Кто в тереме живет? Профиль, Юлия Медведева

Опубликовано: 09 февраля 2002

Загородная недвижимость сегодня - очень выгодное вложение капитала, за последние полтора года она подорожала вдвое. Однако по мере роста предложения на этом рынке привлекательность для покупателя сохранят только те коттеджи и поселки, которые отвечают целому набору архитектурных и технических требований. Какую загородную недвижимость имеет смысл покупать, а какую - нет?

Загородная недвижимость сегодня - очень выгодное вложение капитала, за последние полтора года она подорожала вдвое. Однако по мере роста предложения на этом рынке привлекательность для покупателя сохранят только те коттеджи и поселки, которые отвечают целому набору архитектурных и технических требований. Какую загородную недвижимость имеет смысл покупать, а какую - нет? Без дачи Первая и основная тенденция на нынешнем рынке загородной недвижимости состоит в том, что понятие "дача" пусть медленно, но неуклонно уходит в прошлое. Нет, переполненные летними выходными электрички и домики на курьих ножках с грядками в качестве приложения - это будет жить еще очень долго. Речь о другом: как перспективное вложение средств то, что принято понимать под "дачей" (шесть соток плюс убогий домик), уже нельзя рассматривать. И перелом этот произошел сравнительно недавно - когда загородный дом из места проведения пикников и огородных работ начал превращаться в место постоянного проживания обеспеченного жителя мегаполиса. Работа - в городе, дом - в его предместье. Так уже давно живет (или, по крайней мере, стремится жить) европейский средний класс. Дошло это веяние и до нас. По данным Российской ассоциации риэлтеров, более 60% покупателей загородной подмосковной недвижимости сегодня приобретают дом именно для постоянного проживания. Сей факт не мог не отразиться на архитектуре и методиках строительства и самого дома и коттеджного поселка, а заодно - и на его привлекательности как объекта вложения средств. Остановимся вначале на современном образе последнего. (Впрочем, сразу оговоримся - именно образе. Поскольку в данном случае бессмысленно в сотый раз описывать перспективность Рублевки ввиду ее престижности и преимущество соснового леса за окном перед близостью городской свалки.) Поселковые приметы То, что коттеджный поселок "обрастает" городскими, по сути, коммуникациями и инфраструктурой, "спровоцировано" самими покупателями, которые предпочитают работать в городе, а жить - на природе. Среди обязательных признаков городской жизни - удобный подъезд, охрана территории, наличие централизованной системы водоснабжения и канализации, электричество, московский телефон, доступ в Интернет и т.д., а также развитая инфраструктура (строительство школы по соседству с коттеджным поселком заметно увеличивает стоимость домов в нем). Подобные мини-городки обязательно охраняются и имеют собственную службу техобслуживания. Следующая модная и перспективная с точки зрения инвестиционной привлекательности загородной недвижимости тенденция - увеличение числа поселков, возводимых по единой архитектурной концепции. Да, пока покупатели неоднозначно относятся к подобному единообразию. Ведь приобретая загородное жилье, человек руководствуется желанием максимально отделиться от мегаполиса и его влияния. С этой позиции поселки, напоминающие по строгости планировки небольшой город, непривычны. Однако есть статистический (правда, из западной жизни) факт: единое архитектурное оформление повышает продажную привлекательность домов в них. Стилевое разнообразие возможно лишь в том случае, если речь идет не о поселке, а наборе примыкающих друг к другу "поместий" - то есть домов с участками от гектара. Размеры прилегающего к дому участка - отдельная статья. Понятно, что чем больше дом, тем больше должен быть участок. В любом случае архитекторы ратуют за увеличение участков, а риэлтеры от себя добавляют - традиционные 6-12 соток стремительно теряют инвестиционную привлекательность (то есть дом с таким участком как вложение капитала рассматривать бессмысленно). Более-менее понятно, когда к таунхаусу "прилагается" весьма скромный кусочек земли в 1-2 сотки, как, например, в поселке Томилино (9 км по Рязанскому шоссе), или 2-5 соток, как в "Барвихе-2" (10 км по Рублево-Успенскому шоссе). Но здесь хоть жанр такой - экономный. Известно, что себестоимость таунхаусов намного ниже, чем у коттеджей: можно сэкономить на материалах - за счет общих стен, а также земли. Зачем она городскому дому, каким, в сущности, такое здание и является? Но почему подобные микро-участки отводятся полноценным коттеджам? Как, например, в поселке Архангельское-Тюриково (1 км по Дмитровскому шоссе) близ дома - 4-7 соток. При этом площади самих коттеджей - стандартны - 170-300 кв. м. Хотелось бы отдельно отметить новую манеру размещения строений на участке. Архитекторы стараются выделять ряд помещений в отдельно стоящие блоки - выводить из стен дома гараж, жилье для обслуги, бойлерные, котельные и пр. Все это добро обычно объединяется в хозяйственно-гаражном блоке. Кстати, помимо функциональных построек на большой территории загородного дома появляются малые архитектурные формы, так сказать, декоративного назначения, вроде беседок и скульптур. Домашние заготовки Стремление покупателей вырваться из каменного городского "мешка" и слиться с природой сформировало еще один "заказ" - на загородном рынке появляется больше домов, выполненных из дерева (по контрасту с каменными "мешками" мегаполиса). Правда, в общем зачете по-прежнему лидируют кирпичные постройки. В нынешнем году 54% покупателей выбрали коттеджи, построенные из кирпича, на долю "дерева" досталось 25% (остальные выбрали "бетон" и "сэндвич"). Однако еще пару лет назад соотношение "кирпич-дерево" составляло соответственно 75% к 12% (по данным агентства экспертиз инвестиционных проектов Российской ассоциации риэлтеров). Голосуют за "дерево" в том числе и архитекторы, которые разработали специально под этот материал несколько новых технологий. Одна из них предполагает нарочитое подчеркивание природности. Например, еще пару лет назад дом из деревянных бревен, покрытых трещинами, воспринимался некоторыми неграмотными покупателями как брак. Сегодня трещины "входят" в оформление и считаются преимуществом дерева. Более того, появились клиенты, которые покупают деревянные дома, не обработанные изнутри. Внутри жилища дерево стареет очень красиво - становится похожим на старую кость. Кстати, в Европе таких домов довольно много, и внутреннее убранство у них под стать - люстры из скрещенных рогов, декоративные шишечки. Причем все это прекрасно сочетается со стильной архитектурой. Следующая тенденция связана с уменьшением размера дома. Остались в прошлом огромные особняки, построенные в псевдодворцовом стиле, общей площадью от 1000 кв. м. Сейчас наибольшей популярностью пользуются "практичные" дома, площадь которых не превышает 300 кв. м, но при этом в "комплекте" с максимально большим участком. Что касается верхнего ценового сегмента, то здесь общая площадь домов осталась на прежнем уровне (около 1000 кв. м), зато распределяется она несколько иначе. Речь идет о появлении в загородном доме дополнительных жилых пространств, которые ранее в нем не встречались. Так, вместо одной гостиной строится несколько, причем не просто количества ради, а у каждой из них есть своя функция: одна служит каминной комнатой, другая - домашним кинозалом. Появляются помещения еще более узкой специализации, например комната для личной коллекции оружия, библиотека. Вопрос о количестве спален - одном из признаков благосостояния хозяина дома - решается довольно просто: как правило, в коттеджном поселке есть проекты, предполагающие столько спален, сколько покупатель может себе позволить. Что же касается предпочтений последнего, то наиболее востребованными являются 4 спальни (62,5% покупателей), затем 3 спальни (25%). 10% покупателей отдают предпочтение коттеджам с пятью спальнями и 2,5% - с двумя спальнями (данные РАР). Что же касается количества этажей в загородном доме, то большинство архитекторов "голосуют" за одно-двухэтажные проекты. Во-первых, на рынке наконец-то стали появляться нормальные участки, в гектар или пять гектаров, на которых можно "развернуться вширь". Во-вторых, вертикальные коммуникации, неизбежные в многоэтажном доме, достаточно неудобны с инженерной точки зрения (они для многоэтажек попросту не предусмотрены). Наконец, сами покупатели загородной недвижимости говорят о том, что загородные "высотки" явно носят отпечаток новорусского шика десятилетней давности, а потому малопривлекательны. С точки зрения инженерии дом должен иметь возможность перестройки, например замены одной модели котла на другую - более мощную. Перечисленные выше моменты, по признанию многих архитекторов, крайне редко учитываются современными проектировщиками. Отсюда - нередко возникающая на рынке ситуация, когда дом морально устаревает в глазах своего хозяина буквально за 3-4 года. И становится плохо продаваемым товаром. Валерий Ржевский, руководитель творческой мастерской: "При проектировании коттеджного поселка творческие и материальные разногласия между заказчиком и архитектором неизбежны. Архитектор закладывает в проект "красоту и удобства", а застройщик на них экономит. Однако в последнее время рынок подмосковной недвижимости близок к насыщению. А это значит, что плохо и некрасиво строить станет просто невыгодно - и застройщик будет вынужден согласиться на разработанную архитектором "красоту и удобства". Говорить о моде на поселки пока рановато: не было времени обзавестись традициями и собственного стиля наши поселки пока не имеют. Все основные идеи привносятся из-за границы. Многие дома в новых поселках построены под влиянием зарубежной архитектуры - немецкого, английского или американского стиля. Новые западные технологии, материалы неизбежно подталкивают застройщиков на использование разработанных там же решений. Взять хотя бы деревянный дом. Очень трудно удержаться от соблазна не использовать финские достижения в области обработки древесины. И как следствие, "финские" же эркеры и веранды. Мир так много придумал в строительстве индивидуального жилья, что штампы в этой области неизбежны". Павел Рыжков, архитектор, руководитель творческой мастерской: "При выборе проекта коттеджа или поселка заказчик, как правило, до сих пор хочет чего-то "чудесного". Поэтому время простой и утилитарной архитектуры, увы, еще не наступило. Даже если у людей есть деньги, и немалые, представление о загородном "люксе" у них достаточно убогое. Большинство современных "элитных" коттеджных поселков это, по сути, совершенно однотипные "резервации" для богатых - с непременными ресторанами, боулингами и бассейнами. Все бы ничего, но подобные строения говорят не о богатстве его жильцов, а о быстром богатстве. Чувствуете разницу? Человек, который внезапно разбогател, хочет нечто из ряда вон выходящее. И продавцы идут у него на поводу, считая, что чем проект навороченнее, тем дороже. А это не совсем так. Бывает, что простое с виду здание, но спроектированное максимально разумно, стоит дороже, чем вычурные дворцы".