей в 2009 году. Реализовано более 20 крупных инвестиционных проектов мирового уровня. Благодаря инвестиционной активности за последние 10 лет, удалось провести коренную модернизацию предприятий, в результате, в 2010 году область увеличила объем промышленного производства на 15% к уровню 2009 года. Продолжается реализация более ста инвестиционных проектов, большинство из которых будет завершено в этом году. Объем инвестиций на их реализацию вырастет на 11% и превысит в 2011 году 300 млрд. рублей. С другой стороны, инвестиции чудесным образом снова прошли мимо ЖКХ. Из 270 млрд. рублей инвестиций на «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» приходится всего 12%. Из них в ЖКХ направлено только 7 млрд. рублей. В частности, на эти средства газифицированы котельные в городе Луге, в Тосненском районе, 6 областных котельных переведено на природный газ, построено 250 км распределительных и межпоселковых газопроводов и 7,5 км водопроводных сетей. Коттеджный поселок Медное озеро. HONKA Зато областные власти могут похвастаться уровнем роста тарифов. «Мы выполнили задачу, поставленную Правительством Российской Федерации, и стабилизировали рост тарифов на услуги ЖКХ для населения региона. В 2011 году в целом по области рост тарифов не превысил 10%», - с гордостью отмечает Валерий Сердюков. Жители По данным Петростата, на 2011 год в Петербурге проживает 4 млн. 868 тыс. человек. В Области – 1 млн. 714 тыс. человек, средняя заработная плата в Петербурге 28 870 руб., в Ленинградской области - 23 408 руб. Средняя номинальная начисленная зарплата на одного работника Ленобласти в январе-июне этого года составила 22406 рублей, что на 11,5% выше уровня того же периода 2010-го. При этом темпы роста зарплаты в области за первое полугодие опережают аналогичный средний показатель по Северо-Западному федеральному округу, который равен 10,1%. Стоимость минимального набора продуктов питания в расчете на месяц в июльских ценах составляла около 3026 рублей, что меньше чем в июне на 0,6%. Данные статистики красноречиво говорят об уровне жизни граждан, хотя сами они считают, что эти данные берутся с потолка. Любопытное исследование провел портал joblist.ru, из которого следует, что москвичу для полноценной жизни в столице нужно располагать доходом около 39 тыс. рублей в месяц. Петербуржцы оказались более требовательными, и считают, что для этих целей необходимо 40,4 тыс. рублей в месяц. В среднем по России жители оценивают прожиточный минимум в 28,5 тыс. рублей. Если сравнить жизни петербургский с мировым, то по данным газеты «Деловой Петербург», Петербург оказался на 170 месте в рейтинге благоприятных для жизни городов. Недвижимость. Статистика В 2011 году объем ввода жилых домов в Санкт-Петербурге составил 871,2 тыс. кв. м. жилой площади (13942 квартиры). По итогам 2010 года было введено 2 млн. 656 тыс. 457,6 кв. м., что на 2% больше по сравнению с 2009-ым. Что касается загородного рыка, на сегодняшний день, согласно объединенным данным аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» в реализации находится 298 проектов малоэтажной застройки. Это примерно на треть больше, чем было в 2010 году. Коттеджный поселок Medovoe. Петростиль По данным компании «Петербургская недвижимость, в 30 км удаленности от города (зона постоянного проживания) находится 109 коттеджных поселков – это около 8,6 тыс. домовладений и участков. В то время как доля непроданных объектов в данных поселках составляет 64%. «Хотя последнее время вывод новых проектов существенно замедлился: за июль и август вышло в сумме лишь 6 новых загородных комплексов, - комментирует аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский. - Однако немало застройщиков вынашивает планы вывода на рынок новых проектов. Понемногу меняется структура и география предложения. Все больше проектов предлагают участки без подряда. А в 2010 году обозначился новый сегмент: продажа земельной нарезки - участков без инженерной подготовки. До кризиса таких предложений на рынке не было вообще, в 2009-м году застройщики предпринимали первые робкие попытки опробовать новый формат. В 2011 большая доля предложения приходится именно на этот сегмент». Структура сделок по данным информационного обмена среди загородных застройщиков Данные: Аналитический центр Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Согласно данным информационного обмена среди застройщиков (в нем участвует 86 проектов), за летние месяцы 2011 года 43% продаж пришлось на земли без инженерной подготовки. Покупатели вкладываются в эти объекты, не представляя себе возможные последствия и перспективы этих вложений. Некоторые эксперты метко называют подобные проекты ликвидацией земель, накупленных в докризисные годы со спекулятивными целями. Оптом продать эти участки не получается, и их выставляют в реализацию, нарезав на мелкие наделы. Причем на рынок выводятся все более дешевые земли. Сегодня можно найти предложения по 10-12 тыс. рублей/сотка. «Граждане охотно покупают бюджетные предложения. Хотя в существующих проектах застройщики не пересматривают цены, из-за выхода все более дешевых предложений снижается средняя цена проданной сотки», - отмечает Дмитрий Сперанский. Недвижимость. Предложение По данным компании «Петербургская недвижимость», с начала 2011 года в продажу вышло 57 новых коттеджных поселков и 15 новых очередей уже существующих на рынке проектов, а так же 7 проектов с предложением таунхаусов. «Можно отметить, что в этом году продолжилась тенденция, наметившаяся в 2009-2010 гг. – вывод на рынок организованных коттеджных поселков, где основной объект предложения – инженерно-подготовленные земельные участки», - отмечает заместитель генерального директора ООО «Консалтинговый центр "Петербургская Недвижимость"» Ольга Трошева. Около 60% вновь вышедших проектов продают только участки под застройку, без обязательного подряда, также есть поселки, где можно приобрести как участок без подряда, так и с подрядом. «Во многом это обосновывается и тем, что сегодня сложно реализовать земельный массив под проект, если только со значительным дисконтом, - считает Ольга Трошева. - Ряд малоизвестных компаний на загородном рынке/частных владельцев (физлица) как выход из сложной ситуации видят организацию коттеджного поселка с реализацией участков, при этом очень часто без качественного предложения пакета коммуникаций». Данные: Петербургская Недвижимость Еще одна тенденция, которую отметили эксперты, заключается в том, что по сравнению с прошлым годом существенно возросло число сделок с таунхаусами и дуплексами. «Во-первых, это связано с тем, что на рынок выведены сверхдешевые предложения, - отмечает Дмитрий Сперанский. – Сегодня в рамках проекта «Кивеннапа» можно приобрести секцию 65 кв. м за 1,4 млн. рублей, Однако и сделок с относительно дорогими предложениями (10-15 млн. рублей) фиксируется заметно больше, чем в 2009-2010 годах. В августе на секции в таунхаусах пришлось 21% заключенных договоров – это рекордный показатель за все время наблюдений». На загородном рынке региона продолжают появляться новые проекты коттеджных поселков, в первую очередь эконом-класса. «В целом предложение опережает спрос, что является сдерживающим фактором для роста цен, самая высокая конкуренция в сегменте бизнес-класса, - комментирует директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. – На рынке загородной недвижимости большое количество предложений. Впрочем, нельзя говорить о том, что рынок растет, сейчас происходит процесс трансформации, модернизации и корректировки концепций. В нижнем ценовом сегменте застройщики пытаются продавать нарезанные земельные участки без подряда, что вызывает некоторую хаотичность предложения». По-прежнему очень много проектов, в которых сделок нет вообще или проходят по 1-2 продажи за год. «Эти поселки реально не участвуют в рыночном обороте, зато заметно “давят” на рынок, образуя большой навес потенциального предложения, - считает Дмитрий Сперанский. – В частности, очень плохо идут продажи в проектах, выведенных в продажу до кризиса и рассчитанные на покупателей с «докризисным» кошельком. Уже есть немало проектов, в которых дома полностью достроены, однако продать их не получается и строения медленно разрушаются от времени». Вместе с тем есть отдельные примеры, например, проект «Охтинский парк», где продажи идут очень успешно: с начала года здесь реализовано 63 участка по цене 5-6 млн. рублей. Впрочем, застройщик не скрывает, что за эти земли он бы запрашивал в 1,5-2 раза дороже. Районы Ленобласти Основной объем рынка коттеджных поселков сосредоточен во Всеволожском районе Ленобласти – это около 32% . Что можно легко объяснить привлекательным расположением района относительно города, наличием большого количества свободной земли под освоение. В 1-ом полугодии 2011 года лидером по вновь выходящим проектам, как и ранее, является Всеволожский район области, там появилось 20 новых проектов (36% от количества вышедших поселков). Не уступает и Ломоносовский район, приобретающий все большую популярность в последнее время - 17 новых коттеджных поселков (31% от количества вышедших поселков). «В последнее время среди потенциальных покупателей вырос интерес к южному и юго-восточному направлениям Ленинградской области, - отмечает Ольга Трошева. - Территории Ломоносовского (например, Низино, Ропша, Новоселье), Гатчинского (Тайцы, Коммунар), Тосненского (Глинки, пос. им. Тельмана, Федоровское), Кировского районов (земли вдоль русла Невы) имеют большой потенциал к развитию малоэтажного и индивидуального строительства. В ближайшее время количество проектов здесь будет только увеличиваться». Данные: Петербургская Недвижимость Впрочем, девелоперами осваиваются и новые направления, появляются проекты в удаленных районах с хорошими природными характеристиками, таких как Волховский, Лужский и Приозерский районы. «Элитный сегмент смещается в новые локации. Появляются дорогие проекты во Всеволожском и Выборгском районах ЛО», - комментирует руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева. Цены Стоимость коттеджных поселков у профессиональных застройщиков находится на уровне 5-6 млн. рублей за домовладение с землей. В классе «эконом» и «средний» в основном пользуются спросом дома площадью 90-140 кв. м на 10 сотках, в классе «бизнес» - 160-200 кв. м на 10-15 сотках и в классе «элита» - 190-300 кв. м на 18-25 сотках. Покупаются коттеджи в основном во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области, хотя несколько выросла доля южных районов (Гатчинского, Ломоносовского), за счет активного вывода в 2010-2011 гг. новых проектов с интересным ценовым предложением («Золотые ключи», «Родник», «Одуванчик», «Горки-10» и пр.). Данные: Петербургская Недвижимость Количество загородных проектов увеличивается очень быстро, но качество ряда проектов оставляет желать лучшего. Очень много остается в предложении участков, зачастую без коммуникаций, стоимость такого предложения все ниже и ниже, так минимально можно приобрести участок во Всеволожском районе от 50-60 тыс. руб. за сотку - это от 300-400 тыс. за участок, либо же на юге, например в Гатчинском районе - от 50 тыс. руб. за сотку, в Ломоносовском – от 37 тыс. руб. за сотку. Есть в предложении и такие цены, как 20-30 тыс. за сотку (ДНП), но возникают вопросы – а можно ли этот проект вообще назвать коттеджным поселком, скорее всего – попытка быстро реализовать массив земли, который, возможно, и не обладает необходимым потенциалом для развития (нет технических условий для подключения коммуникаций, может что-то и с документами, в общем, одни вопросы! что с такой подозрительно дешевой землей потом можно будет сделать? «Потенциал для снижения цен предложения достиг определенного предела, качественное предложение участков сегодня находится в диапазоне от 80-100 тыс. руб. и выше, безусловно, с полным пакетом коммуникаций - диапазон выше , -отмечает Ольга Трошева. – Все, что по цене гораздо ниже, будет требовать от потенциального покупателя весомых вложений, которые могут порой в разы превышать стоимость участка. Также развиваются удаленные районы (Лужский, Кингисеппский, Волховский и т.д.), там стоимость земли, безусловно, ниже». Инфраструктура Сегодня застройщики (за исключением единичных проектов) пытаются обойтись минимумом инфраструктурных объектов, а то и вовсе без них. «Для покупателей становится все менее очевидны преимущества приобретения объектов в рамках проектов организованной застройки, - комментирует Дмитрий Сперанский. – В докризисные времена равнозначные предложения внутри коттеджного поселка обходились покупателям примерно на 25% дороже, чем вне его черты. Сегодня ценовой разницы нет». Перспективы развития Наиболее перспективными направлениями, по мнению экспертов, в сегменте массовой застройки остаются Выборгский, Всеволожский и Приозерский район. Частично к ним относится Гатчинский и Ломоносовский районы, в низшей ценовой категории - Кировский. «Перспективы развития рынка пока не очень радужные, - отмечает Дмитрий Сперанский. – Многое, конечно, зависит от макроэкономических показателей. Если начнется вторая волна кризиса (что с моей точки зрения весьма вероятно), то загородный рынок вынужденно будет скатываться в «дикое» состояние: собственники будут пытаться сбыть доставшиеся им некогда земли не вкладываясь в улучшения этих территорий, все будут минимизировать затраты на реализацию проектов». Впрочем, стабильная экономическая ситуация также не обещает быстрых изменений спроса и предложения. «В случае стабильности последует дальнейшее расслоение рынка по признаку успешности, - прогнозирует Дмитрий Сперанский. - В целом сегодня объем имеющегося предложения в 7-8 раз превышает годовой объем поглощения, а значит даже при сокращении вывода на рынок новых проектов «переваривать» имеющееся предложения придется очень долго. Очевидно, что какие-то проекты будут реализованы в разумные сроки, тогда как другие не удастся довести до завершения вовсе».