Бум, не бум?
Опубликовано: 20 апреля 2004
Прежде чем покупать квартиру или участок, взвешивай свои возможности. Финансовые
Bсе мы, совершенно о том не подозревая, за последний год сделались толстосумами. Потенциальными. Квартиры, в которых живем, дачи, куда приезжаем отдыхать летом, внезапно подскочили в цене. Причиной тому — бум на рынке недвижимости. Некоторые склонны считать, что он закончится грандиозным обвалом, причем не позднее января следующего года. Другие смотрят на жизнь более оптимистично: дескать, цены и дальше будут расти, но плавно. При этом они ни за что никогда не рухнут. Впрочем, уже сегодня простое ознакомление с ними вызывает у рядовых граждан шок.
Новый дом на картинке был наряден, как новогодняя елка.
Даже оглушительная цена, названная по телефону, не разрушила радужного настроения. “Улучшенная планировка, подземный гараж и “центровое” месторасположение новостройки дешевле стоить не могут”, — подумала я. “Учтите, — предупредил голос по телефону, — “трешек” в доме почти не осталось. Есть две на четвертом этаже и одна на седьмом. Причем на седьмом квартира дороже, потому что на четвертый никто заселяться не хочет”. В общем, кто не успел — тот опоздал. Доверчивая, я полетела осматривать свою новую трехкомнатную квартиру. Увы, по указанному адресу небоскреба-красавца почему-то не оказалось. Объехав по кругу гигантских размеров яму, я поняла: это все-таки он.
О том, что дома-новостройки полностью распродаются еще на стадии котлована, я слыхала и раньше. По крайней мере в известной формуле “утром деньги — вечером стулья” стулья были осязаемым фактом, реальностью. Здесь же покупателю предлагали оплатить воздух. Не похоже ли это все на кидалово? “Нет, — квалифицированно объяснили риэлторы, — это типичная ситуация для сегодняшнего состояния рынка жилья. Подмосковье вступило в полосу, когда платежеспособный спрос доминирует над предложением”.
За прошедший год на рынке недвижимости произошли качественные перемены, зафиксированные не только профессиональными аналитиками, но и простыми обывателями. Цена жилья стала на порядок выше. Специалисты толкуют этот спекулятивный факт по-научному. Дескать, в условиях колебания курса валют провоцируется приток инвестиций в строительство. В 2003 году доходность операций с жильем приблизилась к 40%. Изрядная часть квартир покупается для дальнейшей перепродажи. В первую очередь это относится к Первопрестольной, где повышенный интерес к жилью пожизненно гарантирован.
Однако на сегодняшний день возможности районов массовой застройки в Москве можно считать исчерпанными. Исключение составляет лишь Куркино, окруженное с двух сторон Химками. Так что центр интенсивной жилищной политики безоговорочно переместился на территорию области. И губерния не подкачала. По итогам минувшего года она на 2-м месте в России по объемам ввода жилья. Во времена развитого социализма, когда квартиры распределялись по очереди бесплатно, существовал такой термин, как “шаг жилищного строительства”. Год от года он становился шире. Сравнивая опыт недавнего прошлого с нынешними реалиями, сегодня по праву можно сказать: широко шагает Московская область! Но в отличие от “совка” вовсе не бескорыстно.
Впервые за всю историю освоения областного пространства строителями цена квадратного метра в зеленой зоне преодолела психологический барьер в 1000 у.е. Сравним: в столичном Куркине новострой продается за 800—1000 у.е. в зависимости от категории дома. Таким образом, в городах ближнего пригорода с развитой социальной инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением — Мытищах, Реутове, Балашихе, Видном, Одинцове, Красногорске и Химках — цены не просто сомкнулись с окраинными столичными, но и стали наступать последним на пятки.
Всего за 2 года средневзвешенная цена квартир в области, начавшая свой разбег с отметки в 420 у.е., выросла почти что в 2 раза. (Средневзвешенная цена учитывает сумму предложения на первичном и вторичном рынках.) По оценкам специалистов, “квадрат” в Подмосковье в месяц в среднем дорожает примерно на 4 процента. В Москве — на 3,1%. В общем, темп взят лихой.
Вслед за ближними районами вперед рванули и дальние. В старинном Серпухове (100 км от Москвы) не найти новостройки дешевле 500 долларов. Рост цен составил за год 40%. В провинциальной Коломне планку задрали аж до 600 у.е. В Павловском Посаде (70 км от Москвы) — до 520. В Чехове (50 км) рекорд составил 700 долларов. И так далее.
Примечательно, что за последние полтора года в Подмосковье начали активно застраиваться поселки. Котельники — 850 у.е., Октябрьский — 690, Красково — 660, Томилино — 800 (все — Люберецкий р-н), Поварово (Солнечногорский р-н) — 570; Старая Купавна (Ногинский р-н) — 690; Алабино-Селятино (Наро-Фоминский р-н) — 780; Лесной (Пушкинский р-н) — от 400 у.е.
По прогнозам аналитиков, цены на квартиры продолжат свой рост и в течение 2004 года. Пик придется, как обычно, на осень.
Не менее интересные процессы разворачиваются сейчас на рынке загородной недвижимости. Сказать, что здесь наблюдается очередной бум или ажиотаж — значит ничего не сказать. В великом и могучем вряд ли найдутся слова, способные отразить сущность происходящего.
Всего за какой-нибудь год стоимость сотки земли на наиболее престижных в дачном отношении направлениях подскочила почти в два раза. Неожиданным лидером вдруг оказалось Новорижское шоссе (удорожание на 92%). В затылок дышит Рублевка — 83%. На 76% прибавили в весе сотки по Алтуфьевскому шоссе и на 67% — по Сколковскому. На 55 и 41 процент соответственно подорожали наделы на дачном Ильинском шоссе и по Калужскому направлению. 36% прирост дала Минка. Практически остались в прежней цене сотки вдоль Егорьевского шоссе (+9%), Ленинградской трассы (+11%), Симферопольского хайвея (+12%) и Ярославки (+14%).
Однако при этом надо учитывать, что среднестатистические показатели весьма приблизительно отражают земельную конъюнктуру, складывающуюся в стародачных поселках.
К примеру, по Ярославскому направлению еще с начала прошлого века больше всего ценились фазенды в Клязьме (3—7 тысяч “зеленых” за сотку на 1 апреля 2004 года), в Мамонтовке (3—6 тысяч), Зеленоградской (5 тыс. у.е.). В то же время за самое популярное Горьковское направление заставляют платить по полной программе, если речь заходит о Салтыковке (4—10 тысяч у.е. за сотку: 100%-ный рост стоимости за год), Никольско-Архангельском (3—8 тысяч), Абрамцеве (1,5—3 тысячи: 50% удорожания).
Что провоцирует лихорадку? Причины те же, что и на рынке квартир, — компании и частные инвесторы судорожно вкладывают капиталы либо в участки, либо в строительство коттеджей. Серьезным фактором “разогрева” стало вступление в силу закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Спрос на сельхозземли в Московской области, по мнению аналитиков, стабильно высокий. При этом ни для кого не секрет — их покупают совсем не затем, чтобы выращивать картошку с капустой.
Последние полтора года отмечены в Подмосковье новым явлением — появлением так называемого рынка “большой земли”, приобретаемой для дальнейшей перепродажи. Это принципиальное изменение. Если раньше рынок загородной недвижимости рассматривался как рынок конечных потребителей, то теперь на нем все чаще и чаще выступают компании, для которых перепродажа земли и недвижимости становится выгодным бизнесом. Для сравнения: в среднем коттеджи в Подмосковье за год подорожали на 18%. В частности, именно деятельностью девелоперских компаний (development — скупка земельных участков с целью подготовки их к дальнейшей перепродаже) специалисты объясняют явную переоценку Новорижского направления. Компании играют здесь на повышение цен. И еще несколько интересных цифр. Емкость подмосковного рынка загородной недвижимости в прошлом году составила 6 миллиардов долларов. (10 лет назад она оценивалась в 1 млрд. у.е.). С 2004 по 2006 год просматривается ее стабильный рост. Если в 2003 году к началу весеннего сезона количество выставленных на продажу коттеджных поселков составляло не более 140, то в этом году их будет уже 239. К 2005 году появится еще около 100.
Не многовато ли? Нет, в самый раз — утверждают торговцы недвижимостью. Ведь количество продаваемых коттеджей в самом ходовом ценовом диапазоне (до 300 тысяч у.е.) пока что намного меньше, чем количество заявивших о себе покупателей. Стало быть, надо строить еще и еще!
Примечательно, что среди потребителей этого специфического товара в течение года в 4 раза увеличилась доля желающих приобрести коттедж на дефицитном берегу водоема (8,8% всех покупателей). Желание клиента — закон. И сколько бы ни возмущалась общественность по поводу строительства дворцов в водоохранных зонах, переломить эту тенденцию, видимо, удастся не скоро.
* * *
Середина весны — это такой период, когда поневоле начинаешь задумываться о даче. Тот, кто еще не успел обзавестись столь приятной обузой, но хотел бы, дачу готов снимать. Наиболее дальновидные граждане озадачиваются поисками аренды еще в феврале, потому что к началу сезона ничего приличного не остается. Нужно сказать, что современный дачник не тот, что прежде. Проводить лето в деревянной хибаре с удобствами во дворе он не намерен. Сегодня модно проводить лето в коттеджах на территории охраняемых поселков. При этом предпочтение отдается домам с обширными лесными участками (не менее 9 соток) или расположенным в районе крупных водохранилищ. Кстати, недавно в Подмосковье появились целые коттеджные поселки, предназначенные для аренды. Стоимость — от 5 до 11 тысяч долларов в месяц. Однако стандартная цена съемного дома с полным набором современных коммунальных удобств, включая охрану, баню- сауну, спутниковую антенну и проч., колеблется в пределах от 3 до 6 тысяч у.е. в месяц. Как правило, наибольшей популярностью пользуются дома по Новорижскому, Калужскому и Минскому шоссе. Вне конкуренции только Рублевка. Здесь верхняя планка зафиксирована на уровне 30 тысяч долларов. За эти деньги клиент получает трехэтажный кирпичный коттедж, расположенный на 42 сотках соснового леса, бассейн, сауну, два гаража, тренажерный зал и фонтан у подъезда.
Без фонтана, без бассейна, без тренажеров, но зато с крыжовником и клубничными грядками — и всего за 32 тысячи рублей на весь сезон! — можно снять домик в садоводческом кооперативе на границе Тверской и Московской областей. Если смотреть на жизнь философски, разница не так уж и велика.