Как обойти рифы и камни?

Опубликовано: 02 марта 2003

В нашей стране имеется значительное количество землепользователей, которым не выданы правоустанавливающие документы, не определены границы и площади используемых земель. Распространены факты захвата земель, предоставления их в пользование без оформления соответствующих договоров.

– К сожалению, первопричиной этой ситуации является то, что в нашей стране имеется значительное количество землепользователей, которым не выданы правоустанавливающие документы, не определены границы и площади используемых земель. Распространены факты захвата земель, предоставления их в пользование без оформления соответствующих договоров. Проблема отчасти усугубляется также и тем, что долгое время земельные вопросы практически никак законодательно не регулировались, а нынешние земельные отношения регулируются различными отраслями законодательства: конституционным, административным, гражданским, земельным и т.д. Все это давало и до сих пор дает почву для манипулирования нормами закона. Заполнять пробелы, неясности законодательства каждый стремится по своему усмотрению. Соответственно увеличилось и количество споров, возникающих из земельных отношений. Чаще всего сложности возникают из-за того, что дома и коттеджи строятся на земле сельскохозяйственного назначения. Типичная история: был колхоз-совхоз, потом развалился, картофельные поля поделили на паи либо создали на них индивидуальные крестьянские (фермерские) хозяйства и… построили на них коттеджи. Землю же из «сельхоз» в другое назначение – например, ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), юридически никто не перевел. Другая достаточно частая история – дом в водоохранной зоне. Участки у воды любят все и покупают не задумываясь о том, что строительство там – это, зачастую, нарушение закона. В принципе, такое может произойти где угодно – и на дорогой и сверхпрестижной Рублевке, и в самом отдаленном районе Московской области. И, конечно, продавец недвижимости вряд ли сам расскажет покупателю о том, что предлагаемая земля имеет юридический дефект. А потом различные государственные органы – или местная администрация, или прокуратура, или природоохранные службы, или какой-либо из предыдущих собственников участка через суд – могут возбудить дело о незаконности стройки на этом участке. – Из чего еще «вырастают» проблемы с земельным участком и коттеджем на нем и чем они грозят? – Из земли может вырасти практически все, в том числе и проблемы. Ну а если серьезно, то другая распространенная ситуация из которой часто вырастают проблемы – никто ничего юридически подобающим образом не оформлял, просто на полях развалившегося колхоза построили коттеджный поселок, а коттеджи продали желающим. Любопытно, что законодательство такую ситуацию рассматривает как самовольное занятие земель, т.е. пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. Необходимо отметить, что за это предусматривается административная ответственность. Кроме того, согласно ст. 76 нового Земельного кодекса самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Мало того, законодательством предусмотрено приведение таких земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, сносе зданий, строений, сооружений, при самовольном занятии земельных участков или строительстве. При этом восстановление первозданного вида участка законом возложено на лиц, виновных в указанных земельных правонарушениях, или проводится за их счет. – А до покупки недвижимости возможные проблемы можно как-то разглядеть? – Обычно в документах на землю – Свидетельстве на право на земельный участок – написано все, включая назначение земли. Есть еще кадастровый план участка, где об этом тоже написано. Люди просто не осведомлены и не знают, на что надо смотреть. Внимательнее изучают бумаги на дом (они при этом могут быть в абсолютном порядке), другие сопутствующие документы, которых у застройщика-продавца, как правило, ворох, а о документах на землю забывают, хотя они в данной ситуации не менее важны. Ясно, что люди, в своем большинстве, не могут разобраться в юридических тонкостях. Поэтому, правильно для оценки юридической чистоты сделки, выявления «подводных камней» воспользоваться услугами независимого от продавца юриста. – Если дело дошло до суда – чем оно обычно заканчивается? – Судебная практика достаточно разная – в зависимости от судов, и даже судей. Очень жестко все происходит в Тверской области: недавно там по решению суда были снесены более 100 коттеждей на берегу Конаковского водохранилища. Обращаю внимание – не просто принято решение о сносе, которое еще будет где-то рассматриваться и обжаловаться, а дома физически снесены. Кстати, этот драматичный момент под комментарий тверского губернатора показывали по телевидению. Однако надо отдать должное, снос происходил цивилизованно – дома аккуратно разбирались по кирпичику и вывозились. В Московской области все не так жестко, но и здесь судебная практика тоже разнится от района к району. Но в Подмосковье есть и своя «специфика» – многие дела не доходят до суда – стороны приходят к мировому соглашению. Деликатно используемый метод решения можно назвать – «неправовыми средствами». – Примеры привести можете? – Пожалуйста. Например, при строительстве коттеджных поселков всегда много раз меняется собственник земли – сначала это колхоз, потом фирмы, а последним, как правило, является частное лицо, купившее готовый дом у застройщика. И этот собственник может бить на то, что он, добросовестный приобретатель, ничего не знал о незаконности строительства. Хотя в позиции есть слабость – в документах ясно сказано, что земля сельхозназначения или водоохранной зоны – он может упирать на то, что был введен продавцом в заблуждение, при продаже не были представлены все документы. Ситуация отнюдь не безнадежна. Чем российское законодательство хорошо – так это возможностью маневра, у грамотного адвоката всегда есть возможность спасти, казалось бы, безнадежное дело… А вот схема похитрее, и она приобретает сейчас особую популярность. Существует такая организационно-правовая форма – крестьянское фермерское хозяйство. Фермер может иметь какие-то жилые и надворные постройки, сараи. Берем большую усадьбу с несколькими гектарами земли, и объявляем ее фермерским хозяйством. То, что у фермера дом лучше, чем у губернатора – это уж, как говорится, так получилось… И каждый год такой «фермер» выправляет себе справки о сдаче, например, сена, предоставляет контролирующим органам «фермерскую» отчетность. То, что сена в данном случае два мешка, и получено оно при покосе газона, несущественно – формально все чисто. Ну и, в крайнем случае, участок можно перевести в ИЖС. «Тарифы» на это разные (в зависимости от стоимости земли в данном районе и аппетитов посредников), но, в общем, они доходят до половины рыночной стоимости участка. – А судебных дел много? – Земельных дел в настоящее время предостаточно, но могло бы быть и больше. Вот, например, в одном из близлежащих к столице районов Подмосковья, коттеджный поселок «N-ский», и на все дома (их около 50, а владельцев получается примерно 150, потому что некоторые дома там вроде таунхаусов, живет по несколько семей) местная администрация подала в суд из-за незаконности строительства. Так что в целом по области можно говорить о сотнях дел ежегодно. Вообще, как это можно отследить по сообщениям средств массовой информации и опубликованным обзорам правоприменительной практики, практически во всех регионах нарушаются права граждан и юридических лиц при предоставлении и изъятии земель, не соблюдаются сроки и порядок рассмотрения жалоб по вопросам земельных правоотношений. Негативное влияние оказало несовершенство и противоречивость законов и подзаконных актов, действующего федерального и местного законодательства, нестабильность судебной практики. Это привело к тому, что обладание загородной недвижимостью, уже само по себе проблема. Между тем, принятие ряда новых законодательных актов о земле: Земельного кодекса, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», дает надежду, что земельные правоотношения стабилизируется, а судебная практика претерпит существенные позитивные изменения.